摘 要
稅制改革政策確定後，國內房市萎縮現象更為快速，由房市風向球的改變觀察，房市預售屋的推案量、新成屋的推出戶數…等六大指標俱挫，房市景氣紅綠燈亦由注意衰退的黃藍燈，再轉變為景氣更差的藍燈，便可發現匆促匆上路且沒有足夠配套措施的改革政策，是當前國內房市持續不佳的主要原因。另外，2017年是在野黨的黨主席大選年，為鞏固黨內政權而忽視黨外的極力衝擊，亦無法充分發揮在野黨的反對力量，讓國家處於渾沌混亂中，人民窮於面對應付與配合，加上當前房市不景氣，房屋銷售量、價具跌的現象持續，民眾觀望的心態依然濃烈，當前房市恐很難在短期間內有突破性的進展。
一、前言
2017年開春之始，國內政經事務百事待發，房市風向偏轉，若根據房價指數與房市風向指標來觀察台灣房市的變動趨勢，便可發現繼2016年國內房市不景氣之後，2017年第一季的房市表現依然不佳，主要因國內經濟情況不佳，政府又在短期間內推出許多頗多爭議性的改革政策，在各項政策交夾且糢糊不清的情況下，人民普遍無所適從，投資人亦紛紛退出房市投資的行列，導致房市表現節節敗退，價量走低。
在稅制改革政策的不確定性因素逐漸消失以後，對國內的房市的衝擊則如日中天的崩解，特別是各種房地產稅賦的調高，以及房地合一稅制的實行，正一步一步地吞食國內不甚景氣的房地產市場，雖尚無法確認其影響的真實幅度有多深遠，亦難以預測房市景氣何時才可以有感復甦，唯在政經環境改變的過程中，在房市真實情況無法充分反映，以及即使業者大聲疾呼亦無法獲得主管單位重視並認同的情況下，使得國內房市萎縮現象更為快速，在2017年第一季中，若由房市風向球的改變，以及房市景氣紅綠燈由注意衰退的黃藍再轉變為景氣更差的藍燈來看，便可發現匆匆上路且沒有足夠配套措施的改革政策，是當前國內房市依然不佳的主要原因。
政府全面執政尚不及一年，在公、私利夾雜著權謀的考量下，啓動全面經改與社改，其立意雖佳，但政策匆匆上路，配套措施卻相對不足，加上人力物力無法一次到位，許多政策的良法美意尚未見其利便已見其弊，對國內政經體系與社會民心等造成重大傷害，整個經濟社會已寵罩在一片重大事件即將改變的不安氛圍中。
另外，2017年雖非執政黨或公部門的選舉年，但卻是在野黨的主席大選年，同黨各方人馬為爭取黨主席大位，煙灰四起，為鞏固黨內政權而忽視黨外的磨刀霍霍，亦無暇顧及國內因大勢改革而讓執政者逐漸失去的民心之際而加以反擊，更無法充分發揮在野黨的反對與置喙力量，人民飽受困擾，讓整個國家處於渾沌混亂中，亦讓人民不知何以對。
在政府政策沒有在野勢力足夠制衡力量的前提下，各項有關房地產政策的提案不論良善與否，亦不管是否確實可行，全部付之行動，人民必須面對應付與配合，若再加上當前房市不景氣，不僅房屋銷售量價具跌的現象持續，民眾觀望的心態依然濃烈，2017年的房市恐很難有突破性的進展。
二、房地產行情分析
在政府多項政策推動過於急躁而引發民間抗爭不斷的氛圍下，國內房地產市場的去化表現不佳，房市交投冷清，整體房市表現不如預期，時序進入2017年以後，不論是預售屋或成屋的指標性推案幾乎沒有任何進展，房市交易成交比大幅降低，且國人對當前國內房地產依然持有普遍看跌的看法。為瞭解國內房市變動狀況，並用以判斷未來國內房價走勢，有關當前的房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1.國際保護主義興起
房市變動受國內外政經局勢變動影響甚大，而台灣與美國及兩岸的關係，更是影響國內經濟變動的重要因素；2017年元月，美國新任總統川普強調「美國優先」政策，高調推出「保護主義」的內涵，而台商在中國大陸的房地產投資亦頗多限制，獲利逐漸被稀釋，由於兩岸關係停滯不前，美國政府的「保護政策」與國內的「南向政策」，都直接或間接影響國內的房市發展。
2.國內房市萎縮
根據IMF的研究，影響房市最重要的因素是稅制的改變與稅率的調高；國內房市繼全台相繼調高土地公告現值以後，各地方政府亦紛紛調高房屋稅，由於房地產持有稅的成本大幅提升，房地產成交量數大幅萎縮，房價亦成下降走勢，房市交易雙方均受到衝擊，從而造成2017年國內房市持續不景氣的現象。
3.房屋推案量減少
根據《住展雜誌》的統計，在北台灣預售與新成屋統計數據，房地產推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元，三年下降四成以上(40.92%)；同段期間內，銷售率則由77.98％大幅降至28.8％，便可充分了解當前在交屋潮屆臨下，預售屋、新成屋與中古屋競價求售，業者為求突破困境，僅能以削價求售暫解燃眉之急，但同時也顯示當前房地產市場的景氣衰退。
