摘要
2013年，在政府連續推出打房政策以後，國內房市景氣由盛而衰，交易量價仍未有明顯的反彈現象，唯在2017年第一季的國內房市中，由於資金回流和賣方的讓利策略，房市略呈回溫現象；同年3月2日，桃園機場捷運線正式通車，這是大台北地區最大的公共建設之一，被視為是影響未來房發展的重大建設，因而稍有帶動房市買氣，但未來房市是否呈現上揚走勢，應視房市不景氣下的房市鈫易模式是否更具彈性，包括賣方的讓利程度、以價換量、餘屋去化模式、以及房市政策是否調整….等而定，而下次大選年之前，國內房市應會呈現明顯反彈。
一、前言
自2013年以降，國內房市表現不佳，房地產市場在歷經三年餘的盤整，房市交易量、價逐漸向下修正，唯因國人所得並未有效提升，一例一休制度又造成民生物價之有感上漲，民眾可用之實質所得減少，亦同時影響房市交易。
2017年第一季，國內房市在觀望中呈現回溫現象，而深具島型經濟特性的台灣，政經環境受國濟政經環境改變的影響甚大，若美國經濟持續成長，政府的南向政策亦有所突破，國內的5+2產業亦依計劃可以如期推動並進行，則台灣基本面展望便相對樂觀，有助於國內房市的加溫作用。唯當前房市依然不景氣，不動產相關業者的生計受到影響，為求企業生命維繫與業者生活之所需，因而衍生出許多不景氣下的因應模式，簡述如下述。
二.房市不景氣下的交易模式
有關國內房市不景氣下的交易模式，可分為下列幾個部分來做說明。
(一).房市政策改變
若從國內房地產市場的變動情形來觀察，便可發現影響房市變化最大的應是來自於房市政策與房地產稅制的改變，特別是2016年元月，政府開始實施房地合一政策，藉以消除房市的不當投機，而南台強震，造成維冠大樓的倒塌，災情慘重，讓國人更關心建築結構安全問題；另外，悠關人民權益的房屋稅、地價稅雙漲，大幅調高持有稅，加重民眾持有成本，而政府的社會住宅規劃，雖有助舒緩高房價之下的居住問題，但影響房市的去化，且整體而言，國內房市仍未呈現整體回春的明顯現象，茲說明如下述。
1.房地合一稅制抑低房市買氣
2016年1月1日，政府開始實施房地合一稅，對於2014年1月2日後取得，且持有期間2年內的房屋、土地，除非符合免申報條件，賣方不論盈虧都要在30天內申報房地合一稅。另外，不論短期持有或長期持有，只要獲利必定課稅，1年內轉手的獲利甚至要被課45%最高稅率，主要目的在鼓勵民眾自住與長期持有。而在交易成本提高下，確實也導致投機客陸續退場，雖對健全國內房市有很大的助益，但房市的交投也由活絡轉為沈滯現象。
2.社會住宅只租不售
2016年9月1日，行政院通過「住宅法」修正草案，協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源、租稅負擔，以及人力組織等問題，修法通過後，地方政府可辦理無償撥用或長期租用國有非公用房地，或其他多元方式取得社會住宅用地。目前包括台北市、新北市、桃園市、台中市都積極興辦公共住宅、社會住宅、青年住宅，對象為年輕人及弱勢族群，只租不售，未來幾年將陸續完工。而社會住宅的興建有助於國內房價的修正與調整。
3. 建築安全的重視
房市政策重視建築安全，緣於2016年2月6日，台灣南部發生強震，震央在高雄市美濃區，芮氏規模6.6度，台南市維冠金龍大樓因偷工減料而坍塌，造成115人喪生的慘劇，民眾安全意識抬頭，營建署亦擬建築檢測修法，未來新建築施工時，須請第三方公正單位到場勘驗，否則無法取得使用執照，且包括營建署、地方政府在內，都開始提出「老屋健檢」計劃，而土壤液化、結構工法、老屋都更等居住安全相關議題，也廣泛被民眾重視。
4.房屋持有稅調漲影響購屋意願
