摘 要
2017年下半年，由於國內外經濟同步成長，台股萬點行情持續維持，房市交投相對增加，國內房價不再呈現持續下修情形，消費者對未來房價看跌的比重亦已連續一年以上呈現收斂，五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯，唯房價呈現盤整走勢，屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。另外，當前的房市具有買方市場、豪宅量縮價跌、零預售屋時代來臨、928檔期推案量增加、中區房市呈現價跌量增走勢、讓利政策提高銷量、建築貸款增加，以及分階段推動實坪制等現象，可做為判斷當前房市及未來房價走勢的參考。目前房價仍屬於盤整修正期，民眾看跌趨勢未變，何時落底?雙北市消費者與桃園以南五都的認知約有一年的落差。整體而言，國內房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌現象，但何時落底則仍有爭議，潛在購屋人可預先佈局，設定投資或購屋標的，再逐漸議價修正。
一、前言
2017年，全球各國經濟表現穩健，整體大環境相對較佳，國內股市飛漲，萬點行情持續維持，民眾購屋信心增加，加上房市交易量價自2014年起逐漸向下修正，時續進入2017下半年以後，房價已不再呈現大幅往下調降情形，而在中信、全聯、住展等房市研究單位調查以後，發現消費者對未來房價看跌的比重已連續一年以上呈現收斂情形，且五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯；另外，在房市長期不景氣後，由於交投清冷，預售屋市場的未來價格之銷售方式已難以吸引消費者的需求，房市亦逐漸進入零預售屋的時代，新成屋代替預售屋，而在市場讓利當道的情況下，賣方讓價與否已成為消費者願意進場購屋的主要關鍵。
在經濟表現方面，由於國內外經濟同步成長，出口表現相對較佳，台股萬點行情持續維持，市場買氣轉好，房市交投相對增加，在2017年1-8月中，七都買賣移轉量較去年同期增加一成以上(15%)，唯房價較去年同期呈現盤整至小跌走勢。至於房市景氣是否回轉，何時才是購屋好時機，則各有不同解讀方式，桃園以南五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，在市場讓利當道的狀況下，雙北也因房價調降而呈現交投相對活絡情形，認為在未來半年中是購屋好時機的比例有小幅提升的情形，而屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。
二、房市變動分析
2014年，國內房市逐漸步入不景氣時期，交易量價具挫，房市變化日趨明顯，亦影響房價變化，有關當前的房市變動，可分為下列幾點來做說明。
(一).買方市場明顯
買方市場（Buyer's market）是指市場中的供給大於需求，商品價格有下降趨勢，買方在交易上處於相對有利的地位。國內房市在經歷三年的不景氣之後，房市交易的「買方市場」現象極為明顯，主要因過去房價不當偏高，房市低迷不振，唯有房價獲得合理的修正，才能讓房市的運作更為正常；因此，不論是建商的讓利行為或是購屋人的削價行動，都可發現買方市場的能量深入市場，也影響房市的變動趨勢，唯在房地產成交價量具挫的情況下，土地價格並沒有明顯的向下修正，而這也是影響房價無法大幅下調的重要因素。目前國內房市仍以自住的剛性需求為主，因此，在房市為買方市場的情況下，住宅推案必須根據市場需求規劃進行。
(二).房仲業營運仍待加強