4.家戶購屋比下降
2016年，國內房市交易清冷，全台家戶購屋比僅2.9%，每百戶中不到3戶購屋，創下民國81年以來(計24年)的新低紀錄，比次低的2015年之3.5%還少了0.6%，房市買氣低迷不振。另外，根據太平洋房屋統計，2016年，國內六都各行政區的家戶購屋比中，前十名以桃園市的買氣最佳，前5名分別是桃園市龜山區的10.2%、新北市淡水區7.2%、新北市金山區7.0%、新北市林口區6.8%、台中市北區5.6%。後5名則是高雄市楠梓區5.5%、桃園市八德區5.3%、桃園市楊梅區5.2%、桃園市中壢區5.2%、高雄市前金區5.2%。唯台北市、台南市均無任何行政區落在前十名之內，顯見台北市房市的表現遠遠落在地其他縣市之後。
5.房屋買賣移轉數量減少
在房市不景氣聲中，房市交易量銳減，1990-1991兩年中，國內的房屋買賣移轉棟數分別為23萬6396棟與28萬9503棟，十餘年過後，若根據2013-2016年的最近四年資料顯示，國內房地產買賣移轉數量逐年下降，由2013年37萬1892棟，2014年32萬598棟，2015年29萬2550棟，逐年下降至2016年24萬5396棟，創下二十五年新低，此一逐年遞減之趨勢，顯示當前房市景氣的低迷。
6.台北市房地價格下跌
房市不景氣，首善地區的台北市房價首當其衝，2016年9月30日，根據內政部所發布的第四十七期全國都市地價指數，可以發現全國地價以台北市下跌1.8％的跌幅為最大，且全市十二行政區的地價均告下跌，其中，又以南港區跌幅3.02％最高，文山區跌幅2.72％次之。根據2015-2016年的實價登錄資料顯示，台北市各行政區成交價大抵呈下降走勢，其中，又以中山區的跌幅達一成以上(12％)為最高，新北市則以板橋區18％之跌幅為最大。另外，根據房仲業者就實價登錄資料之彙整，雙北 的松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重等十大蛋黃區，房價幾乎是全數下跌，其中，又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大，跌幅都超過一成以上。而豪宅指標區的信義計劃區房價，亦由2014年每坪117.5萬元下降為2016年的98.6萬元，跌幅高達16.09％，顯見當前房市確實不佳。
三.房市風向球與房市變化
在國內的房地產市場分析中，有許多預測房市景氣的研究報告，包括內政部每季發佈一次的「營建署住宅需求動向調查」、每半年發佈一次「內政部都市地價指數」，及房地產業界的「國泰房價指數」、「信義房價指數」、「台灣房價指數」…等，而每月發佈一次的「房市風向球」則是由住展雜誌所創設，主要是以房屋的推案量體、廣告媒體量、房屋的議價率，以及來客成交組數四大部份建構而成，而四大部分又分成以當月預售屋的推案量、新成屋的推出戶數、當月六大報的廣告批數、當月房屋的議價率，加上當月各指標工地的來客組數與各指標工地的成交組數等六大指標，再依六大指標換算成當月的分數與燈號。有關房市風向球與房市變化，可分為下列幾個部分來說明：
1.整體房市風向
根據住展雜誌所發佈的房市風向球變動來觀察，代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年1月為25.6分，較2016年12月的32.9分為低，對應燈號亦由黃藍燈退為藍燈，亦即由注意衰退進入谷底衰退的階段。另外，在六項觀察指標中，除議價率與廣告批數二項分數持平，其餘四項分數全都下滑，其中，又以成屋推案分數的下降幅度為最大，顯示在當前房市不景氣中，業者的推案量極低，且以小型推案為主，缺少主標案的支撐，或可視為是房市推案的空窗期，整體房市風向顯示房市的不景氣。亦即在2016年底公開卻不及推案的建案，大多會把公開時間拉到2017年的329檔期，因此，2017年元月的銷售案量不多，且都是小型建案，沒有新指標案釋出，房市風向轉弱。
2.房屋的推案量
一般而言，房屋的推案量包括預售屋與新成屋，其中，預售屋可視為是房市景氣的先期指標，推案量的多寡，代表著建商對當前房市變化的看法與預期，可視為建商推案的強度與信心度的參考；而新成屋推案量的多寡，則可看出餘屋賣壓是否出現，並使房價產生下修的情形。而在預售屋與成屋的推案量中，二者的平均跌幅超過四成，分別下降-26.38%與-58.62%，顯示當前建商確實不看好房市的發展。
3.廣告媒體量