不動產相關稅賦屬地方稅，在地方財政普遍因難的情況下，持有稅調漲已成為各地方政府的共識，而反映在房屋持有成本上的則是人民必須付出更高的費用，不僅居住權利受到衝擊，而且引發民怨；另外，房屋持有稅與奢侈稅、房地合一稅不同，前者是在房屋標準單價與路段率等稅基調整下，就會增加稅賦，亦即不論是自住型或及長期置產的民眾，其房屋稅額也明顯增高，影響民眾購屋意願甚大；後者只要沒交易，就課不到稅，因此，房屋持有稅調漲不僅引發民怨，更是影響房市不景氣的最主要因素之一。
5.地價稅調高影響建商推案
房屋持有稅調高以後，建商餘屋的持有成本上揚，亦即尚未售出的住宅待售時間愈長，價格修正壓力愈大，同時也面臨必須即時出清餘屋的壓力；另外，庫存土地持有成本增加，對於持有大量土地的開發商而言，其每年所須支付的地價稅極高，而在房市不景氣的情況下，會形成開發或養地的兩難，造成推案的困難。2016年，公告地價平均調幅高於3成，地價稅負擔加重，影響政府BOT案、地上權案、都更案更難推動，前兩者規定得標業者每年要支付地租，但地租隨著公告地價調升，得標業者負擔成本勢必增加，後者則面臨房屋稅大增的問題。
(二).豪宅售價調降
自2013年以降，台灣房市不景氣，不動產交易量價具降，即使是高總價住宅亦難逃房價下修困境，根據2016 年實價登錄平均房價資料，台北市總價七千萬元以上知名高總價住宅中，各主要社區的豪宅售價均受影響，若以其相對最高的歷史高價來做比較，都呈現下跌的情形，其中，以位於大直地區的「西華富邦」下跌幅度為最大，其成交價格由最高的290.6萬元下調為平均售價149.5萬元，其差距將近五成( 48.6%)：差距第二高的是坐落於信義區松德路上的「國家美術館」，由最高的177.1萬元下調為110萬元，跌幅將近四成(37.9%)，而不少社區的高價宅之價差逾兩成。此外，「新美館」、「東西匯」、「圓山一號院」等個案單價也下修至百萬元以內。主要因房地合一稅實施後，投資客退場，自住客當道，高總價住宅追漲不易，房價遂向下修正。
(三)以價換量模式盛行
2016年，房市政策匆促上路導致社會不安，造成房地產業不景氣，同時影響上下游相關產業的發展。國內房市普遍下挫，交易量價俱跌，2017年的房市表現依然不佳，房市政策紛亂，人民無所適從，不僅買方觀望，賣方經營亦更辛苦，也讓國內房市不景氣的情形更為嚴重。另外，自台南發動調漲房屋稅以後，全台各地稅賦漲聲四起，加上地價稅調升有感，使購屋族的議價立場更堅定，「以價換量」模式全台各地盛行，估計在2017年中，整體房價仍會持續修正，預估下調幅度約在一成左右。
(四).銷售檔期著重餘屋去化
從國內房地產的特性及其發展歷史來看，在房市的銷售市場中，有所謂的春節、青年節，以及中秋節的三大檔期，對房地產業者而言，在國內的房地產市場中，房市三大檔期都是必須考量的重要推案日期，在2017年的國內房市329檔期方面，根據永慶房產2017年1-2月的內部交易資料，較上月比較均呈下降走勢，但較2016年同期比較，則成長約二成(19％)，唯其市場表現各地均有不同。
1.台北市以固守豪宅售價為主
大體而言，台北市的329檔期是以豪宅領軍，不以降價為成交訴求，如松山區「潤泰敦峰」，敦北「華固名鑄」每坪售價均超越百萬，許多豪宅案所開出的價格，並未跟上讓利風潮。其他中小型推案如內湖五期重劃區遠雄推出「賦邑」、「峰邑」，四期重劃區的「筑丰艾美」，中山區則是「華固樂慕」等，均未以降價換成交量。
2.新北市採讓利搶客模式
新北市在2017年的329檔期中，推案量較大區域在板橋、新店、新莊、中和等區，其中，板橋江北重劃區的「青峰」、「翠峰」推出青年成家優惠方案，吸引首購族群，新莊區泰舍的「至善元」，富都心重劃區則是「遠雄國匯」，中和區的「久泰皇品」，新店區「合陽天擎」，以及汐止區的「筑丰陽陽」等，大多採用讓利搶客模式，主要目的在處理餘屋與新成屋的問題。
3.三二九檔期推案創新低