一般而言，第一線的房仲業者最能瞭解房市的轉變，從不動產仲介業的營收變化亦可看市房市交易的活絡與蕭瑟；自房市進入不景氣時期以降，以2016年上半年為房市最低迷時期，其總營收僅166.8 億元，若與2013上半年全國不動產仲介業總營收為293.7億元相較，尚不及其同期的六成(56.79%)，2017年，隨房市觸底回穩，房仲業轉佳，上半年總營收回升為201.4 億元，較2016年同期約增加2 成，主要因該年的基期相對較低，但同時也是受到景氣相對較佳的影響，故成長幅度相對顯著，唯2017年上半年營收仍約仍不到2013 年同期的七成(68.57%)，亦即房仲業營運狀況轉佳而仍未進入常態，距離房市交易熱絡時期還有一段差距。
(三)讓利政策提高銷量
房市不景氣，賣方的讓利與房仲業的提高服務是提升房市活絡的重要模式，2017年，在經濟穩定復甦下，民眾購屋信心增，但大部分的消費者仍看跌房價，房價依然沒有上漲空間，亦即當前房市仍呈現「價緩跌，量回溫」的態勢，而市場讓利態度決定量能增加的幅度，在2017年的房市表現中，下半年交易量將明顯優於上半年，顯示民眾購屋意願與信心回穩。而在看屋、議價、出價等轉趨積極的情況下，市場中只要價格合理，成交機率則會明顯提升，亦即市場讓利的態度決定量能增加的幅度，因此，2017年下半年交易量明顯優於上半年，全年交易量預估應在27-28.5萬棟之間，年增率則在一成以上(10-16%)。
(四)進入零預售屋時代
自2008年金融海嘯以降，北台灣的大型重劃區率先登場的建案幾乎都是預售案，但在房市不景氣中，交投低迷，成交量數大幅下降，而累積的新完工成屋或餘屋案則愈來愈多，為了避免推案損失，建商不再推出預售案；根據住展雜誌的調查，在北台灣三大都會區中，過去主要重劃區推案主要是以預售屋為大宗，形銷訴求是重劃區美好的未來性，賣的是相對較高的未來價格；但近年來房市表現不佳，預售屋已逐漸淡出重劃區，包括台北市內湖四期、政大二期，新北市新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區，以及桃園的藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺、大溪埔頂等10個重劃區的銷售案中，幾乎都沒有預售案的存在，顯示建商的推案傾向保守心態，主要因房市前景仍不明朗，建商以減少推出新案以資因應，因此，北市境內重劃區的預售屋案越來越少，成屋餘屋案則明顯增多。在國內房市長達三年的不景氣之後，房市已逐漸打破這套以預售案為主的做法，也意味著國內房市已逐漸近入「零預售屋」時代。
(五).2017年928檔期推案量大幅增加
自2014年房市不景氣以降，交投冷清，直至2017年，在讓利促銷逐漸成為常態後，房市買氣始逐漸呈現成交量增加的情形，在房市回温的情況下，建商普遍看多當年第4季的房市去化，主要因農曆鬼月已過，「928檔期」登場，市場買氣有回温走勢，因而有928檔期大幅增加的情形。根據住展雜誌的調查，2017年的「928檔期」中，新案量將會超過1,300多億元，比2016年約增加三成，並超過2014年的1,228億元水準，成為4年來新高，而以雙北市約900億元約占七成為最高(69.23%)。北台灣都會區的推案量預估可達1,332.2億元，是連續2年正成長的態勢。其中，以新北市為最熱門戰區，新案量達542億元約占三成為最多(28.54%)，其次是台北市的358億元(26.88%)、桃園215.4億元(16.14%)、新竹168.7億元(12.66%)、基隆市39億元(2.9%)，宜蘭8.6億元(0.65%)，顯示雙北市是2017年的房市928檔期中，表現最受矚目的都會區。
(六)建築貸款持續增加
根據中央銀行所公布的購置住宅貸款(房貸)餘額統計，2017年8月為新台幣6兆5301億元，建築貸款餘額年增率3.31%，不僅維持3%以上水準，亦連續9個月正成長，顯示建商對未來房市展望轉趨樂觀。建築貸款年增率持續擴增，除因2016年的基期較低外，建商的營運費用增加，也帶動週轉金需求。而若從建築貸款餘額成長幅度來觀察，建商對於房市的轉變已呈現相對樂觀。另外，八大公股行庫所承做的「青年安心成家方案」之貸款餘額為6169億元，占全體房貸餘額比重提高為9.45%，顯見房市剛性需求仍在，而自住客與首購族則是支撐房市盤局的主要力量。