廣告是為了某種特定的需要，通過一定形式的媒體，並消耗一定的費用，是一種市場行銷行為；因此，廣告媒體量是指國內媒體中有關房地產的廣告量數，購屋者可從每月住展風向球所統計的六大報紙(聯合、中時、經濟、工商、自由、蘋果)的廣告量中，看出建商的廣告意願強度，從而瞭解房市的供銷情形，若廣告量大，或廣告的批數多，表示建商看好當月的市場，反之則看淡。由於當前房市不景氣，業者為維持消費者對房市應會轉好的信心，因此，雖看淡房市，但廣告量數仍維持不變。
4.議價率
房地產市場中，議價率又稱為議價空間，是指賣方(包括建商、屋主等)開出的價格和買方(購屋人、投機客等)最終實際成交價格的落差之比率，即開價與成交價的價差，再除以開價，並以百分比表示之。如賣方開價每坪100萬元，實價成交80萬元，也就是依開價打8折，議價率就是20%。
民國100年以前，國內房市交易過程僅有開價，缺乏實際成交資料，且賣方習於開高價，讓買方殺價，因此，開高走低成為房市交易常態，議價率並不具指標性，然而，100年12月13日，立法院三讀通過之修正條文中，皆要求實價申報登錄，亦即政府通過不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例立法，要求不動產買賣雙方、地政士或不動產經紀相關業者應於不動產買賣案件，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件資訊和成交價格(合稱為實價登錄地政三法)以後，開價和成交價都有資料可查，而從議價率變化就可看出房市變化。如果議價率擴大，代表買賣雙方對市場變化的看法不同，反映房市景氣不佳，若議價率縮小，則反映房市走俏。國內房市議價率在2016年8月反轉急下，由4.78下降為4.44，至2017年1月仍未改變。
5.來客成交組數
房市活絡與否，可由參觀工地的來客組數的多寡來加以觀察，一般而言，當市場需求佳，則媒體廣告量大，前來工地參觀的來客人組數也多，反之則少；唯參觀組數多並不表示市況佳，尚須視成交情況的成交比(來客組數與成交組數的比例)的高低來判定。旺季時，成交比可能為3：1，表示每3組客戶中就有1組成交；淡季時，成交比可能為20：1，顯示20組客戶才成交1組，因此，來客多寡不是業者所關心的議題，成交比的高低才是業者所關心的重點。2017年初，來客組數與成交組數連袂下滑，雖然農曆年前通常是新建案市場淡季，但來客組數約較去年12月減少約二成(-19.79%)，成交組數則減約一成(-10.02%)，顯示2017年的房市表現依然不樂觀。
6.景氣燈號
2017年元月，房市呈現「價跌量縮」走勢，也就是國內房市量、價具降，景氣燈號從黃藍燈再轉為藍燈，顯示國內房市成交量價均呈萎縮情形。亦即2016年12月，房市景氣燈號從代表「衰退注意」的黃藍燈轉為「谷底衰退」的藍燈，而預售屋與成屋的推案量的大幅衰退，是房市再出現反轉向下的警訊。
有關國內當前房市風向球暨景氣指標變動分析內容，可參閱表1的說。
表1 台灣房市風向球暨景氣指標變動分析
說明：
藍燈：谷底衰退，32分以下。 黃藍燈：衰退注意32-42分。
綠燈：復甦安全，42-52分。 黃紅燈：熱絡注意，52-61分。
紅燈：過熱剎車，61分以上。
資料來源：1.住展房屋網。2.作者整理。
整體而言，若從房市風向球的表現來加以觀察，當前國內的房地產市場表現確實不佳，唯吾人亦須瞭解，風向球僅是一項觀察的指標，對購屋者而言，出現特殊的警訊固然必須注意，但並非是一個月出現警訊就代表房市出現反轉，這還需經過再觀察其他參數組的變化，特別是要參酌有關經濟、所得、消費、投資等重要經濟指標的絁化，才能判定景氣是衰退或復甦，是熱絡或過熱，是屬於那一種燈號，也才能瞭解景氣是否已經反轉。
四.房市走勢預測
大體而言，學者專家對房市的預測結果均有不同的看法，國內房市雖已進入空頭約三年，唯目前國內對於未來房市表現都不抱樂觀看法，其中，又以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)的預測較具指標性，相關內容如下述。
1.房市不景氣加速築底
根據吉家網不動產暨房仲全聯會李同榮先生的預測，其認為2014年第四季為房價波動反轉關鍵點，台北市房價亦率先跌價，2015年全台房市轉空頭，2016年，台北市中古屋平均價格約每坪55萬元，預估會在每坪48~50萬元之間獲得支撐。2017年第四季，台灣房市將落底，而國內不動產價量變化可分為三個階段，分別是2015~2016上半年的「量縮價跌」，2016下半年~2017上半年的「殺價取量」；以及2017下半年的「加速趕底」，唯其變動情形仍需觀察當時的整體經濟發展狀況、人口成長、利率稅制環境等因素。2020年之前，國內房市將是盤整待變的時期。