國內房市不景氣，房地交易量價齊挫，2017年農曆春節後，交易量雖稍有回溫，唯北台灣推案量仍創下最近六年以來的新低，且329檔期推案量大幅衰退，業者紛紛以去化餘屋來代替新案的推出，推案量大幅減低。根據房產雜誌調查，2017年北台灣新屋實際推案量僅1648億元，較2016年的同期減少二成以上(-22.63%)，創下最近六年來同檔期新低，主要因建商選擇將重心放在餘屋銷售，用以代替新的推案。
另外，房市不景氣，建商推案心態普遍趨於保守，大都以去化新成屋為主，以台中市的房市為例，在最近三年中，329檔期推案量一路下滑，2017年預估僅約去年同期的一半(約150億元)，主要因不動產開發受到大環境不佳影響，房市不景氣，民眾預期房價還未落底，大多抱持觀望心態，而建商仍有許多新成屋待去化，因此，推案相對謹慎保守。另外，台中房市主流走向中小坪數，且為刺激買氣，建商紛紛下修坪數、拉低總價，並以讓利或低單價策略，吸引潛在購屋人。
(五)房貸市場表現平疲
2017年第一季，國內房市已有回溫的訊號，唯房市仍處於供過於求的窘境，而台灣經濟環境變化又受國際經濟的影響，特別是2017年，美國聯準會已啟動升息策略，也確認美國經濟正在復甦，而台灣下半年股市與房市出現明顯洗牌情形，主要來自外資的介入與內資的回補。唯因央行利率尚未調整，投資客要考量全球利率的反彈趨勢，房市回轉可能僅是讓利之下的回溫現象。
此外，國內不動產市場現在有房屋稅因素影響，使得買賣雙方對價格認知仍有差距，成交不易。目前房市以自住客為購買主力，以臺銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大銀行的自住客占比就超過六成，且利率相對偏低。雖然房市買氣未提升，房貸市場表現平疲，但若買賣雙方能在價格認同上達成共識，則房貸業務仍有擴大的可能性。另外，五大銀行的承做房貸比重變化，一向被視為房市風向球，其新承做房貸金額下降主要是銀行承作對象以信用條件較佳客戶為主，故其得利率相對較低。
(六).讓利提高成交率
在房市不景氣中，買方市場沈寂，賣方則以讓利行動來促進房屋的銷售，如部分業者看壞未來房市，率先施行「有感降價」的行銷策略，藉以刺激新成屋買氣。另外，由於高總價住宅房價已有鬆動情形，若賣方沒有讓利，便會增加成交的難度，而若以2016 年成交的個案來觀察，有些社區的個案須讓利二至三成，才能促成成交。目前房市仍以自住客為主力，房貸利率位在低點，對自住而言應是房貸的好時機，但買氣仍偏冷，主要應是價格認知問題，賣方讓價的幅度須被買方接受，才可能激勵買氣回升，因此，觀察降價幅度多的地區，成交往往顯著增加，但精華地段降價空間有限，買氣相對偏冷。
另外，觀察六都公布的交易量表現，新北市、桃園市、台中市與高雄市等都會區交易量年增率超過五成，台北、台中與高雄市房屋交易量的量縮幅度不大，買氣相對穩健，購屋意願與信心復甦可能比較快。其中，高雄以「輕豪宅」讓利題材積極推案，亦即以低總價的中小坪數產品，展現高質感空間特色，符合消費者購屋期待的房地產案件，且去化速度亦相對加快，因此，業者紛紛以低總價輕豪宅大樓推案為主，吸引許多換屋客與首購族，交易量亦呈上升走勢。
(七).六都交易量回溫
根據內政部所公佈的「2017年2月份建物買賣移轉棟數」資料，2017年2月，六都交易量為12,257戶，與2016年同期7,406戶比較，年增率超過六成(65.5%)。其中，房市交易量最大為新北市3,143戶，最少則是台南市1,085戶。
2017年2月，六都會區交易量雖比1月量縮約22%，但2017年1-2月六都會區的交易量為27,913戶，與去年同期的18,792戶增加約五成(48.5%)，預期第一季交易量可望優於去年同期，買氣持續復甦中。在六都的建物移轉棟數中，以新北市的變化最大，其月、年變動率分別為-30.4%與94.9%，為六都之冠，表示若以上月比較，交易量減少三成(-30.4%)，但若與去年同月比較，則上升將近一倍(94.9%)；另外，若與1-2月的資料來觀察，新北市與去年同期相比，其移轉棟數增加將近八成(79.5%)，房市的活絡亦為六都之冠，有關六都會區建物買賣移轉棟數變化比較，可參閱表1及表2的說明。