(七)推動房市實坪制
房市不景氣，但都會地區房價依然偏高，引發民怨，因而有推動「實坪制」的主張，主要因都會區中，房子的公設比可能高達四成，建物坪數常因為被虛坪數灌水，拉低單坪價格，造成低單坪價格的假象，台北市政府為了健全房市，避免虛坪拉低實坪之每坪單價，因而建議政府修法，分階段推動實坪制，應將建物登記計價的坪數計算，由獨立牆壁改以牆心為界，亦即「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」。唯推動實坪制除會引起建商的反彈之外，也會影響許多已經持有房屋的所有權人之權益，因為「實坪制」會導致已經持有的財產縮水，因此，政策推動實坪制時，對於已經持有建物的所有權人，建物登記權狀宜維持現有坪數，對既有的建物登記不受影響，也就是制度不溯及既往，並先從小範圍的附屬建物包括雨遮、屋簷等先不得登記計價，先設定目標，考慮民眾接受程度，分階段執行，才能逐步推動實坪制。
四、房價變動趨勢
從當前房市變化中，可以推估未來房價的可能變動趨勢，說明如下述。
(一)豪宅量縮價跌
豪宅又稱為豪華住宅或高尚住宅，一般是指位於高級或繁華地段、擁有美麗的建築設計、採用高品質的建築結構與用料、建造過程細膩，並且擁有良好的景觀、採光、私密、物業管理服務等居住條件的住宅，不管是獨立房屋或是集合住宅都包括在內。2017年下半年，國內房地產市場呈現復甦跡象，不過「豪宅」銷售仍難回復以往高價，如台北市的「明日博」，新竹自強北路的「富豪至尊」…等豪宅個案，其價位均已數次下降，且仍可能有繼續向下調降的空間，亦即在房市不景氣中，即使豪宅座落地點具有交通方便與生活機能佳的特性，但因為坪數大，總價及單價偏高，去化不易，且其銷售和投資成本回收慢，即使大幅度降價，需求仍顯不足，而若以當前豪宅的成交紀錄來觀察，依然是成交量少，且是量縮價跌的情形。另方面，雖然市場游資氾濫，購屋利率偏低，唯因不動產稅負加重，以豪宅作為財務規畫相對不易，高資產族群的買氣普遍保守。且由於房市向下修正，在市場競爭與財力各有不同下，豪宅再創天價的市況不易。
(二)中區房市呈現價跌量增走勢
2017年7月，台中人口總數已達277萬8182人，首度超越高雄市，而成為全台第二大城，房市需求表現相對活絡，根據實價登錄資料，可以發現台中市人口數最多的五大行政區中，房市呈現量增價跌的情形，如2017年上半年和2016年同期房屋成交價比較，房價跌幅在1.9%到3.9%之間，僅北屯區上漲約3.7%。至於交易量的平均增幅則在4.6%到13.3%之間，其中，以北屯區成長13.3%最多，僅南屯區交易量小幅下滑約2.7%。亦即台中房市呈現「價跌、量增」趨勢，而北屯區則為台中五大行政區中唯一價格上漲區域，主要因其位於十期重劃區，吸引許多首購及換屋族群進場，價格呈現微幅上調，而中區房價回温現象雖非普遍共識，但已說明房價未來可能呈現反轉現象。
(三)國內房價盤整緩跌
在房市不景氣時期，特別是買方市場當道時，即使是房市的自住市場，在當前房市交易量價並無明顯回升的跡象下，房價依然沒有上漲空間，亦即房價「盤整緩跌」的格局應仍會繼續維持，若未來經濟表現佳，消費者購屋信心轉強，則房市交易量價亦會有回升跡象，部分民眾對於房市落底預期也轉趨樂觀。不過，雙北市因具有高總價與高單價的特性，且過去房價漲幅較大，消費者對目前房價修正的幅度仍未滿足，短期間，國內房價應仍屬「盤整緩跌」的走勢。
(四)房市落底反彈時機仍有爭議