2.房市不景氣即將結束
根據全聯會的分析與說明，國內房市將於2017年第四季的房價落底，而其所抱持的理由，主要是立基於國際保護主義的抬頭與國內經濟環境的變化，即：
(1)國際保護主義的興起
2017年元月，美國總統川普上任後，強調美國優先，而在貿易保護主義威脅下，以外貿為主的國內經濟發展必然受到衝擊，為防止國內經濟可能產生的衰退現象，政府必須擴大內需，而與房市有關的政策包括經濟建設規劃、增加大型公共建設、都更政策推動，同時鼓勵民間投資等，短期間內對國內房價或無助益，但應可間接對房市產生止跌效應，對未來的房市發展有所助益。
(2).國內房價已有支撐
從房市變動來觀察，最近2年中，台北市的房價跌幅約為15~16%、雙北市跌幅約11%，預估2017年第四季房價平均跌幅25%，由於跌勢已深，預估台北市中古屋平均房價將會在每坪48~50萬元之間獲得支撐；而24~25萬元則是新北市的支撐價格；另外，2016年，台北市、新北市的每坪均價分別為55及29萬元。
(3)人民購屋信心增加
一般而言，全台灣的房市正常交易量應為32萬棟，近兩年因受到稅制及利空因素干擾，持續觀望的遞延性買盤數量已逾8萬戶；在此情況下，一旦游資充斥，或政策轉向或調整，對房市發展相對有利，民眾購屋信心增加，預估2017上半年，雙北市的低總價市場及中高總價產品，將會陸續盤穩止跌，唯仍須視其他政經因素的變動而定。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.政府的全面執政尚不及一年，便已全面啓動經改與社改，但因配套措施相對不足，加上人力與物力無法一次到位，整個經濟社會已發生重大的改變，加上當前房市不景氣，民眾觀望的心態濃烈，短期間內，國內房市恐很難有突破性的進展。
2. 國內當前房市的變動趨勢內容，包括國際政經環境改變、國內房市環境改變、.房屋推案量減少、家戶購屋比下降、房屋買賣移轉數量減少，以及台北房地價格均告下跌，顯示當前房市仍處於不景氣階段。
3.「房市風向球」是以房屋的推案量體、廣告媒體量…等四大部份及六大指標建構而成，其中，在六項觀察指標中，除議價率與廣告批數二項分數持平，其餘四項分數全都下滑，其對應燈號亦由黃藍燈退為藍燈，亦即由注意衰退進入谷底衰退的階段，顯示當前房市仍處於不景氣。
4.根據全聯會的估測，2014年第四季為房價波動反轉關鍵點，2015年全台房市轉空頭，2017年第四季，台灣房市將落底，唯其變動情形仍需觀察當時的整體經濟發展狀況、人口成長、利率稅制環境等因素，2020年之前，國內房市將是盤整待變的時期。
5.國內房市不景氣現象依然存在，為解決房市可能走入蕭條局面，建議政府宜慎重處理，消極的做法是即早完成目前合理調整的房產持有稅，積極的做法則是除了引導熱錢投入台股外，較理想的方向，則應是目前官方大舉編列預算進行的各項公共建設，而金管會日前預告，私募不動產證券化投資信託基金(REITs)投資公共建設限額將大鬆綁，從現行的40%放寬至100%全不設限，對未來國內房市的發展應會有所助益。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的銷售策略。
謝明瑞(2015)，房市不景氣下的投資策略。
謝明瑞(2016)，總統頭家的房市政策。
謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2017)，2016年台灣地區房地產行情變動分析與預測。
謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌。3月1日。
稅制改革政策確定後，國內房市萎縮現象更為快速，由房市風向球的改變觀察，房市預售屋的推案量、新成屋的推出戶數…等六大指標俱挫，房市景氣紅綠燈亦由注意衰退的黃藍燈，再轉變為景氣更差的藍燈，便可發現匆促匆上路且沒有足夠配套措施的改革政策，是當前國內房市持續不佳的主要原因。另外，2017年是在野黨的黨主席大選年，為鞏固黨內政權而忽視黨外的極力衝擊，亦無法充分發揮在野黨的反對力量，讓國家處於渾沌混亂中，人民窮於面對應付與配合，加上當前房市不景氣，房屋銷售量、價具跌的現象持續，民眾觀望的心態依然濃烈，當前房市恐很難在短期間內有突破性的進展。
一、前言
2017年開春之始，國內政經事務百事待發，房市風向偏轉，若根據房價指數與房市風向指標來觀察台灣房市的變動趨勢，便可發現繼2016年國內房市不景氣之後，2017年第一季的房市表現依然不佳，主要因國內經濟情況不佳，政府又在短期間內推出許多頗多爭議性的改革政策，在各項政策交夾且糢糊不清的情況下，人民普遍無所適從，投資人亦紛紛退出房市投資的行列，導致房市表現節節敗退，價量走低。