表1. 2017年2月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：%
資料來源：1各市政府地政局；2永慶房產集團研究發展中心 3作者整理
表2. 2017年1-2月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：%
資料來源：同表1
(八)購屋意願增強
根據信義房屋最新購屋意向調查顯示，國人看壞房市比例已有下降現象，2017年第一季是最近3季調查以來相對最樂觀的一季，儘管民眾對房價態度仍顯保守，但房價若從高點下修15％後已具誘因，足於吸引大部分的受訪者進場購屋。
另外，若根據2016年第3季的購屋意向調查，也發現國內對於房市悲觀情緒有逐漸收斂的現象，唯當時有央行選擇性信用管制措施鬆綁的利多因素，而2017年第一季調查期間的情緒改善，並非單一外在的政策利多所影響，應是房市已經盤底修正的結果，而民眾對於房價看法的變化，反映出國人對房市看法相對樂觀，民眾購屋信心回溫，但房價不會因此而立即反轉向上。另外，假設房價修正百分之十五，則有約一半(49%)的受訪者會吸引購屋，顯示國內房市應是「價格盤整、交易量修正、量價緩增」的格局。
三.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1. 國內當前影響房市變化最大的因素應是來自於房市政策與房地產稅制的改變，包括房地合一稅制抑低房市買氣、社會住宅只租不售、建築安全的重視、持有稅調漲影響消費者購屋意願，以及持有稅調高影響建商推案等，唯國內房市仍未呈現整體回春的明顯現象。
2.國內房地產的銷售市場中，有春節、青年節，以及中秋節三大檔期，唯市場表現各地均有不同。台北市以豪宅案領軍，守住價格，不以降價換成交為主要訴求。新北市採讓利搶客模式，唯2017年329檔期推案再創新低。
3. 在房市不景氣中，國內房市普遍呈現下列的現象，包括豪宅售價下調、房市以價換量模式盛行、銷售檔期以餘屋去化為主、房貸市場表現不佳、讓利提高成交率、機場捷運通車利多、六都交易量回溫，以及購屋意願增強等。
4.國內房市不景氣與政府政策有關，政府須考量選舉成敗因素，在房市已逐漸呈現價量回轉之際，建議投資人或潛在投資客，可考慮在下一個大選年之前進駐。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的投資策略。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。
(本文發表於2017年4月14日中央網路報)
2013年，在政府連續推出打房政策以後，國內房市景氣由盛而衰，交易量價仍未有明顯的反彈現象，唯在2017年第一季的國內房市中，由於資金回流和賣方的讓利策略，房市略呈回溫現象；同年3月2日，桃園機場捷運線正式通車，這是大台北地區最大的公共建設之一，被視為是影響未來房發展的重大建設，因而稍有帶動房市買氣，但未來房市是否呈現上揚走勢，應視房市不景氣下的房市鈫易模式是否更具彈性，包括賣方的讓利程度、以價換量、餘屋去化模式、以及房市政策是否調整….等而定，而下次大選年之前，國內房市應會呈現明顯反彈。
一、前言
自2013年以降，國內房市表現不佳，房地產市場在歷經三年餘的盤整，房市交易量、價逐漸向下修正，唯因國人所得並未有效提升，一例一休制度又造成民生物價之有感上漲，民眾可用之實質所得減少，亦同時影響房市交易。