根據中信房屋所發布的第3季宅指數，有將近一半的民眾(47%)認為國內房價將在2018年落底。又根據台經院景氣預測中心的預測，台灣景氣正從高點往下調整，若2017年底美國若同時升息，則可能再出現賣房救股的情形，亦即房市走空的時間比較長，投資人若有多餘的房產，會先出脫房地產變換現金，未來才有機會成功重整財富。根據2017年第3季宅指數資料，在上一季全面翻黑的6大經濟指標中，已經有家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價等4項指標表現較上季上漲，但景氣與房價等兩大指標則不明顯，顯示民眾對於政府是否能讓景氣轉好，以及房價是否能夠再向下修正仍存有期待，因而有將近一半的民眾認為房價將會在2018年落底的預期。另外，在國內外局勢受到地緣政治以及貨幣政策牽動影響下，「現金為王」的趨勢已逐漸轉淡，「不動產」抗跌保值已連續4季排名第一，顯示若能提升購屋族進場意願，則房市有望落底反彈。
事實上，國內房市在經歷三年的不景氣之後，目前房市呈現量價回穩走勢，但房市何時落底，國人卻有不同的看法與預期，根據永慶房產集團第4 季網路會員調查顯示，認為2018年底前會落底的比例大幅提升，若以七大都會區來觀察，新竹以南四大都會區消費者認為，2018年底前，房價落底的機率在6 成左右，其中，以新竹相對樂觀，有三成以上民眾(34%)認為2017年就會落底，而2018年落底的機率有42%，亦即在2018年年底前落底的機率高達七成以上(76%)；但北北桃三大都會區的民眾則保持較保守的看法，認為房價落底時間應在2018年至2019年間，亦即根據中信集團的調查，雙北市消費者對於房價何時落底看法，其與桃園以南五都約有一年的落差。
整體而言，目前房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌期，但民眾看跌趨勢未變，未來房價仍呈現緩跌走勢，預期精華區房價將呈現降幅收斂，蛋黃區的房價已經持穩，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正的空間。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2017下半年，房價已不再呈現大幅修正情形，而消費者對未來房價看跌的比重已連續一年以上呈現收斂情形，五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯。
2. 由於國內外經濟同步成長，台股萬點行情持續維持，房市交投相對增加，唯房價呈現盤整走勢，屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。
3.當前的房市變動具有下列的特性，包括房市為買方市場、房價盤整緩跌、豪宅量縮價跌、房市進入零預售屋時代、928檔期推案量爆增、中區房市呈現價跌量增走勢、讓利政策提高銷量、建築貸款增加等現象，可做為判斷當前房市的參考。
4.都會地區房價依然偏高，台北市政府為了健全房市，避免灌水的虛坪拉低每坪單價，因而建議政府修法，分階段推動實坪制，且制度不溯及既往，先設定目標，分階段執行，逐步推動實坪制。
5.目前房價仍屬於盤整修正期，民眾看跌趨勢未變，未來房價仍呈現緩跌走勢，何時落底?預期精華區房價將呈現降幅收斂，蛋黃區房價持穩，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正的空間。桃園以南五都約有一半的民為2017年底房價落底，雙北市消費者則與桃園以南五都約有一1年的落差。
6.由於房市仍處於不景氣階段，房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌期，但何時落底則仍有爭議，建議潛在購屋人可預先佈局，先設定投資或購屋標的，再逐漸議價修正，應可購得較佳之結果。
參考文獻
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌 專欄。10月1日。