在稅制改革政策的不確定性因素逐漸消失以後，對國內的房市的衝擊則如日中天的崩解，特別是各種房地產稅賦的調高，以及房地合一稅制的實行，正一步一步地吞食國內不甚景氣的房地產市場，雖尚無法確認其影響的真實幅度有多深遠，亦難以預測房市景氣何時才可以有感復甦，唯在政經環境改變的過程中，在房市真實情況無法充分反映，以及即使業者大聲疾呼亦無法獲得主管單位重視並認同的情況下，使得國內房市萎縮現象更為快速，在2017年第一季中，若由房市風向球的改變，以及房市景氣紅綠燈由注意衰退的黃藍再轉變為景氣更差的藍燈來看，便可發現匆匆上路且沒有足夠配套措施的改革政策，是當前國內房市依然不佳的主要原因。
政府全面執政尚不及一年，在公、私利夾雜著權謀的考量下，啓動全面經改與社改，其立意雖佳，但政策匆匆上路，配套措施卻相對不足，加上人力物力無法一次到位，許多政策的良法美意尚未見其利便已見其弊，對國內政經體系與社會民心等造成重大傷害，整個經濟社會已寵罩在一片重大事件即將改變的不安氛圍中。
另外，2017年雖非執政黨或公部門的選舉年，但卻是在野黨的主席大選年，同黨各方人馬為爭取黨主席大位，煙灰四起，為鞏固黨內政權而忽視黨外的磨刀霍霍，亦無暇顧及國內因大勢改革而讓執政者逐漸失去的民心之際而加以反擊，更無法充分發揮在野黨的反對與置喙力量，人民飽受困擾，讓整個國家處於渾沌混亂中，亦讓人民不知何以對。
在政府政策沒有在野勢力足夠制衡力量的前提下，各項有關房地產政策的提案不論良善與否，亦不管是否確實可行，全部付之行動，人民必須面對應付與配合，若再加上當前房市不景氣，不僅房屋銷售量價具跌的現象持續，民眾觀望的心態依然濃烈，2017年的房市恐很難有突破性的進展。
二、房地產行情分析
在政府多項政策推動過於急躁而引發民間抗爭不斷的氛圍下，國內房地產市場的去化表現不佳，房市交投冷清，整體房市表現不如預期，時序進入2017年以後，不論是預售屋或成屋的指標性推案幾乎沒有任何進展，房市交易成交比大幅降低，且國人對當前國內房地產依然持有普遍看跌的看法。為瞭解國內房市變動狀況，並用以判斷未來國內房價走勢，有關當前的房市變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
1.國際保護主義興起
房市變動受國內外政經局勢變動影響甚大，而台灣與美國及兩岸的關係，更是影響國內經濟變動的重要因素；2017年元月，美國新任總統川普強調「美國優先」政策，高調推出「保護主義」的內涵，而台商在中國大陸的房地產投資亦頗多限制，獲利逐漸被稀釋，由於兩岸關係停滯不前，美國政府的「保護政策」與國內的「南向政策」，都直接或間接影響國內的房市發展。
2.國內房市萎縮
根據IMF的研究，影響房市最重要的因素是稅制的改變與稅率的調高；國內房市繼全台相繼調高土地公告現值以後，各地方政府亦紛紛調高房屋稅，由於房地產持有稅的成本大幅提升，房地產成交量數大幅萎縮，房價亦成下降走勢，房市交易雙方均受到衝擊，從而造成2017年國內房市持續不景氣的現象。
3.房屋推案量減少
根據《住展雜誌》的統計，在北台灣預售與新成屋統計數據，房地產推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元，三年下降四成以上(40.92%)；同段期間內，銷售率則由77.98％大幅降至28.8％，便可充分了解當前在交屋潮屆臨下，預售屋、新成屋與中古屋競價求售，業者為求突破困境，僅能以削價求售暫解燃眉之急，但同時也顯示當前房地產市場的景氣衰退。
4.家戶購屋比下降
2016年，國內房市交易清冷，全台家戶購屋比僅2.9%，每百戶中不到3戶購屋，創下民國81年以來(計24年)的新低紀錄，比次低的2015年之3.5%還少了0.6%，房市買氣低迷不振。另外，根據太平洋房屋統計，2016年，國內六都各行政區的家戶購屋比中，前十名以桃園市的買氣最佳，前5名分別是桃園市龜山區的10.2%、新北市淡水區7.2%、新北市金山區7.0%、新北市林口區6.8%、台中市北區5.6%。後5名則是高雄市楠梓區5.5%、桃園市八德區5.3%、桃園市楊梅區5.2%、桃園市中壢區5.2%、高雄市前金區5.2%。唯台北市、台南市均無任何行政區落在前十名之內，顯見台北市房市的表現遠遠落在地其他縣市之後。
5.房屋買賣移轉數量減少