2017年第一季，國內房市在觀望中呈現回溫現象，而深具島型經濟特性的台灣，政經環境受國濟政經環境改變的影響甚大，若美國經濟持續成長，政府的南向政策亦有所突破，國內的5+2產業亦依計劃可以如期推動並進行，則台灣基本面展望便相對樂觀，有助於國內房市的加溫作用。唯當前房市依然不景氣，不動產相關業者的生計受到影響，為求企業生命維繫與業者生活之所需，因而衍生出許多不景氣下的因應模式，簡述如下述。
二.房市不景氣下的交易模式
有關國內房市不景氣下的交易模式，可分為下列幾個部分來做說明。
(一).房市政策改變
若從國內房地產市場的變動情形來觀察，便可發現影響房市變化最大的應是來自於房市政策與房地產稅制的改變，特別是2016年元月，政府開始實施房地合一政策，藉以消除房市的不當投機，而南台強震，造成維冠大樓的倒塌，災情慘重，讓國人更關心建築結構安全問題；另外，悠關人民權益的房屋稅、地價稅雙漲，大幅調高持有稅，加重民眾持有成本，而政府的社會住宅規劃，雖有助舒緩高房價之下的居住問題，但影響房市的去化，且整體而言，國內房市仍未呈現整體回春的明顯現象，茲說明如下述。
1.房地合一稅制抑低房市買氣
2016年1月1日，政府開始實施房地合一稅，對於2014年1月2日後取得，且持有期間2年內的房屋、土地，除非符合免申報條件，賣方不論盈虧都要在30天內申報房地合一稅。另外，不論短期持有或長期持有，只要獲利必定課稅，1年內轉手的獲利甚至要被課45%最高稅率，主要目的在鼓勵民眾自住與長期持有。而在交易成本提高下，確實也導致投機客陸續退場，雖對健全國內房市有很大的助益，但房市的交投也由活絡轉為沈滯現象。
2.社會住宅只租不售
2016年9月1日，行政院通過「住宅法」修正草案，協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源、租稅負擔，以及人力組織等問題，修法通過後，地方政府可辦理無償撥用或長期租用國有非公用房地，或其他多元方式取得社會住宅用地。目前包括台北市、新北市、桃園市、台中市都積極興辦公共住宅、社會住宅、青年住宅，對象為年輕人及弱勢族群，只租不售，未來幾年將陸續完工。而社會住宅的興建有助於國內房價的修正與調整。
3. 建築安全的重視
房市政策重視建築安全，緣於2016年2月6日，台灣南部發生強震，震央在高雄市美濃區，芮氏規模6.6度，台南市維冠金龍大樓因偷工減料而坍塌，造成115人喪生的慘劇，民眾安全意識抬頭，營建署亦擬建築檢測修法，未來新建築施工時，須請第三方公正單位到場勘驗，否則無法取得使用執照，且包括營建署、地方政府在內，都開始提出「老屋健檢」計劃，而土壤液化、結構工法、老屋都更等居住安全相關議題，也廣泛被民眾重視。
4.房屋持有稅調漲影響購屋意願
不動產相關稅賦屬地方稅，在地方財政普遍因難的情況下，持有稅調漲已成為各地方政府的共識，而反映在房屋持有成本上的則是人民必須付出更高的費用，不僅居住權利受到衝擊，而且引發民怨；另外，房屋持有稅與奢侈稅、房地合一稅不同，前者是在房屋標準單價與路段率等稅基調整下，就會增加稅賦，亦即不論是自住型或及長期置產的民眾，其房屋稅額也明顯增高，影響民眾購屋意願甚大；後者只要沒交易，就課不到稅，因此，房屋持有稅調漲不僅引發民怨，更是影響房市不景氣的最主要因素之一。
5.地價稅調高影響建商推案
房屋持有稅調高以後，建商餘屋的持有成本上揚，亦即尚未售出的住宅待售時間愈長，價格修正壓力愈大，同時也面臨必須即時出清餘屋的壓力；另外，庫存土地持有成本增加，對於持有大量土地的開發商而言，其每年所須支付的地價稅極高，而在房市不景氣的情況下，會形成開發或養地的兩難，造成推案的困難。2016年，公告地價平均調幅高於3成，地價稅負擔加重，影響政府BOT案、地上權案、都更案更難推動，前兩者規定得標業者每年要支付地租，但地租隨著公告地價調升，得標業者負擔成本勢必增加，後者則面臨房屋稅大增的問題。
