摘 要
房地產交投不振，成交價量走低，唯都會區的房價並未全面下降，而是漲跌互見的走勢：房地產區位是影響房價變動的最主要因素，因此，在房市低迷不景氣之際，不動產良好區位的選擇，如捷運宅、公園綠地、林蔭道住宅…等，應是購屋人或投資客所可以考量的因素。另外，住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，因此，解決國內都會區房價不當偏高現象，不是單從市場經濟或政治考量就可以完成的，政府可以師法德國與新加坡的成功經驗，從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功，錯誤的房市政策，僅會讓國內的房地產業的發展更為萎縮，讓人民受害，且錯誤的政策比貪污還可怕。
一.前言
自2014年以降，在國際政經局勢變動與國內健房或打房政策不斷的多重利空因素之影響下，國內房市表現不佳，買房意願減低，投資客縮手不前，成交價量齊挫，房市不景氣現象愈來愈明顯，即使是台北市政府最具市場發展潛力的捷運不動產，甚或捷運聯開宅之租賃政策，亦難以打開房市的僵局，而都會地區房市交易量價具挫，也讓具有房地房特性的房市交易普遍受到影響，必須即早提出因應政策。
另方面，房地產交投不振，房市成交價量偏低，唯區位是影響房價變動的最主要因素，因此，若從最近二年的房價變化來做觀察，便可發現都會區的房價並未全面下降，而是漲跌互見的走勢，且房地產區位及其特性所呈現出的價量變化極為明顯，亦可見證房地產區位確實是影響房價變動的最主要因素；因此，在房市低迷不景氣之際，不動產良好區位的選擇，如捷運宅、公園綠地、林蔭住宅…等，應是購屋人或投資客所可以考量的因素。
二.區位論
區位理論是指有關人類活動的空間分佈，以及其空間中的相互關係之學理說明，是研究人類經濟行為的空間區位選擇，以及空間區域內經濟活動優化組合的理論。
在區位理論的發展過程中，新古典的區位理論(或新古典經濟學區位理論)是指以新古典經濟學家馬歇爾(Alfred Marshall)及韋伯(M.Weber)為代表的傳統區位理論體系。前者以馬歇爾在1920年所出版的「經濟學原理」為主；後者則以韋伯在1929年出版的」「工業區位論」為代表，為新古典學派的區位理論之學術繁榮期。
1990年以後，世界的政治、經濟、科技等都已進入了重大發展的歷史性階段，如世界政治出現了一種多強的新局勢，影響全球經濟的發展；而科技中的資訊科技、基因技術、航天技術....也進入了高速發展時期；在全世界各國均傾向於改革的過程中，除了美、日、德、英、法、意、加拿大等歐洲七強之外，巴西、俄羅斯、印度、中國等金磚四國的經濟也受到矚目，在新的經濟發展與歷史背景下，現代區位理論應運而生，並對二十一世紀的全球經濟發揮著重要的指導作用。
現代區位理論的最權威的創立者，首推保羅克魯格曼(P.Krugman)及邁克爾波特(M.E.Porter)兩人。前者以《收益遞增與經濟地理》、《地理與貿易》、《發展、地理學與經濟地理》、《空間經濟：城市、區域與國際貿易》為其重要理論依據；後者以《國家競爭優勢》為其主要代表。而其共同的核心論點包括能降低成本、提高效率，並形成相關產業的核心競爭優勢的規模經濟。另外還包括市場的外部性、向心力、區位競爭等。
外部性或外部效益(externality)是指先來的企業會給後到的企業創造了基礎設施、勞動力市場、中間產品、原材料等供應管渠道、專業知識的擴散等正面的外部效益(Positive externa lity)；向心力或離心力(或集中力與分散力)，指正面的外部性使產業集聚地點吸引更多的相關企業進入。進入的企業越多，規模經濟就越大、效率就越高。但企業過密、過多，就會使投資環境惡化，產生諸如交通、污染、噪音等問題，使產業集群的規模經濟效益下降，於是吸引力變成了離心力、分散力，使相關企業向產業集聚地點的外圍邊緣擴散，直到兩種力量相對平衡為止。
另外，區位競爭(LocationCompetition)是指包括政府機構如何改善投資環境與潛在對手開展積極的區位競爭，爭取本地區成為集聚性投資的首選地點，以造福當地人民。同時延伸產業的支撐作用、自然資泙、運輸成本、跨國公司投資、社會文化及政策因素(企業家精神、歷史文化傳統、體制架構、政府政策)等，都將對區位的發展造成重大影響。
事實發展可以衍生為理論，也因為區位理論的發展，造就區位的興盛與繁榮，同時也造就了區位中不動產價格的水漲船高，都會區中的特別區位所具有的房地產特性，更是影響不動產價格變動的重要因素。
三.區位不動產
區位為影響國內房地產行情變動的重要因素，為便於分析說明，可分為捷運宅與捷運聯開宅，以及區位與房價變化等幾個部分來加以說明。
(一).捷運宅
一般而言，捷運宅是指捷運出口站附近，步程約十分鐘左右的不動產個案而言；由於交通是影響人民生活的重要因素，因此，交通的良窳為影響房價的重要因素，交通動線愈佳，人民來往愈方便的區位，其房地產的價位也愈高，這也是捷運不動產價格居高不下的主要原因。
然而，環境是會改變的，以往捷運線剛通車時，捷運站周遭的房價都隨著捷運通車而水漲船高，唯若都會地區中的捷運網遍佈，則捷運宅雖仍是重要選項，但其價位必然受到影響，如2015年2月，台北市的捷運土城線延伸至頂埔，由於正逢國內房市不景氣時期，因此，同年七月，該區的每坪房價不升反降，平均已下跌2.1萬元；2015年年底預計通車的機場捷運線，新莊、蘆竹、大園還有中壢等沿線房價，不但沒有隨著機場捷運即將開通而水漲船高，房價反而下跌1～3%，亦即捷運所帶來的交通便利性已經不敵房市不景氣所帶來的捷運宅吸引力。