(本文發表於2017年10月4日中央網路報)
2017年下半年，由於國內外經濟同步成長，台股萬點行情持續維持，房市交投相對增加，國內房價不再呈現持續下修情形，消費者對未來房價看跌的比重亦已連續一年以上呈現收斂，五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯，唯房價呈現盤整走勢，屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。另外，當前的房市具有買方市場、豪宅量縮價跌、零預售屋時代來臨、928檔期推案量增加、中區房市呈現價跌量增走勢、讓利政策提高銷量、建築貸款增加，以及分階段推動實坪制等現象，可做為判斷當前房市及未來房價走勢的參考。目前房價仍屬於盤整修正期，民眾看跌趨勢未變，何時落底?雙北市消費者與桃園以南五都的認知約有一年的落差。整體而言，國內房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌現象，但何時落底則仍有爭議，潛在購屋人可預先佈局，設定投資或購屋標的，再逐漸議價修正。
一、前言
2017年，全球各國經濟表現穩健，整體大環境相對較佳，國內股市飛漲，萬點行情持續維持，民眾購屋信心增加，加上房市交易量價自2014年起逐漸向下修正，時續進入2017下半年以後，房價已不再呈現大幅往下調降情形，而在中信、全聯、住展等房市研究單位調查以後，發現消費者對未來房價看跌的比重已連續一年以上呈現收斂情形，且五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯；另外，在房市長期不景氣後，由於交投清冷，預售屋市場的未來價格之銷售方式已難以吸引消費者的需求，房市亦逐漸進入零預售屋的時代，新成屋代替預售屋，而在市場讓利當道的情況下，賣方讓價與否已成為消費者願意進場購屋的主要關鍵。
在經濟表現方面，由於國內外經濟同步成長，出口表現相對較佳，台股萬點行情持續維持，市場買氣轉好，房市交投相對增加，在2017年1-8月中，七都買賣移轉量較去年同期增加一成以上(15%)，唯房價較去年同期呈現盤整至小跌走勢。至於房市景氣是否回轉，何時才是購屋好時機，則各有不同解讀方式，桃園以南五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，在市場讓利當道的狀況下，雙北也因房價調降而呈現交投相對活絡情形，認為在未來半年中是購屋好時機的比例有小幅提升的情形，而屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。
二、房市變動分析
2014年，國內房市逐漸步入不景氣時期，交易量價具挫，房市變化日趨明顯，亦影響房價變化，有關當前的房市變動，可分為下列幾點來做說明。
(一).買方市場明顯
買方市場（Buyer's market）是指市場中的供給大於需求，商品價格有下降趨勢，買方在交易上處於相對有利的地位。國內房市在經歷三年的不景氣之後，房市交易的「買方市場」現象極為明顯，主要因過去房價不當偏高，房市低迷不振，唯有房價獲得合理的修正，才能讓房市的運作更為正常；因此，不論是建商的讓利行為或是購屋人的削價行動，都可發現買方市場的能量深入市場，也影響房市的變動趨勢，唯在房地產成交價量具挫的情況下，土地價格並沒有明顯的向下修正，而這也是影響房價無法大幅下調的重要因素。目前國內房市仍以自住的剛性需求為主，因此，在房市為買方市場的情況下，住宅推案必須根據市場需求規劃進行。
(二).房仲業營運仍待加強