(二).豪宅售價調降
自2013年以降，台灣房市不景氣，不動產交易量價具降，即使是高總價住宅亦難逃房價下修困境，根據2016 年實價登錄平均房價資料，台北市總價七千萬元以上知名高總價住宅中，各主要社區的豪宅售價均受影響，若以其相對最高的歷史高價來做比較，都呈現下跌的情形，其中，以位於大直地區的「西華富邦」下跌幅度為最大，其成交價格由最高的290.6萬元下調為平均售價149.5萬元，其差距將近五成( 48.6%)：差距第二高的是坐落於信義區松德路上的「國家美術館」，由最高的177.1萬元下調為110萬元，跌幅將近四成(37.9%)，而不少社區的高價宅之價差逾兩成。此外，「新美館」、「東西匯」、「圓山一號院」等個案單價也下修至百萬元以內。主要因房地合一稅實施後，投資客退場，自住客當道，高總價住宅追漲不易，房價遂向下修正。
(三)以價換量模式盛行
2016年，房市政策匆促上路導致社會不安，造成房地產業不景氣，同時影響上下游相關產業的發展。國內房市普遍下挫，交易量價俱跌，2017年的房市表現依然不佳，房市政策紛亂，人民無所適從，不僅買方觀望，賣方經營亦更辛苦，也讓國內房市不景氣的情形更為嚴重。另外，自台南發動調漲房屋稅以後，全台各地稅賦漲聲四起，加上地價稅調升有感，使購屋族的議價立場更堅定，「以價換量」模式全台各地盛行，估計在2017年中，整體房價仍會持續修正，預估下調幅度約在一成左右。
(四).銷售檔期著重餘屋去化
從國內房地產的特性及其發展歷史來看，在房市的銷售市場中，有所謂的春節、青年節，以及中秋節的三大檔期，對房地產業者而言，在國內的房地產市場中，房市三大檔期都是必須考量的重要推案日期，在2017年的國內房市329檔期方面，根據永慶房產2017年1-2月的內部交易資料，較上月比較均呈下降走勢，但較2016年同期比較，則成長約二成(19％)，唯其市場表現各地均有不同。
1.台北市以固守豪宅售價為主
大體而言，台北市的329檔期是以豪宅領軍，不以降價為成交訴求，如松山區「潤泰敦峰」，敦北「華固名鑄」每坪售價均超越百萬，許多豪宅案所開出的價格，並未跟上讓利風潮。其他中小型推案如內湖五期重劃區遠雄推出「賦邑」、「峰邑」，四期重劃區的「筑丰艾美」，中山區則是「華固樂慕」等，均未以降價換成交量。
2.新北市採讓利搶客模式
新北市在2017年的329檔期中，推案量較大區域在板橋、新店、新莊、中和等區，其中，板橋江北重劃區的「青峰」、「翠峰」推出青年成家優惠方案，吸引首購族群，新莊區泰舍的「至善元」，富都心重劃區則是「遠雄國匯」，中和區的「久泰皇品」，新店區「合陽天擎」，以及汐止區的「筑丰陽陽」等，大多採用讓利搶客模式，主要目的在處理餘屋與新成屋的問題。
3.三二九檔期推案創新低
國內房市不景氣，房地交易量價齊挫，2017年農曆春節後，交易量雖稍有回溫，唯北台灣推案量仍創下最近六年以來的新低，且329檔期推案量大幅衰退，業者紛紛以去化餘屋來代替新案的推出，推案量大幅減低。根據房產雜誌調查，2017年北台灣新屋實際推案量僅1648億元，較2016年的同期減少二成以上(-22.63%)，創下最近六年來同檔期新低，主要因建商選擇將重心放在餘屋銷售，用以代替新的推案。
另外，房市不景氣，建商推案心態普遍趨於保守，大都以去化新成屋為主，以台中市的房市為例，在最近三年中，329檔期推案量一路下滑，2017年預估僅約去年同期的一半(約150億元)，主要因不動產開發受到大環境不佳影響，房市不景氣，民眾預期房價還未落底，大多抱持觀望心態，而建商仍有許多新成屋待去化，因此，推案相對謹慎保守。另外，台中房市主流走向中小坪數，且為刺激買氣，建商紛紛下修坪數、拉低總價，並以讓利或低單價策略，吸引潛在購屋人。
(五)房貸市場表現平疲