在房市不景氣聲中，房市交易量銳減，1990-1991兩年中，國內的房屋買賣移轉棟數分別為23萬6396棟與28萬9503棟，十餘年過後，若根據2013-2016年的最近四年資料顯示，國內房地產買賣移轉數量逐年下降，由2013年37萬1892棟，2014年32萬598棟，2015年29萬2550棟，逐年下降至2016年24萬5396棟，創下二十五年新低，此一逐年遞減之趨勢，顯示當前房市景氣的低迷。
6.台北市房地價格下跌
房市不景氣，首善地區的台北市房價首當其衝，2016年9月30日，根據內政部所發布的第四十七期全國都市地價指數，可以發現全國地價以台北市下跌1.8％的跌幅為最大，且全市十二行政區的地價均告下跌，其中，又以南港區跌幅3.02％最高，文山區跌幅2.72％次之。根據2015-2016年的實價登錄資料顯示，台北市各行政區成交價大抵呈下降走勢，其中，又以中山區的跌幅達一成以上(12％)為最高，新北市則以板橋區18％之跌幅為最大。另外，根據房仲業者就實價登錄資料之彙整，雙北 的松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重等十大蛋黃區，房價幾乎是全數下跌，其中，又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大，跌幅都超過一成以上。而豪宅指標區的信義計劃區房價，亦由2014年每坪117.5萬元下降為2016年的98.6萬元，跌幅高達16.09％，顯見當前房市確實不佳。
三.房市風向球與房市變化
在國內的房地產市場分析中，有許多預測房市景氣的研究報告，包括內政部每季發佈一次的「營建署住宅需求動向調查」、每半年發佈一次「內政部都市地價指數」，及房地產業界的「國泰房價指數」、「信義房價指數」、「台灣房價指數」…等，而每月發佈一次的「房市風向球」則是由住展雜誌所創設，主要是以房屋的推案量體、廣告媒體量、房屋的議價率，以及來客成交組數四大部份建構而成，而四大部分又分成以當月預售屋的推案量、新成屋的推出戶數、當月六大報的廣告批數、當月房屋的議價率，加上當月各指標工地的來客組數與各指標工地的成交組數等六大指標，再依六大指標換算成當月的分數與燈號。有關房市風向球與房市變化，可分為下列幾個部分來說明：
1.整體房市風向
根據住展雜誌所發佈的房市風向球變動來觀察，代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年1月為25.6分，較2016年12月的32.9分為低，對應燈號亦由黃藍燈退為藍燈，亦即由注意衰退進入谷底衰退的階段。另外，在六項觀察指標中，除議價率與廣告批數二項分數持平，其餘四項分數全都下滑，其中，又以成屋推案分數的下降幅度為最大，顯示在當前房市不景氣中，業者的推案量極低，且以小型推案為主，缺少主標案的支撐，或可視為是房市推案的空窗期，整體房市風向顯示房市的不景氣。亦即在2016年底公開卻不及推案的建案，大多會把公開時間拉到2017年的329檔期，因此，2017年元月的銷售案量不多，且都是小型建案，沒有新指標案釋出，房市風向轉弱。
2.房屋的推案量
一般而言，房屋的推案量包括預售屋與新成屋，其中，預售屋可視為是房市景氣的先期指標，推案量的多寡，代表著建商對當前房市變化的看法與預期，可視為建商推案的強度與信心度的參考；而新成屋推案量的多寡，則可看出餘屋賣壓是否出現，並使房價產生下修的情形。而在預售屋與成屋的推案量中，二者的平均跌幅超過四成，分別下降-26.38%與-58.62%，顯示當前建商確實不看好房市的發展。
3.廣告媒體量
廣告是為了某種特定的需要，通過一定形式的媒體，並消耗一定的費用，是一種市場行銷行為；因此，廣告媒體量是指國內媒體中有關房地產的廣告量數，購屋者可從每月住展風向球所統計的六大報紙(聯合、中時、經濟、工商、自由、蘋果)的廣告量中，看出建商的廣告意願強度，從而瞭解房市的供銷情形，若廣告量大，或廣告的批數多，表示建商看好當月的市場，反之則看淡。由於當前房市不景氣，業者為維持消費者對房市應會轉好的信心，因此，雖看淡房市，但廣告量數仍維持不變。
4.議價率
房地產市場中，議價率又稱為議價空間，是指賣方(包括建商、屋主等)開出的價格和買方(購屋人、投機客等)最終實際成交價格的落差之比率，即開價與成交價的價差，再除以開價，並以百分比表示之。如賣方開價每坪100萬元，實價成交80萬元，也就是依開價打8折，議價率就是20%。