一般而言，第一線的房仲業者最能瞭解房市的轉變，從不動產仲介業的營收變化亦可看市房市交易的活絡與蕭瑟；自房市進入不景氣時期以降，以2016年上半年為房市最低迷時期，其總營收僅166.8 億元，若與2013上半年全國不動產仲介業總營收為293.7億元相較，尚不及其同期的六成(56.79%)，2017年，隨房市觸底回穩，房仲業轉佳，上半年總營收回升為201.4 億元，較2016年同期約增加2 成，主要因該年的基期相對較低，但同時也是受到景氣相對較佳的影響，故成長幅度相對顯著，唯2017年上半年營收仍約仍不到2013 年同期的七成(68.57%)，亦即房仲業營運狀況轉佳而仍未進入常態，距離房市交易熱絡時期還有一段差距。
(三)讓利政策提高銷量
房市不景氣，賣方的讓利與房仲業的提高服務是提升房市活絡的重要模式，2017年，在經濟穩定復甦下，民眾購屋信心增，但大部分的消費者仍看跌房價，房價依然沒有上漲空間，亦即當前房市仍呈現「價緩跌，量回溫」的態勢，而市場讓利態度決定量能增加的幅度，在2017年的房市表現中，下半年交易量將明顯優於上半年，顯示民眾購屋意願與信心回穩。而在看屋、議價、出價等轉趨積極的情況下，市場中只要價格合理，成交機率則會明顯提升，亦即市場讓利的態度決定量能增加的幅度，因此，2017年下半年交易量明顯優於上半年，全年交易量預估應在27-28.5萬棟之間，年增率則在一成以上(10-16%)。
(四)進入零預售屋時代
自2008年金融海嘯以降，北台灣的大型重劃區率先登場的建案幾乎都是預售案，但在房市不景氣中，交投低迷，成交量數大幅下降，而累積的新完工成屋或餘屋案則愈來愈多，為了避免推案損失，建商不再推出預售案；根據住展雜誌的調查，在北台灣三大都會區中，過去主要重劃區推案主要是以預售屋為大宗，形銷訴求是重劃區美好的未來性，賣的是相對較高的未來價格；但近年來房市表現不佳，預售屋已逐漸淡出重劃區，包括台北市內湖四期、政大二期，新北市新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區，以及桃園的藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺、大溪埔頂等10個重劃區的銷售案中，幾乎都沒有預售案的存在，顯示建商的推案傾向保守心態，主要因房市前景仍不明朗，建商以減少推出新案以資因應，因此，北市境內重劃區的預售屋案越來越少，成屋餘屋案則明顯增多。在國內房市長達三年的不景氣之後，房市已逐漸打破這套以預售案為主的做法，也意味著國內房市已逐漸近入「零預售屋」時代。
(五).2017年928檔期推案量大幅增加
自2014年房市不景氣以降，交投冷清，直至2017年，在讓利促銷逐漸成為常態後，房市買氣始逐漸呈現成交量增加的情形，在房市回温的情況下，建商普遍看多當年第4季的房市去化，主要因農曆鬼月已過，「928檔期」登場，市場買氣有回温走勢，因而有928檔期大幅增加的情形。根據住展雜誌的調查，2017年的「928檔期」中，新案量將會超過1,300多億元，比2016年約增加三成，並超過2014年的1,228億元水準，成為4年來新高，而以雙北市約900億元約占七成為最高(69.23%)。北台灣都會區的推案量預估可達1,332.2億元，是連續2年正成長的態勢。其中，以新北市為最熱門戰區，新案量達542億元約占三成為最多(28.54%)，其次是台北市的358億元(26.88%)、桃園215.4億元(16.14%)、新竹168.7億元(12.66%)、基隆市39億元(2.9%)，宜蘭8.6億元(0.65%)，顯示雙北市是2017年的房市928檔期中，表現最受矚目的都會區。
(六)建築貸款持續增加
根據中央銀行所公布的購置住宅貸款(房貸)餘額統計，2017年8月為新台幣6兆5301億元，建築貸款餘額年增率3.31%，不僅維持3%以上水準，亦連續9個月正成長，顯示建商對未來房市展望轉趨樂觀。建築貸款年增率持續擴增，除因2016年的基期較低外，建商的營運費用增加，也帶動週轉金需求。而若從建築貸款餘額成長幅度來觀察，建商對於房市的轉變已呈現相對樂觀。另外，八大公股行庫所承做的「青年安心成家方案」之貸款餘額為6169億元，占全體房貸餘額比重提高為9.45%，顯見房市剛性需求仍在，而自住客與首購族則是支撐房市盤局的主要力量。