從經濟理論的觀點，商品價格是由市場供需所決定，早期捷運剛開通時，因為物以稀為貴，因此，當年捷運木柵、淡水及板南線通車時，當時捷運線路的密度不高，對台北、新北及桃園地區而言，捷運是交通上的「稀有財」，民眾若要享受捷運的舒適便利，其住家就必須靠近這些捷運沿線的車站，捷運周遭的房子，也就是捷運宅就有其與眾不同的「獨特性」，房價隨著經濟發展而水漲船高。
然而，隨著大台北地區捷運的開通與延伸，擁有捷運宅的人越來越多，捷運宅的分佈地點也愈來愈「普及」，因此，有越來越多的房子被稱做「捷運宅」，於是市場的稀有性被稀釋，捷運宅的也逐漸無法再推升房價。而這樣的狀況會隨著捷運網越來越密集而更趨明顯，而當「捷運宅」的供給量持續增加時，自然就會對價格造成壓力。
唯當房市不景氣時，捷運宅應仍是投資人一個較佳的選擇，亦即對於自住者而言，這反而是個利多的消息，因為當捷運網擴大時，會有越來越多位置不同的捷運宅可供選擇，只要選擇當中的一個捷運宅，就能利用整個捷運網路所帶來的便利性。因此，購屋者考慮的或許不是「捷運帶給房屋未來的增值性」，而應該是聚焦於「買那個地方的捷運宅可以節省自己比較多的通勤時間。」且捷運宅未來的增值性仍較一般住宅高出很多，因此，捷運宅仍是房市不景氣下的較佳選擇。
(二).捷運聯開宅
捷運聯開宅是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅，亦即捷運宅是指公私部門為因應捷運建設，所衍生出的一種土地聯合開發的住宅；唯不論是捷運聯合開發或其所衍生的捷運聯開宅，其開發及利用都必須根據大眾捷運系統土地開發辦法等相關法令的規定。
台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家立業，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，如在申請承租者必須符合本人、配偶、戶籍內的直系親屬及配偶均無自有住宅，家庭年收入所得低於119萬元，且每人每月所得不得超過51779元；另外，民眾申請時，每人僅得選擇一個社區、房型及身分提出申請，其中，在市民月收入不能超過52,000元，而聯開宅租金則在12,200元(台北橋站9坪)及29,800元(港墘站16坪)之間，房屋租金佔所得將近六成，而依一般常理推斷，國人應不會以其所得的一半來做為租賃費用。
若房租相對偏高的問題不能即時解決，或缺少配套措施以之因應，則捷運聯開宅政策不易推動，特別是捷運聯開宅政策推動之前，便已引發不同族群的對立與抗爭，也讓台北市政府的居住政策是否符合居住正義而引發爭議，導致捷運聯開宅的出租率還不到一半，這應都是柯P承認其聯開宅政策失敗的主要因素。
捷運聯開宅政策可能是柯P上任以來首度公開承認政策失敗的例子，而事實上，早在七個月以前，也就是柯P於3月6日推出捷運聯開宅之際，本人在4月1日的不動產專欄中，以及接受教育電台的訪問時，就已直言不諱揭露聯開宅政策可能失敗的事實，同時，亦在國家政策研究基金會中提出相關建議，希望政府在推出各種房市政策之前，宜先考量學者專家所建議的相關問題。
(三).區位與房價
一般而言，影響房地產價格的因素很多，但可從總體與個體兩大層面來做考量，前者為房地產本身以外的影響因素，如政治、經濟、社會、文化...等的變動；後者則是房地產本身的因素，如區位與特質，這些因素都與房地產價格的變動有關；唯一般人不易從總體因素來判定房價走勢，但可從其個體因素來加以瞭解。
若從房地產本身的個別因素來加以考量，則房地產的區位及其特質，是影響房地產價格的重要因素，前者是因為房地產本身具有不增、不移、不滅等特性，因此，其坐落地點影響房價變動甚巨；後者是因房地產本身的特質，如房地產個案座落於都會地區的精華地段、公園綠地、行政交接路段...等特殊地段，這些因素都與房價變動有關，但仍可將這些特質歸為區位因素；因此，在作者的不動產專欄及各種不同的不動產之研究報告中，一再強調不動產區位的重要因素，而為了強調房地產坐落地點的重要性，因而有影響房地產價格變動的第一重要因素為「區位」，第二因素也是「區位」，第三個因素還是「區位」的主張，顯示影響房地產價格變動的最主要因素直接或間接均與「區位」有關，為瞭解區位對房價的影響，並說明當前房價變化，以及區位與房價的關聯性，可分為房地產指數、六都房價，以及房地產的區位特性等幾個部分來說明。
1.房地產指數
最近兩年中，在政策利空因素影響下，國內房地產價量表現不佳，不唯買氣低迷，價量齊挫，且短期內仍難有逆勢上揚的空間；根據國泰房地產指數所公佈的統計資料顯示，在2015年第3季的房地產價量變動中，國內六都的房地產推案量數均有下降走勢，其中，又以首善地區的台北市之推案戶數為最少(665戶)，占全台總推案戶數的5.48%；而以高雄市為最高(3040戶)，占全台房屋推出總數的4成以上(25.03%)。
若從六都房價的變動來觀察，亦可發現今年第3季的房價表現普遍不佳，若與第2季的房價來做比較，便可發現六都房價均呈下降走勢，其中，以高雄市的跌幅達-5.31%為最高，台南市次之(-3.72%)，新北市又次之(-3.71%)，而以桃竹地區的房價跌幅為最少(-0.37%)；另外，在房市景氣低迷之際，房市議價空間加大，全台議價空間平均約兩成左右(18.70%)，其中，以高雄市的議價空間超過兩成為最高(20.78%)，而以台南市的16.94%為最小。有關2015年第3季六都房地產指數變動比較可參閱表1的說明。
表1 2015年第3季六都房地產指數變動比較表 單位：萬元/坪
資料來源：1.國泰房地產指數 2.作者整理。
2.六都房價變化