民國100年以前，國內房市交易過程僅有開價，缺乏實際成交資料，且賣方習於開高價，讓買方殺價，因此，開高走低成為房市交易常態，議價率並不具指標性，然而，100年12月13日，立法院三讀通過之修正條文中，皆要求實價申報登錄，亦即政府通過不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例立法，要求不動產買賣雙方、地政士或不動產經紀相關業者應於不動產買賣案件，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件資訊和成交價格(合稱為實價登錄地政三法)以後，開價和成交價都有資料可查，而從議價率變化就可看出房市變化。如果議價率擴大，代表買賣雙方對市場變化的看法不同，反映房市景氣不佳，若議價率縮小，則反映房市走俏。國內房市議價率在2016年8月反轉急下，由4.78下降為4.44，至2017年1月仍未改變。
5.來客成交組數
房市活絡與否，可由參觀工地的來客組數的多寡來加以觀察，一般而言，當市場需求佳，則媒體廣告量大，前來工地參觀的來客人組數也多，反之則少；唯參觀組數多並不表示市況佳，尚須視成交情況的成交比(來客組數與成交組數的比例)的高低來判定。旺季時，成交比可能為3：1，表示每3組客戶中就有1組成交；淡季時，成交比可能為20：1，顯示20組客戶才成交1組，因此，來客多寡不是業者所關心的議題，成交比的高低才是業者所關心的重點。2017年初，來客組數與成交組數連袂下滑，雖然農曆年前通常是新建案市場淡季，但來客組數約較去年12月減少約二成(-19.79%)，成交組數則減約一成(-10.02%)，顯示2017年的房市表現依然不樂觀。
6.景氣燈號
2017年元月，房市呈現「價跌量縮」走勢，也就是國內房市量、價具降，景氣燈號從黃藍燈再轉為藍燈，顯示國內房市成交量價均呈萎縮情形。亦即2016年12月，房市景氣燈號從代表「衰退注意」的黃藍燈轉為「谷底衰退」的藍燈，而預售屋與成屋的推案量的大幅衰退，是房市再出現反轉向下的警訊。
有關國內當前房市風向球暨景氣指標變動分析內容，可參閱表1的說。
表1 台灣房市風向球暨景氣指標變動分析
|
時間 年/月 |
預售推案 | 成屋推案 | 廣告批數 | 議價率(%) | 來客組數 | 成交組數 | 房市風向 | 景氣燈號 |
| 105/01 | 6.17 | 3.60 | 3.58 | 4.44 | 3.86 | 3.75 | 25.4 | 藍燈 |
| /02 | 5.44 | 3.60 | 3.88 | 4.44 | 4.24 | 4.22 | 25.8 | 藍燈 |
| /03 | 6.90 | 4.44 | 3.88 | 4.44 | 4.62 | 4.69 | 29.0 | 藍燈 |
| /04 | 8.72 | 3.88 | 4.48 | 4.44 | 6.15 | 5.16 | 33.7 | 黃藍燈 |
| /05 | 5.80 | 5.27 | 4.48 | 4.78 | 5.76 | 4.69 | 31.1 | 藍燈 |
| /06 | 7.26 | 3.88 | 4.48 | 4.78 | 6.15 | 5.16 | 31.7 | 藍燈 |
| /07 | 6.90 | 4.16 | 4.79 | 4.78 | 6.53 | 5.16 | 32.3 | 黃藍燈 |
| /08 | 6.90 | 3.88 | 4.48 | 4.78 | 6.15 | 5.16 | 31.3 | 藍燈 |
| /09 | 6.17 | 5.83 | 4.79 | 4.44 | 6.15 | 4.69 | 32.1 | 黃藍燈 |
| /10 | 6.53 | 3.32 | 4.38 | 4.44 | 6.92 | 5.63 | 32.2 | 黃藍燈 |
| /11 | 6.17 | 5.00 | 4.79 | 4.44 | 6.15 | 4.69 | 31.2 | 藍燈 |
| /12 | 6.90 | 6.67 | 4.48 | 4.44 | 5.76 | 4.69 | 32.9 | 黃藍燈 |
| 106/01 | 5.08 | 2.76 | 4.48 | 4.44 | 4.62 | 4.22 | 25.6 | 藍燈 |
| 1月變動 | -26.38 | -58.62 | - | - | -19.79 | -10.02 | -22.19 |
藍燈：谷底衰退，32分以下。 黃藍燈：衰退注意32-42分。
綠燈：復甦安全，42-52分。 黃紅燈：熱絡注意，52-61分。
紅燈：過熱剎車，61分以上。
資料來源：1.住展房屋網。2.作者整理。