(七)推動房市實坪制
房市不景氣，但都會地區房價依然偏高，引發民怨，因而有推動「實坪制」的主張，主要因都會區中，房子的公設比可能高達四成，建物坪數常因為被虛坪數灌水，拉低單坪價格，造成低單坪價格的假象，台北市政府為了健全房市，避免虛坪拉低實坪之每坪單價，因而建議政府修法，分階段推動實坪制，應將建物登記計價的坪數計算，由獨立牆壁改以牆心為界，亦即「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」。唯推動實坪制除會引起建商的反彈之外，也會影響許多已經持有房屋的所有權人之權益，因為「實坪制」會導致已經持有的財產縮水，因此，政策推動實坪制時，對於已經持有建物的所有權人，建物登記權狀宜維持現有坪數，對既有的建物登記不受影響，也就是制度不溯及既往，並先從小範圍的附屬建物包括雨遮、屋簷等先不得登記計價，先設定目標，考慮民眾接受程度，分階段執行，才能逐步推動實坪制。
四、房價變動趨勢
從當前房市變化中，可以推估未來房價的可能變動趨勢，說明如下述。
(一)豪宅量縮價跌
豪宅又稱為豪華住宅或高尚住宅，一般是指位於高級或繁華地段、擁有美麗的建築設計、採用高品質的建築結構與用料、建造過程細膩，並且擁有良好的景觀、採光、私密、物業管理服務等居住條件的住宅，不管是獨立房屋或是集合住宅都包括在內。2017年下半年，國內房地產市場呈現復甦跡象，不過「豪宅」銷售仍難回復以往高價，如台北市的「明日博」，新竹自強北路的「富豪至尊」…等豪宅個案，其價位均已數次下降，且仍可能有繼續向下調降的空間，亦即在房市不景氣中，即使豪宅座落地點具有交通方便與生活機能佳的特性，但因為坪數大，總價及單價偏高，去化不易，且其銷售和投資成本回收慢，即使大幅度降價，需求仍顯不足，而若以當前豪宅的成交紀錄來觀察，依然是成交量少，且是量縮價跌的情形。另方面，雖然市場游資氾濫，購屋利率偏低，唯因不動產稅負加重，以豪宅作為財務規畫相對不易，高資產族群的買氣普遍保守。且由於房市向下修正，在市場競爭與財力各有不同下，豪宅再創天價的市況不易。
(二)中區房市呈現價跌量增走勢
2017年7月，台中人口總數已達277萬8182人，首度超越高雄市，而成為全台第二大城，房市需求表現相對活絡，根據實價登錄資料，可以發現台中市人口數最多的五大行政區中，房市呈現量增價跌的情形，如2017年上半年和2016年同期房屋成交價比較，房價跌幅在1.9%到3.9%之間，僅北屯區上漲約3.7%。至於交易量的平均增幅則在4.6%到13.3%之間，其中，以北屯區成長13.3%最多，僅南屯區交易量小幅下滑約2.7%。亦即台中房市呈現「價跌、量增」趨勢，而北屯區則為台中五大行政區中唯一價格上漲區域，主要因其位於十期重劃區，吸引許多首購及換屋族群進場，價格呈現微幅上調，而中區房價回温現象雖非普遍共識，但已說明房價未來可能呈現反轉現象。
(三)國內房價盤整緩跌
在房市不景氣時期，特別是買方市場當道時，即使是房市的自住市場，在當前房市交易量價並無明顯回升的跡象下，房價依然沒有上漲空間，亦即房價「盤整緩跌」的格局應仍會繼續維持，若未來經濟表現佳，消費者購屋信心轉強，則房市交易量價亦會有回升跡象，部分民眾對於房市落底預期也轉趨樂觀。不過，雙北市因具有高總價與高單價的特性，且過去房價漲幅較大，消費者對目前房價修正的幅度仍未滿足，短期間，國內房價應仍屬「盤整緩跌」的走勢。
(四)房市落底反彈時機仍有爭議