在房市不景氣中，2015年房市的表現普遍不佳，但學者專家對於房價的變動幅度及其走勢卻有不同的看法或做法，因此，若根據永慶房屋所公布最近二年1-8月之平均房價變化來做比較，並以新舊房地產的價格變動來做說明，便可發現房地產交易量價呈現漲跌互見的情形，且新屋與舊屋的房價仍有差別，如台北市新舊房屋的每坪差價達10萬元以上(11.5萬)；另外，新北市(3.7)、桃園市(3.5)、台南市(3.4)的新舊屋差價則約3.5萬元，台北市及非台北地區的新舊房屋每坪差價不可謂不大。
唯若進一步從最近兩年的都會地區房價變動率來觀察，便可發現不論是新屋或舊屋，均呈現漲跌互見的情形，如新屋房價中，以桃園市的房價上漲4.12%為最高，而以台中市的跌幅達-8.07%為最大；在舊屋方面，以台南市的漲幅4.50%為最大，而以新北市的跌幅為-1.62%為最高；有關台灣六都房價變動比較，可參閱表2的說明。
表 2 台灣六都房價變動比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：1.永慶房屋 2.作者整理。
說明：1.建物形態為透天、公寓、華廈、套房等。
2.新屋指屋齡5年內的新成屋；舊屋為屋齡5年以上的中古屋。
(二).房地產特性與房價
有關房地產的特性與房價關係，主要表現在房地產建案本身所具有的特質，且這些特色主要是從其居住品質的提高來呈現，居住品質愈佳，其價位也愈高，茲分別說明如下：
1.精華地段
精華地段泛指靠近都會地區市中心、商圈、捷運出口、旅遊勝地...等地段的房地產，這類地區的主要特色在於能夠聚集人氣，而人氣就是商機，商機則帶來更多的人潮，累積更多的人氣與商機，也會帶來更多的公共建設，房價自然水漲船高，如台北市的101商圈、台中市的逢甲夜市、嘉義的阿里山旅遊中心...等，而精華地區的房價易漲難跌。
2.林蔭道住宅房價
人類居住品質的提升除了公共建設的增強之外，房地產的選擇以接近大自然為最佳，因此，具有眾多高大樹木匯集的林蔭道住宅，其價位通常高於相同地區的平均區域房價，且林蔭道的年代愈久，價位愈高；以台北市的房價為例，林蔭道住宅的市場售價行情偏高，平均高出區域單價的二成以上，其中，又以年代最久的中山區之中山北路的房價為最高，其房價約為同區域單價的1.32倍；此外，即使是新生的林蔭住宅，其價位亦比同區位的房價為高，如大安區信義路3段的林蔭道住宅，其價位約比同區域房價的1.28倍，有關台北市林蔭道住宅與一般住宅行情價格比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市林蔭道住宅與一般住宅行情價格比較表 單位：萬元、％
資料來源：1.內政部不動產實價資訊網
2.作者整理
說 明：1.不動產物件為面對林蔭正馬路門牌之公寓、華廈、電梯大樓、套房
住家產品，但不包括一樓及特殊交易的物件。
2.占比是指以區域平均單價為1的林蔭道住宅價格。
3.同路段但不同行政區房價
在都會地區的行政區與路段之不同組合中，一個行政區通常會有許多不同的街道，而一條較大且寬廣的街道，也可能貫通幾個行政區，而路段在不同的行政區中，可能就會產生不同的價位。若以台北市房價表現最佳的大安區為例，其行政區域內的光復南路延伸至松山區以後，其價位馬上受到影響，亦即光復南路位於大安區的價位每坪達91.5萬元，為松山區價位每坪76.7萬元的1.19倍，二者的每坪差價超過10萬元(14.8萬)，不可謂不大；其他如復興北路、和平東路、羅斯福路、新生南路等也有同樣的情形，有關台北市主要行政區交界路段房價的比較，可參閱表4的說明。
表4 主要行政區交界路段房價比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：1.好房網
2.作者整理
說 明：1.統計資料為2015年1-8月。
2.占比是指以行政區成交均價較低者為1的交界路段房價。
4.公園綠地
一般而言，在住家的選購上，周遭具有公園綠地是許多人較為偏愛的選擇，因此，凡是接近公園綠地的個案，其房價均有相對偏高的情形，以台北市的大安森林公園周邊房價為例，其與同一行政區的平均房價每坪約高出6萬元，新北市中和的四號公園之公園綠地周邊房價，若與同區域的平均房價相較，每坪更高出10.8萬元，而桃園市的青塘園周邊房價更為同區域房價的1.56倍，足見公園綠地周邊房地產確實是許多人尋找住家的主要選擇，故其房價相對較高，有關台灣的公園綠地周邊房價與行政區平均房價比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣的公園綠地周邊房價與行政區平均房價比較表 單位：萬元，％
資料來源：1.內政部不動產實價資訊網
2.作者整理
說 明：1.占比是指以行區域平均單價為1的公園綠地周邊住宅價。
5.特殊交易價
在房市交易中，除了可以提升居住品質而使房地產價位相對偏高之外，一些較具特點的稀少性房地產，其價位亦與一般市場的房地產價格行情不同，有偏高的單價，也有偏低的行情，且二者的差距變化甚大。
若以內政部的實價登錄資料來作觀察，台北市萬華洛陽街含有宮廟的建案中，其每坪單價為81.02萬元，而文山區羅斯福路4段中，一個含有攤位的個案單價則為16.07萬元，二者的價格差異甚大。又如台中市北屯區青島路4段，一個含有大樓門廳的特殊交易，其每坪售價高達200.59萬元，而梧棲文明街的房市售價中，一個具有危樓的個案之每坪房價則僅有3.38萬元，其間的價格差異甚大。