2017年第一季，國內房市已有回溫的訊號，唯房市仍處於供過於求的窘境，而台灣經濟環境變化又受國際經濟的影響，特別是2017年，美國聯準會已啟動升息策略，也確認美國經濟正在復甦，而台灣下半年股市與房市出現明顯洗牌情形，主要來自外資的介入與內資的回補。唯因央行利率尚未調整，投資客要考量全球利率的反彈趨勢，房市回轉可能僅是讓利之下的回溫現象。
此外，國內不動產市場現在有房屋稅因素影響，使得買賣雙方對價格認知仍有差距，成交不易。目前房市以自住客為購買主力，以臺銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大銀行的自住客占比就超過六成，且利率相對偏低。雖然房市買氣未提升，房貸市場表現平疲，但若買賣雙方能在價格認同上達成共識，則房貸業務仍有擴大的可能性。另外，五大銀行的承做房貸比重變化，一向被視為房市風向球，其新承做房貸金額下降主要是銀行承作對象以信用條件較佳客戶為主，故其得利率相對較低。
(六).讓利提高成交率
在房市不景氣中，買方市場沈寂，賣方則以讓利行動來促進房屋的銷售，如部分業者看壞未來房市，率先施行「有感降價」的行銷策略，藉以刺激新成屋買氣。另外，由於高總價住宅房價已有鬆動情形，若賣方沒有讓利，便會增加成交的難度，而若以2016 年成交的個案來觀察，有些社區的個案須讓利二至三成，才能促成成交。目前房市仍以自住客為主力，房貸利率位在低點，對自住而言應是房貸的好時機，但買氣仍偏冷，主要應是價格認知問題，賣方讓價的幅度須被買方接受，才可能激勵買氣回升，因此，觀察降價幅度多的地區，成交往往顯著增加，但精華地段降價空間有限，買氣相對偏冷。
另外，觀察六都公布的交易量表現，新北市、桃園市、台中市與高雄市等都會區交易量年增率超過五成，台北、台中與高雄市房屋交易量的量縮幅度不大，買氣相對穩健，購屋意願與信心復甦可能比較快。其中，高雄以「輕豪宅」讓利題材積極推案，亦即以低總價的中小坪數產品，展現高質感空間特色，符合消費者購屋期待的房地產案件，且去化速度亦相對加快，因此，業者紛紛以低總價輕豪宅大樓推案為主，吸引許多換屋客與首購族，交易量亦呈上升走勢。
(七).六都交易量回溫
根據內政部所公佈的「2017年2月份建物買賣移轉棟數」資料，2017年2月，六都交易量為12,257戶，與2016年同期7,406戶比較，年增率超過六成(65.5%)。其中，房市交易量最大為新北市3,143戶，最少則是台南市1,085戶。
2017年2月，六都會區交易量雖比1月量縮約22%，但2017年1-2月六都會區的交易量為27,913戶，與去年同期的18,792戶增加約五成(48.5%)，預期第一季交易量可望優於去年同期，買氣持續復甦中。在六都的建物移轉棟數中，以新北市的變化最大，其月、年變動率分別為-30.4%與94.9%，為六都之冠，表示若以上月比較，交易量減少三成(-30.4%)，但若與去年同月比較，則上升將近一倍(94.9%)；另外，若與1-2月的資料來觀察，新北市與去年同期相比，其移轉棟數增加將近八成(79.5%)，房市的活絡亦為六都之冠，有關六都會區建物買賣移轉棟數變化比較，可參閱表1及表2的說明。
表1. 2017年2月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：%
|
六大 都會區 |
2017年 2月 |
2016年 1月 |
2016年 2月 |
2017年2月月變動(%) | 2017年2月年變動(%) |
排名 月變 |
排名 年變 |
| 台北市 | 1441 | 1763 | 1062 | -18.3 | 35.7 | 4 | 6 |
| 新北市 | 3143 | 4517 | 1613 | -30.4 | 94.9 | 1 | 1 |
| 桃園市 | 1998 | 2516 | 1275 | -20.6 | 56.7 | 3 | 4 |