根據中信房屋所發布的第3季宅指數，有將近一半的民眾(47%)認為國內房價將在2018年落底。又根據台經院景氣預測中心的預測，台灣景氣正從高點往下調整，若2017年底美國若同時升息，則可能再出現賣房救股的情形，亦即房市走空的時間比較長，投資人若有多餘的房產，會先出脫房地產變換現金，未來才有機會成功重整財富。根據2017年第3季宅指數資料，在上一季全面翻黑的6大經濟指標中，已經有家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價等4項指標表現較上季上漲，但景氣與房價等兩大指標則不明顯，顯示民眾對於政府是否能讓景氣轉好，以及房價是否能夠再向下修正仍存有期待，因而有將近一半的民眾認為房價將會在2018年落底的預期。另外，在國內外局勢受到地緣政治以及貨幣政策牽動影響下，「現金為王」的趨勢已逐漸轉淡，「不動產」抗跌保值已連續4季排名第一，顯示若能提升購屋族進場意願，則房市有望落底反彈。
事實上，國內房市在經歷三年的不景氣之後，目前房市呈現量價回穩走勢，但房市何時落底，國人卻有不同的看法與預期，根據永慶房產集團第4 季網路會員調查顯示，認為2018年底前會落底的比例大幅提升，若以七大都會區來觀察，新竹以南四大都會區消費者認為，2018年底前，房價落底的機率在6 成左右，其中，以新竹相對樂觀，有三成以上民眾(34%)認為2017年就會落底，而2018年落底的機率有42%，亦即在2018年年底前落底的機率高達七成以上(76%)；但北北桃三大都會區的民眾則保持較保守的看法，認為房價落底時間應在2018年至2019年間，亦即根據中信集團的調查，雙北市消費者對於房價何時落底看法，其與桃園以南五都約有一年的落差。
整體而言，目前房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌期，但民眾看跌趨勢未變，未來房價仍呈現緩跌走勢，預期精華區房價將呈現降幅收斂，蛋黃區的房價已經持穩，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正的空間。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2017下半年，房價已不再呈現大幅修正情形，而消費者對未來房價看跌的比重已連續一年以上呈現收斂情形，五大都會區消費者購屋信心轉強，有過半的消費者認為未來半年是購屋好時機，顯示國內房市緩跌態勢十分明顯。
2. 由於國內外經濟同步成長，台股萬點行情持續維持，房市交投相對增加，唯房價呈現盤整走勢，屋主的讓利行為則是促使消費者願意進場購屋的關鍵。
3.當前的房市變動具有下列的特性，包括房市為買方市場、房價盤整緩跌、豪宅量縮價跌、房市進入零預售屋時代、928檔期推案量爆增、中區房市呈現價跌量增走勢、讓利政策提高銷量、建築貸款增加等現象，可做為判斷當前房市的參考。
4.都會地區房價依然偏高，台北市政府為了健全房市，避免灌水的虛坪拉低每坪單價，因而建議政府修法，分階段推動實坪制，且制度不溯及既往，先設定目標，分階段執行，逐步推動實坪制。
5.目前房價仍屬於盤整修正期，民眾看跌趨勢未變，未來房價仍呈現緩跌走勢，何時落底?預期精華區房價將呈現降幅收斂，蛋黃區房價持穩，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正的空間。桃園以南五都約有一半的民為2017年底房價落底，雙北市消費者則與桃園以南五都約有一1年的落差。
6.由於房市仍處於不景氣階段，房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌期，但何時落底則仍有爭議，建議潛在購屋人可預先佈局，先設定投資或購屋標的，再逐漸議價修正，應可購得較佳之結果。
參考文獻
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌 專欄。10月1日。
(本文發表於2017年10月4日中央網路報)