整體而言，若從房市風向球的表現來加以觀察，當前國內的房地產市場表現確實不佳，唯吾人亦須瞭解，風向球僅是一項觀察的指標，對購屋者而言，出現特殊的警訊固然必須注意，但並非是一個月出現警訊就代表房市出現反轉，這還需經過再觀察其他參數組的變化，特別是要參酌有關經濟、所得、消費、投資等重要經濟指標的絁化，才能判定景氣是衰退或復甦，是熱絡或過熱，是屬於那一種燈號，也才能瞭解景氣是否已經反轉。
四.房市走勢預測
大體而言，學者專家對房市的預測結果均有不同的看法，國內房市雖已進入空頭約三年，唯目前國內對於未來房市表現都不抱樂觀看法，其中，又以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)的預測較具指標性，相關內容如下述。
1.房市不景氣加速築底
根據吉家網不動產暨房仲全聯會李同榮先生的預測，其認為2014年第四季為房價波動反轉關鍵點，台北市房價亦率先跌價，2015年全台房市轉空頭，2016年，台北市中古屋平均價格約每坪55萬元，預估會在每坪48~50萬元之間獲得支撐。2017年第四季，台灣房市將落底，而國內不動產價量變化可分為三個階段，分別是2015~2016上半年的「量縮價跌」，2016下半年~2017上半年的「殺價取量」；以及2017下半年的「加速趕底」，唯其變動情形仍需觀察當時的整體經濟發展狀況、人口成長、利率稅制環境等因素。2020年之前，國內房市將是盤整待變的時期。
2.房市不景氣即將結束
根據全聯會的分析與說明，國內房市將於2017年第四季的房價落底，而其所抱持的理由，主要是立基於國際保護主義的抬頭與國內經濟環境的變化，即：
(1)國際保護主義的興起
2017年元月，美國總統川普上任後，強調美國優先，而在貿易保護主義威脅下，以外貿為主的國內經濟發展必然受到衝擊，為防止國內經濟可能產生的衰退現象，政府必須擴大內需，而與房市有關的政策包括經濟建設規劃、增加大型公共建設、都更政策推動，同時鼓勵民間投資等，短期間內對國內房價或無助益，但應可間接對房市產生止跌效應，對未來的房市發展有所助益。
(2).國內房價已有支撐
從房市變動來觀察，最近2年中，台北市的房價跌幅約為15~16%、雙北市跌幅約11%，預估2017年第四季房價平均跌幅25%，由於跌勢已深，預估台北市中古屋平均房價將會在每坪48~50萬元之間獲得支撐；而24~25萬元則是新北市的支撐價格；另外，2016年，台北市、新北市的每坪均價分別為55及29萬元。
(3)人民購屋信心增加
一般而言，全台灣的房市正常交易量應為32萬棟，近兩年因受到稅制及利空因素干擾，持續觀望的遞延性買盤數量已逾8萬戶；在此情況下，一旦游資充斥，或政策轉向或調整，對房市發展相對有利，民眾購屋信心增加，預估2017上半年，雙北市的低總價市場及中高總價產品，將會陸續盤穩止跌，唯仍須視其他政經因素的變動而定。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.政府的全面執政尚不及一年，便已全面啓動經改與社改，但因配套措施相對不足，加上人力與物力無法一次到位，整個經濟社會已發生重大的改變，加上當前房市不景氣，民眾觀望的心態濃烈，短期間內，國內房市恐很難有突破性的進展。
2. 國內當前房市的變動趨勢內容，包括國際政經環境改變、國內房市環境改變、.房屋推案量減少、家戶購屋比下降、房屋買賣移轉數量減少，以及台北房地價格均告下跌，顯示當前房市仍處於不景氣階段。
3.「房市風向球」是以房屋的推案量體、廣告媒體量…等四大部份及六大指標建構而成，其中，在六項觀察指標中，除議價率與廣告批數二項分數持平，其餘四項分數全都下滑，其對應燈號亦由黃藍燈退為藍燈，亦即由注意衰退進入谷底衰退的階段，顯示當前房市仍處於不景氣。
4.根據全聯會的估測，2014年第四季為房價波動反轉關鍵點，2015年全台房市轉空頭，2017年第四季，台灣房市將落底，唯其變動情形仍需觀察當時的整體經濟發展狀況、人口成長、利率稅制環境等因素，2020年之前，國內房市將是盤整待變的時期。
5.國內房市不景氣現象依然存在，為解決房市可能走入蕭條局面，建議政府宜慎重處理，消極的做法是即早完成目前合理調整的房產持有稅，積極的做法則是除了引導熱錢投入台股外，較理想的方向，則應是目前官方大舉編列預算進行的各項公共建設，而金管會日前預告，私募不動產證券化投資信託基金(REITs)投資公共建設限額將大鬆綁，從現行的40%放寬至100%全不設限，對未來國內房市的發展應會有所助益。
參考文獻
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