又如電影院座位的特殊交易主要源於1978年，當時的華美聯合建設董事長張克東收購中興百貨大樓，並將其改為芝麻百貨，後因財務周轉不靈而提出「不動產證券化」的新概念，吸引想花小錢當股東或想圓房東夢想的民眾投資，於是以當時百貨公司三樓的金像獎電影院的座位為標的，以座椅代表「股份持有」，而一個五百多坪的戲院可能就有五百多個坐椅，每個座位可能都有不同的主人，有人願意投資收購，代表著有人為了未來的房地產整合而投資，如國內不動產投資大戶，以飯店連鎖為主，且極具知名的李方集團為了複合式商場的規劃，七年來均以不同的價位收購電影院的座位，以時間換取空間，主要就是為了更長遠的事業發展。故知不同的房地產特色會造成不同的房價，有關台灣實價登錄特殊房地產交易價格比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣實價登錄特殊房地產交易價格比較表
資料來源：永慶房屋
大體而言，住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，除了經濟因素之外，尚須考量社會公平與居住正義等問題；因此，解決國內都會區房價不當偏高現象，不是單從市場經濟或政治考量就可以完成的，觀之德國與新加坡的成功經驗，便可瞭解解決國內的房地產問題必須從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功，政治口號不能解決房地產問題，錯誤的房市政策，僅會讓國內的房地產產業發展萎縮，讓人民受害，因為錯誤的政策比貪污更可怕。
四.結論與建議
經由前述的說明，可列出國內當前房地產市場分析的結論與建議如下。
1.在國際政經局勢變動與國內健房或打房政策不斷的情況下，國內房市表現不佳，交投不振，房市成交價量偏低，唯區位仍是影響房價變動的最主要因素。
2.捷運聯開宅是具有發展潛力的住宅，但可能也是柯P上任以來首度公開承認政策失敗的政策。唯早在七個月以前，本人在接受教育電台訪問時，就已直言不諱揭露聯開宅政策可能失敗的事實。
3.影響房地產價格的因素很多，但可從總體與個體兩大層面來做考量，前者為房地產本身以外的影響因素，如政治、經濟、社會、文化...等大環境的變動；後者則是房地產本身的因素，如區位與特質，如房地產個案座落於都會地區的精華地段、公園綠地、行政交接路段...等特殊地段等小環境的變化，但這些因素亦可將其歸為區位因素。
4. 2015年，房地產交易量價呈現漲跌互見，唯不論是新屋或舊屋，均呈現漲跌互見的情形，亦即台灣六都房價並未出現全面下滑的情形。
5. 住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，除了經濟因素之外，尚須考量社會公平與居住正義等；因此，建議師法德國與新加坡的成功經驗，解決國內的房地產問題必須從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功。
6.政府在推出各種房市政策之前，宜先考量學者專家的建議，並須有相關配套措施以之因應。
※本文取自現代營建專欄(2015年11月1日)
房地產交投不振，成交價量走低，唯都會區的房價並未全面下降，而是漲跌互見的走勢：房地產區位是影響房價變動的最主要因素，因此，在房市低迷不景氣之際，不動產良好區位的選擇，如捷運宅、公園綠地、林蔭道住宅…等，應是購屋人或投資客所可以考量的因素。另外，住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，因此，解決國內都會區房價不當偏高現象，不是單從市場經濟或政治考量就可以完成的，政府可以師法德國與新加坡的成功經驗，從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功，錯誤的房市政策，僅會讓國內的房地產業的發展更為萎縮，讓人民受害，且錯誤的政策比貪污還可怕。
一.前言
自2014年以降，在國際政經局勢變動與國內健房或打房政策不斷的多重利空因素之影響下，國內房市表現不佳，買房意願減低，投資客縮手不前，成交價量齊挫，房市不景氣現象愈來愈明顯，即使是台北市政府最具市場發展潛力的捷運不動產，甚或捷運聯開宅之租賃政策，亦難以打開房市的僵局，而都會地區房市交易量價具挫，也讓具有房地房特性的房市交易普遍受到影響，必須即早提出因應政策。
另方面，房地產交投不振，房市成交價量偏低，唯區位是影響房價變動的最主要因素，因此，若從最近二年的房價變化來做觀察，便可發現都會區的房價並未全面下降，而是漲跌互見的走勢，且房地產區位及其特性所呈現出的價量變化極為明顯，亦可見證房地產區位確實是影響房價變動的最主要因素；因此，在房市低迷不景氣之際，不動產良好區位的選擇，如捷運宅、公園綠地、林蔭住宅…等，應是購屋人或投資客所可以考量的因素。
二.區位論
區位理論是指有關人類活動的空間分佈，以及其空間中的相互關係之學理說明，是研究人類經濟行為的空間區位選擇，以及空間區域內經濟活動優化組合的理論。
在區位理論的發展過程中，新古典的區位理論(或新古典經濟學區位理論)是指以新古典經濟學家馬歇爾(Alfred Marshall)及韋伯(M.Weber)為代表的傳統區位理論體系。前者以馬歇爾在1920年所出版的「經濟學原理」為主；後者則以韋伯在1929年出版的」「工業區位論」為代表，為新古典學派的區位理論之學術繁榮期。
1990年以後，世界的政治、經濟、科技等都已進入了重大發展的歷史性階段，如世界政治出現了一種多強的新局勢，影響全球經濟的發展；而科技中的資訊科技、基因技術、航天技術....也進入了高速發展時期；在全世界各國均傾向於改革的過程中，除了美、日、德、英、法、意、加拿大等歐洲七強之外，巴西、俄羅斯、印度、中國等金磚四國的經濟也受到矚目，在新的經濟發展與歷史背景下，現代區位理論應運而生，並對二十一世紀的全球經濟發揮著重要的指導作用。