| 台中市 | 2461 | 2897 | 1408 | -15.1 | 74.8 | 6 | 2 |
| 台南市 | 1085 | 1445 | 788 | -24.9 | 37.7 | 2 | 5 |
| 高雄市 | 2129 | 2518 | 1260 | -15.4 | 69.0 | 5 | 3 |
| 六都合計 | 12257 | 15656 | 7406 | -21.7 | 65.5 |
表2. 2017年1-2月六都會區建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：%
| 都會區 | 2017年1-2月 | 2016年1-2月 | 去年同期 | 排名 |
| 台北市 | 3204 | 2478 | 29.3 | 6 |
| 新北市 | 7660 | 4268 | 79.5 | 1 |
| 桃園市 | 4514 | 3177 | 42.1 | 3 |
| 台中市 | 5358 | 3690 | 45.2 | 2 |
| 台南市 | 2530 | 1827 | 38.5 | 5 |
| 高雄市 | 4647 | 3352 | 38.6 | 4 |
| 六都合計 | 27913 | 18792 | 48.5 |
(八)購屋意願增強
根據信義房屋最新購屋意向調查顯示，國人看壞房市比例已有下降現象，2017年第一季是最近3季調查以來相對最樂觀的一季，儘管民眾對房價態度仍顯保守，但房價若從高點下修15％後已具誘因，足於吸引大部分的受訪者進場購屋。
另外，若根據2016年第3季的購屋意向調查，也發現國內對於房市悲觀情緒有逐漸收斂的現象，唯當時有央行選擇性信用管制措施鬆綁的利多因素，而2017年第一季調查期間的情緒改善，並非單一外在的政策利多所影響，應是房市已經盤底修正的結果，而民眾對於房價看法的變化，反映出國人對房市看法相對樂觀，民眾購屋信心回溫，但房價不會因此而立即反轉向上。另外，假設房價修正百分之十五，則有約一半(49%)的受訪者會吸引購屋，顯示國內房市應是「價格盤整、交易量修正、量價緩增」的格局。
三.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1. 國內當前影響房市變化最大的因素應是來自於房市政策與房地產稅制的改變，包括房地合一稅制抑低房市買氣、社會住宅只租不售、建築安全的重視、持有稅調漲影響消費者購屋意願，以及持有稅調高影響建商推案等，唯國內房市仍未呈現整體回春的明顯現象。
2.國內房地產的銷售市場中，有春節、青年節，以及中秋節三大檔期，唯市場表現各地均有不同。台北市以豪宅案領軍，守住價格，不以降價換成交為主要訴求。新北市採讓利搶客模式，唯2017年329檔期推案再創新低。
3. 在房市不景氣中，國內房市普遍呈現下列的現象，包括豪宅售價下調、房市以價換量模式盛行、銷售檔期以餘屋去化為主、房貸市場表現不佳、讓利提高成交率、機場捷運通車利多、六都交易量回溫，以及購屋意願增強等。
4.國內房市不景氣與政府政策有關，政府須考量選舉成敗因素，在房市已逐漸呈現價量回轉之際，建議投資人或潛在投資客，可考慮在下一個大選年之前進駐。
參考文獻
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
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謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的投資策略。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。
(本文發表於2017年4月14日中央網路報)