現代區位理論的最權威的創立者，首推保羅克魯格曼(P.Krugman)及邁克爾波特(M.E.Porter)兩人。前者以《收益遞增與經濟地理》、《地理與貿易》、《發展、地理學與經濟地理》、《空間經濟：城市、區域與國際貿易》為其重要理論依據；後者以《國家競爭優勢》為其主要代表。而其共同的核心論點包括能降低成本、提高效率，並形成相關產業的核心競爭優勢的規模經濟。另外還包括市場的外部性、向心力、區位競爭等。
外部性或外部效益(externality)是指先來的企業會給後到的企業創造了基礎設施、勞動力市場、中間產品、原材料等供應管渠道、專業知識的擴散等正面的外部效益(Positive externa lity)；向心力或離心力(或集中力與分散力)，指正面的外部性使產業集聚地點吸引更多的相關企業進入。進入的企業越多，規模經濟就越大、效率就越高。但企業過密、過多，就會使投資環境惡化，產生諸如交通、污染、噪音等問題，使產業集群的規模經濟效益下降，於是吸引力變成了離心力、分散力，使相關企業向產業集聚地點的外圍邊緣擴散，直到兩種力量相對平衡為止。
另外，區位競爭(LocationCompetition)是指包括政府機構如何改善投資環境與潛在對手開展積極的區位競爭，爭取本地區成為集聚性投資的首選地點，以造福當地人民。同時延伸產業的支撐作用、自然資泙、運輸成本、跨國公司投資、社會文化及政策因素(企業家精神、歷史文化傳統、體制架構、政府政策)等，都將對區位的發展造成重大影響。
事實發展可以衍生為理論，也因為區位理論的發展，造就區位的興盛與繁榮，同時也造就了區位中不動產價格的水漲船高，都會區中的特別區位所具有的房地產特性，更是影響不動產價格變動的重要因素。
三.區位不動產
區位為影響國內房地產行情變動的重要因素，為便於分析說明，可分為捷運宅與捷運聯開宅，以及區位與房價變化等幾個部分來加以說明。
(一).捷運宅
一般而言，捷運宅是指捷運出口站附近，步程約十分鐘左右的不動產個案而言；由於交通是影響人民生活的重要因素，因此，交通的良窳為影響房價的重要因素，交通動線愈佳，人民來往愈方便的區位，其房地產的價位也愈高，這也是捷運不動產價格居高不下的主要原因。
然而，環境是會改變的，以往捷運線剛通車時，捷運站周遭的房價都隨著捷運通車而水漲船高，唯若都會地區中的捷運網遍佈，則捷運宅雖仍是重要選項，但其價位必然受到影響，如2015年2月，台北市的捷運土城線延伸至頂埔，由於正逢國內房市不景氣時期，因此，同年七月，該區的每坪房價不升反降，平均已下跌2.1萬元；2015年年底預計通車的機場捷運線，新莊、蘆竹、大園還有中壢等沿線房價，不但沒有隨著機場捷運即將開通而水漲船高，房價反而下跌1～3%，亦即捷運所帶來的交通便利性已經不敵房市不景氣所帶來的捷運宅吸引力。
從經濟理論的觀點，商品價格是由市場供需所決定，早期捷運剛開通時，因為物以稀為貴，因此，當年捷運木柵、淡水及板南線通車時，當時捷運線路的密度不高，對台北、新北及桃園地區而言，捷運是交通上的「稀有財」，民眾若要享受捷運的舒適便利，其住家就必須靠近這些捷運沿線的車站，捷運周遭的房子，也就是捷運宅就有其與眾不同的「獨特性」，房價隨著經濟發展而水漲船高。
然而，隨著大台北地區捷運的開通與延伸，擁有捷運宅的人越來越多，捷運宅的分佈地點也愈來愈「普及」，因此，有越來越多的房子被稱做「捷運宅」，於是市場的稀有性被稀釋，捷運宅的也逐漸無法再推升房價。而這樣的狀況會隨著捷運網越來越密集而更趨明顯，而當「捷運宅」的供給量持續增加時，自然就會對價格造成壓力。
唯當房市不景氣時，捷運宅應仍是投資人一個較佳的選擇，亦即對於自住者而言，這反而是個利多的消息，因為當捷運網擴大時，會有越來越多位置不同的捷運宅可供選擇，只要選擇當中的一個捷運宅，就能利用整個捷運網路所帶來的便利性。因此，購屋者考慮的或許不是「捷運帶給房屋未來的增值性」，而應該是聚焦於「買那個地方的捷運宅可以節省自己比較多的通勤時間。」且捷運宅未來的增值性仍較一般住宅高出很多，因此，捷運宅仍是房市不景氣下的較佳選擇。
(二).捷運聯開宅
捷運聯開宅是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅，亦即捷運宅是指公私部門為因應捷運建設，所衍生出的一種土地聯合開發的住宅；唯不論是捷運聯合開發或其所衍生的捷運聯開宅，其開發及利用都必須根據大眾捷運系統土地開發辦法等相關法令的規定。
台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家立業，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，如在申請承租者必須符合本人、配偶、戶籍內的直系親屬及配偶均無自有住宅，家庭年收入所得低於119萬元，且每人每月所得不得超過51779元；另外，民眾申請時，每人僅得選擇一個社區、房型及身分提出申請，其中，在市民月收入不能超過52,000元，而聯開宅租金則在12,200元(台北橋站9坪)及29,800元(港墘站16坪)之間，房屋租金佔所得將近六成，而依一般常理推斷，國人應不會以其所得的一半來做為租賃費用。
若房租相對偏高的問題不能即時解決，或缺少配套措施以之因應，則捷運聯開宅政策不易推動，特別是捷運聯開宅政策推動之前，便已引發不同族群的對立與抗爭，也讓台北市政府的居住政策是否符合居住正義而引發爭議，導致捷運聯開宅的出租率還不到一半，這應都是柯P承認其聯開宅政策失敗的主要因素。
捷運聯開宅政策可能是柯P上任以來首度公開承認政策失敗的例子，而事實上，早在七個月以前，也就是柯P於3月6日推出捷運聯開宅之際，本人在4月1日的不動產專欄中，以及接受教育電台的訪問時，就已直言不諱揭露聯開宅政策可能失敗的事實，同時，亦在國家政策研究基金會中提出相關建議，希望政府在推出各種房市政策之前，宜先考量學者專家所建議的相關問題。
(三).區位與房價
一般而言，影響房地產價格的因素很多，但可從總體與個體兩大層面來做考量，前者為房地產本身以外的影響因素，如政治、經濟、社會、文化...等的變動；後者則是房地產本身的因素，如區位與特質，這些因素都與房地產價格的變動有關；唯一般人不易從總體因素來判定房價走勢，但可從其個體因素來加以瞭解。
若從房地產本身的個別因素來加以考量，則房地產的區位及其特質，是影響房地產價格的重要因素，前者是因為房地產本身具有不增、不移、不滅等特性，因此，其坐落地點影響房價變動甚巨；後者是因房地產本身的特質，如房地產個案座落於都會地區的精華地段、公園綠地、行政交接路段...等特殊地段，這些因素都與房價變動有關，但仍可將這些特質歸為區位因素；因此，在作者的不動產專欄及各種不同的不動產之研究報告中，一再強調不動產區位的重要因素，而為了強調房地產坐落地點的重要性，因而有影響房地產價格變動的第一重要因素為「區位」，第二因素也是「區位」，第三個因素還是「區位」的主張，顯示影響房地產價格變動的最主要因素直接或間接均與「區位」有關，為瞭解區位對房價的影響，並說明當前房價變化，以及區位與房價的關聯性，可分為房地產指數、六都房價，以及房地產的區位特性等幾個部分來說明。
1.房地產指數
最近兩年中，在政策利空因素影響下，國內房地產價量表現不佳，不唯買氣低迷，價量齊挫，且短期內仍難有逆勢上揚的空間；根據國泰房地產指數所公佈的統計資料顯示，在2015年第3季的房地產價量變動中，國內六都的房地產推案量數均有下降走勢，其中，又以首善地區的台北市之推案戶數為最少(665戶)，占全台總推案戶數的5.48%；而以高雄市為最高(3040戶)，占全台房屋推出總數的4成以上(25.03%)。
若從六都房價的變動來觀察，亦可發現今年第3季的房價表現普遍不佳，若與第2季的房價來做比較，便可發現六都房價均呈下降走勢，其中，以高雄市的跌幅達-5.31%為最高，台南市次之(-3.72%)，新北市又次之(-3.71%)，而以桃竹地區的房價跌幅為最少(-0.37%)；另外，在房市景氣低迷之際，房市議價空間加大，全台議價空間平均約兩成左右(18.70%)，其中，以高雄市的議價空間超過兩成為最高(20.78%)，而以台南市的16.94%為最小。有關2015年第3季六都房地產指數變動比較可參閱表1的說明。
表1 2015年第3季六都房地產指數變動比較表 單位：萬元/坪
| 都會區 | 推案戶數(戶)% | 可能成交價 | 與前季比較(%) | 議價空間(%) |
| 台北市 | 665 5.48 | 80.05 | -1.16 | 19.62 |
| 新北市 | 2679 22.06 | 38.81 | -3.71 | 17.21 |
| 桃竹 | 2631 21.67 | 21.44 | -0.37 | 18.89 |
| 台中市 | 2427 19.99 | 20.23 | -1.90 | 17.78 |
| 台南市 | 702 5.78 | 15.48 | -3.72 | 16.94 |
| 高雄市 | 3040 25.03 | 19.71 | -5.31 | 20.78 |
| 全台 | 12144 100.00 | 28.78 | -2.67 | 18.70 |
2.六都房價變化
在房市不景氣中，2015年房市的表現普遍不佳，但學者專家對於房價的變動幅度及其走勢卻有不同的看法或做法，因此，若根據永慶房屋所公布最近二年1-8月之平均房價變化來做比較，並以新舊房地產的價格變動來做說明，便可發現房地產交易量價呈現漲跌互見的情形，且新屋與舊屋的房價仍有差別，如台北市新舊房屋的每坪差價達10萬元以上(11.5萬)；另外，新北市(3.7)、桃園市(3.5)、台南市(3.4)的新舊屋差價則約3.5萬元，台北市及非台北地區的新舊房屋每坪差價不可謂不大。
唯若進一步從最近兩年的都會地區房價變動率來觀察，便可發現不論是新屋或舊屋，均呈現漲跌互見的情形，如新屋房價中，以桃園市的房價上漲4.12%為最高，而以台中市的跌幅達-8.07%為最大；在舊屋方面，以台南市的漲幅4.50%為最大，而以新北市的跌幅為-1.62%為最高；有關台灣六都房價變動比較，可參閱表2的說明。
表 2 台灣六都房價變動比較表 單位：萬元/坪；％
| 期間 | 2014年1-8月平均房價 | 2015年1-8月平均房價 | 房價變動率 | |||||
| 屋別 | 新屋 | 舊屋 | 差價 | 新屋 | 舊屋 | 差價 | 新屋 | 舊屋 |
| 台北市 | 70.6 | 59.1 | 11.5 | 72.1 | 58.3 | 13.8 | 2.12 | -1.52 |
| 新北市 | 34.5 | 30.8 | 3.7 | 34.2 | 30.3 | 3.9 | -0.87 | -1.62 |
| 桃園市 | 19.4 | 15.9 | 3.5 | 20.2 | 16.0 | 4.2 | 4.12 | 0.63 |
| 台中市 | 22.3 | 16.3 | 6.0 | 20.5 | 17.0 | 3.5 | -8.07 | 4.29 |
| 台南市 | 14.5 | 11.1 | 3.4 | 15.0 | 11.6 | 3.4 | 3.45 | 4.50 |
| 高雄市 | 20.5 | 13.6 | 6.9 | 20.4 | 13.9 | 6.5 | -0.49 | 2.21 |
說明：1.建物形態為透天、公寓、華廈、套房等。
2.新屋指屋齡5年內的新成屋；舊屋為屋齡5年以上的中古屋。
(二).房地產特性與房價
有關房地產的特性與房價關係，主要表現在房地產建案本身所具有的特質，且這些特色主要是從其居住品質的提高來呈現，居住品質愈佳，其價位也愈高，茲分別說明如下：
1.精華地段
精華地段泛指靠近都會地區市中心、商圈、捷運出口、旅遊勝地...等地段的房地產，這類地區的主要特色在於能夠聚集人氣，而人氣就是商機，商機則帶來更多的人潮，累積更多的人氣與商機，也會帶來更多的公共建設，房價自然水漲船高，如台北市的101商圈、台中市的逢甲夜市、嘉義的阿里山旅遊中心...等，而精華地區的房價易漲難跌。
2.林蔭道住宅房價
人類居住品質的提升除了公共建設的增強之外，房地產的選擇以接近大自然為最佳，因此，具有眾多高大樹木匯集的林蔭道住宅，其價位通常高於相同地區的平均區域房價，且林蔭道的年代愈久，價位愈高；以台北市的房價為例，林蔭道住宅的市場售價行情偏高，平均高出區域單價的二成以上，其中，又以年代最久的中山區之中山北路的房價為最高，其房價約為同區域單價的1.32倍；此外，即使是新生的林蔭住宅，其價位亦比同區位的房價為高，如大安區信義路3段的林蔭道住宅，其價位約比同區域房價的1.28倍，有關台北市林蔭道住宅與一般住宅行情價格比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市林蔭道住宅與一般住宅行情價格比較表 單位：萬元、％
| 類型 | 林蔭道住宅行情 | 成交單價 | 區域單價 | 每坪價差 | 占比 |
| 古老林蔭住宅 | 大安區仁愛路(50年) | 115.3 | 89.7 | 25.6 | 1.2854 |
| 大安區敦化南路(50年) | 112.3 | 89.7 | 22.6 | 1.2520 | |
| 中山區中山北路(70年) | 105.4 | 79.7 | 25.7 | 1.3225 | |
| 中正區信義路1段(45年) | 94.6 | 76.8 | 17.8 | 1.2318 | |
| 新生林蔭住宅 | 大安區信義路2段 | 108.1 | 89.7 | 18.4 | 1.2051 |
| 大安區信義路3段 | 114.8 | 89.7 | 25.1 | 1.2798 | |
| 大安區信義路4段 | 94.3 | 89.7 | 4.6 | 1.0513 | |
| 文山區興隆路1-2段 | 52.1 | 46.4 | 5.7 | 1.1228 | |
| 文山區羅斯福路5-6段 | 59.2 | 46.4 | 12.8 | 1.2593 |
2.作者整理
說 明：1.不動產物件為面對林蔭正馬路門牌之公寓、華廈、電梯大樓、套房
住家產品，但不包括一樓及特殊交易的物件。
2.占比是指以區域平均單價為1的林蔭道住宅價格。
3.同路段但不同行政區房價
在都會地區的行政區與路段之不同組合中，一個行政區通常會有許多不同的街道，而一條較大且寬廣的街道，也可能貫通幾個行政區，而路段在不同的行政區中，可能就會產生不同的價位。若以台北市房價表現最佳的大安區為例，其行政區域內的光復南路延伸至松山區以後，其價位馬上受到影響，亦即光復南路位於大安區的價位每坪達91.5萬元，為松山區價位每坪76.7萬元的1.19倍，二者的每坪差價超過10萬元(14.8萬)，不可謂不大；其他如復興北路、和平東路、羅斯福路、新生南路等也有同樣的情形，有關台北市主要行政區交界路段房價的比較，可參閱表4的說明。
表4 主要行政區交界路段房價比較表 單位：萬元/坪；％
| 路名 | 行政區 | 成交均價 | 行政區 | 成交均價 | 價差 | 佔比 |
| 光復南路 | 大安區 | 91.5 | 松山區 | 76.7 | 14.8 | 1.1930 |
| 復興北路 | 中山區 | 74.6 | 松山區 | 72.6 | 2.0 | 1.0275 |
| 和平東路三段 | 大安區 | 71.3 | 信義區 | 66.7 | 4.6 | 1.0690 |
| 羅斯福路三段 | 大安區 | 90.5 | 中正區 | 86.5 | 4.0 | 1.0462 |
| 新生南路 | 大安區 | 102.8 | 中正區 | 98.7 | 4.1 | 1.0415 |
| 中華 | 中正區 | 55.6 | 萬華區 | 50.2 | 5.4 | 1.1076 |
2.作者整理
說 明：1.統計資料為2015年1-8月。
2.占比是指以行政區成交均價較低者為1的交界路段房價。
4.公園綠地
一般而言，在住家的選購上，周遭具有公園綠地是許多人較為偏愛的選擇，因此，凡是接近公園綠地的個案，其房價均有相對偏高的情形，以台北市的大安森林公園周邊房價為例，其與同一行政區的平均房價每坪約高出6萬元，新北市中和的四號公園之公園綠地周邊房價，若與同區域的平均房價相較，每坪更高出10.8萬元，而桃園市的青塘園周邊房價更為同區域房價的1.56倍，足見公園綠地周邊房地產確實是許多人尋找住家的主要選擇，故其房價相對較高，有關台灣的公園綠地周邊房價與行政區平均房價比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣的公園綠地周邊房價與行政區平均房價比較表 單位：萬元，％
| 縣市別 | 綠地公園 | 周邊房價 | 行政區均價 | 價差 | 佔比 |
| 台北市 | 大安森林公園 | 95.2 | 89.2 | 6.0 | 1.0673 |
| 新北市 | 四號公園(中和) | 50.8 | 40.0 | 10.8 | 1.2700 |
| 桃園市 | 青塘園 | 28.0 | 18.0 | 10.0 | 1.5556 |
| 新竹縣 | 水圳森林公園 | 25.5 | 19.9 | 5.4 | 1.2814 |
| 台中市 | 豐樂公園 | 24.6 | 22.4 | 2.2 | 1.0982 |
| 台南市 | 正義公園 | 10.5 | 9.7 | 0.8 | 1.0824 |
| 高雄市 | 右昌公園 | 15.4 | 13.9 | 1.5 | 1.1079 |
2.作者整理
說 明：1.占比是指以行區域平均單價為1的公園綠地周邊住宅價。
5.特殊交易價
在房市交易中，除了可以提升居住品質而使房地產價位相對偏高之外，一些較具特點的稀少性房地產，其價位亦與一般市場的房地產價格行情不同，有偏高的單價，也有偏低的行情，且二者的差距變化甚大。
若以內政部的實價登錄資料來作觀察，台北市萬華洛陽街含有宮廟的建案中，其每坪單價為81.02萬元，而文山區羅斯福路4段中，一個含有攤位的個案單價則為16.07萬元，二者的價格差異甚大。又如台中市北屯區青島路4段，一個含有大樓門廳的特殊交易，其每坪售價高達200.59萬元，而梧棲文明街的房市售價中，一個具有危樓的個案之每坪房價則僅有3.38萬元，其間的價格差異甚大。
又如電影院座位的特殊交易主要源於1978年，當時的華美聯合建設董事長張克東收購中興百貨大樓，並將其改為芝麻百貨，後因財務周轉不靈而提出「不動產證券化」的新概念，吸引想花小錢當股東或想圓房東夢想的民眾投資，於是以當時百貨公司三樓的金像獎電影院的座位為標的，以座椅代表「股份持有」，而一個五百多坪的戲院可能就有五百多個坐椅，每個座位可能都有不同的主人，有人願意投資收購，代表著有人為了未來的房地產整合而投資，如國內不動產投資大戶，以飯店連鎖為主，且極具知名的李方集團為了複合式商場的規劃，七年來均以不同的價位收購電影院的座位，以時間換取空間，主要就是為了更長遠的事業發展。故知不同的房地產特色會造成不同的房價，有關台灣實價登錄特殊房地產交易價格比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣實價登錄特殊房地產交易價格比較表
| 區位 | 土地建物位置 |
土地面積 (坪) |
建物面積 (坪) |
總價 (萬元) |
單位 (萬元/坪) |
特殊交易點 |
| 台北市 | ||||||
| 松山區 | 長安東路2段 | 0.17 | 1.71 | 40 | 23.39 | 電影院座位 |
| 文山區 | 羅斯福路4段 | 6.53 | 84.02 | 1350 | 16.07 | 攤位 |
| 萬華區 | 洛陽街 | 0.07 | 0.62 | 50 | 81.02 | 宮廟 |
| 新北市 | ||||||
| 三重區 | 中正北路 | 1.18 | 6.96 | 300 | 43.12 | 天井 |
| 台中市 | ||||||
| 北區 | 健行路 | 1.15 | 10.4 | 77 | 7.40 | 凶宅 |
| 梧棲區 | 文明街 | 7.56 | 29.59 | 100 | 3.38 | 危樓 |
| 大雅區 | 中和五路 | 18.76 | 47.50 | 340 | 7.16 | 火燒屋 |
| 北屯區 | 青島路4段 | 62.40 | 4.99 | 1000 | 200.59 | 大樓門廳 |
| 東勢品 | 東崎路5段 | 54.29 | 50.48 | 400 | 7.92 | 汽車無法抵達 |
大體而言，住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，除了經濟因素之外，尚須考量社會公平與居住正義等問題；因此，解決國內都會區房價不當偏高現象，不是單從市場經濟或政治考量就可以完成的，觀之德國與新加坡的成功經驗，便可瞭解解決國內的房地產問題必須從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功，政治口號不能解決房地產問題，錯誤的房市政策，僅會讓國內的房地產產業發展萎縮，讓人民受害，因為錯誤的政策比貪污更可怕。
四.結論與建議
經由前述的說明，可列出國內當前房地產市場分析的結論與建議如下。
1.在國際政經局勢變動與國內健房或打房政策不斷的情況下，國內房市表現不佳，交投不振，房市成交價量偏低，唯區位仍是影響房價變動的最主要因素。
2.捷運聯開宅是具有發展潛力的住宅，但可能也是柯P上任以來首度公開承認政策失敗的政策。唯早在七個月以前，本人在接受教育電台訪問時，就已直言不諱揭露聯開宅政策可能失敗的事實。
3.影響房地產價格的因素很多，但可從總體與個體兩大層面來做考量，前者為房地產本身以外的影響因素，如政治、經濟、社會、文化...等大環境的變動；後者則是房地產本身的因素，如區位與特質，如房地產個案座落於都會地區的精華地段、公園綠地、行政交接路段...等特殊地段等小環境的變化，但這些因素亦可將其歸為區位因素。
4. 2015年，房地產交易量價呈現漲跌互見，唯不論是新屋或舊屋，均呈現漲跌互見的情形，亦即台灣六都房價並未出現全面下滑的情形。
5. 住宅政策不是單一問題，而是整個國家資源利用的問題，除了經濟因素之外，尚須考量社會公平與居住正義等；因此，建議師法德國與新加坡的成功經驗，解決國內的房地產問題必須從所得結構、房地產租賃市場，以及金融市場的整合，三管齊下，且必須由政府來主導方能竟其功。
6.政府在推出各種房市政策之前，宜先考量學者專家的建議，並須有相關配套措施以之因應。
※本文取自現代營建專欄(2015年11月1日)