一、前言
2015年6月19日，立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案，特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅將於2016年元月1日正式推動，奢侈稅亦同步落日，為影響當前房市價量變化的最主要因素。
房地合一制政策通過以後，由於買賣雙方對未來房市變化各有不同的看法，房市變化因而呈現不同的樣貌，六都之間的房市交易也漸趨明確，唯房價仍是漲跌互見。在2015年第一季的房市變動中，從房屋貸款負擔率、家戶購屋比、房價所得比等房市指標中，可以看出其數值依然偏高，但已呈向下修正走勢，至同年第二季，從六都房價漲跌情形，買賣的議價空間，以及住宅的推案量等指標面來觀察，有關房市價量指標幾乎均呈下降走勢，顯示當前國內房市不景氣，並直接或間接影響國內的經濟發展，而在國內股匯市齊挫，而房市又處於低迷時期，中央銀行開始對北台灣的幾個行政區做金融性的鬆綁，同時也拉開了政府打房政策可能改變的序幕。
另外，在國內房地產市場交易量價均呈疲軟走勢的情況下，為瞭解國內房市在房市政策確定以後，對房市量價變化所產生的衝擊，可以進一步從最近的半年中，有關住宅指數、家戶購屋比，以及房價所得比等的變動情形，來做為瞭解當前房市變動狀況，判斷國內房價走勢，並做為國人是否購屋的參考。
二、房市變動分析
2015年6月，國際經濟表現不佳，中國大陸股災氾濫，兩岸經濟受到不利衝擊，國內股匯市齊挫，房地產市場交投表現疲軟，特別是在房地合一稅制的即將推動並執行下，國內房市呈現觀望態勢，雖然投資人與消費者對於房市變化各有不同的立場與看法，但仍可經由房價所得比的變動，當前房地產市場的重要指標，以及統計數字的變動情形，來分析國內房地產市場可能的變化情形。
(一).相對合理的房價所得比
都會地區房價偏高情形，常以購屋痛苦指數的高低來表示，而所謂「購屋痛苦指數」係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以3房(35坪)的總價後，除以雙薪夫妻的年薪所得而得，用以表示民眾的購屋負擔的沉重與否，一般又以「房價所得比」來表示，亦即房價所得比等同於購屋痛苦指數。假設國人要在台北市買一間房子，必須不吃不喝15年才能買得起，則這個「15年」所代表的意涵就是「購屋痛苦指數」，或「房價所得比」，也就是房價與家庭年所得的比值。
若以全台主要都會區的房價變動來觀察，則以台北市的房價所得比為最高，民眾購屋負擔也最重，如2015年第1季台北市的房價所得比達16.46；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則約7倍，全台灣的平均房價所得比為8.46，而國際間對於房價所得比是否合理的判定上，一般認為應以3～6倍是較為合理的區間。
另外，「房價所得比」是指各個城市民眾購屋負擔能力的參考指標，並不代表個人一定買不起房子，蓋因消費者的購屋決定，主要取決於個人的負擔能力。如果買不起台北市的房子，可以往新北市或桃園縣、新竹縣等相對偏遠地區購屋，先求其有，再求其好；先求其遠，再求其近；由郊區而市區，再由小而大，逐一完成購屋的目的。
(二).2015年第1季房市變動分析
有關2015年第一季的房市變動，可分為下列幾個部分來說明：
1.房屋貸款負擔率
房屋貸款負擔率是指民眾購屋貸款負擔占所得的比例，一般是假設在貸款七成、期限為20年的條件下，本利平均攤還的情況進行計算；而在國內六大都會地區的房屋貸款率中，仍以台北市的占比為最高，市民必須付出約一半的所得用以購屋的費用，即使是最小的台中市，亦須支付二成以上的所得費用，另外，各都會地區按北中南的排序分別是台北市(48.2%)、新北市(37.6%)、桃竹縣市(30.1%)、台中市(22.6%)、台南市(24.3%)、高雄市(37.6%)，全台平均為33.9%。一般而言，貸款負擔率於低於30%為最佳，顯然，國內都會地區的房屋貸款負擔率依然偏高。
2.家戶購屋比
家戶購屋比是由房屋買賣移轉件數除以家庭戶數而得，比值愈高，表示買氣愈旺。根據內政部所發佈的資料顯示，在2015年上半年的六都家戶購屋比中，若與去年同期相較，由於房市買氣下滑，六都家戶購屋比均呈下降走勢，可以推論當前房市不佳的情形；其中，以桃園下滑0.7%最多，主要因上半年房市延續去年市場紛擾走勢，北市買氣疲弱，桃園、新北的居民泰半又是從北市「溢出」的居住人口，買氣走低速度也較其他都會快。另外，以台南市的家戶購屋比下降幅度為最少。有關台灣六都家戶購屋比比較可參閱表1的說明。
表1 台灣六都家戶購屋比比較表 單位：%
資料來源：內政部營建署；作者估算。
3.住宅價格指數
在房市變化逐漸為國人所注意時，政府有鑒於不動產市場對於價格指標的需求日益殷切，而正確的統計資料是瞭解房市價格變動的基礎，因此，台北市地政局以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，且國際上通用的房價指數編製方法，編製並發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，幫助民眾更了解房市變動情形。住宅價格指數的編製先以台北市的大安信義中正區、中山松山南港區、士林內湖大同區、萬華文山北投區作為四個次分區，並以2015年8月27日正式上線，並發布台北市住宅價格指數。
根據營建署的住宅價格指數，其以政府實價登錄行情做為統計，並以2013年全年房價為基期，計算國內六大都會區及全國之各季住宅價格變動率；而在住宅指數中，2015年第1季的全國住宅指數為115.19，比2014年第4季上漲1.71%，其中，北台灣的台北市、新北市、桃園市等的房價均是下降走勢，其跌幅分別為-0.99%、-0.76%、-1.90%，並以桃園市房價的跌幅為最大；另方面，中台灣的台中市與南台灣的台南市、高雄市等，其住宅指數則是上揚的走勢，其房價分別上升5.77%、5.13%、1.39%，其中，又以台中市住宅價格的漲幅為最大。
4.房價所得比
若以房價所得比來觀察，則今年第1季的房價所得比仍以台北市的16.16為最高，新北市的13.02次之，其餘各都會地區的房價所得比均在10以下，分別是桃園市(7.17)、台中市(8.53)、台南市(6.69)、高雄市(7.88)；另外，若以都會地區的房價所得比變化來觀察，則各都會地區均呈上揚之走勢，主要因所得水準上升幅度遠比房價上揚幅度為低；其中，以台北市的房價所得比漲幅為最高(0.43%)，新北市次之(0.24%)，其他各都會地區分別是台中市(0.18%)、高雄市(0.16%)、台南市(0.15%)、桃園市(0.06%)，有關2015年第1季住宅指數與房價所得比之比較表可參閱表2的說明。
表2 2015年第1季住宅指數與房價所得比比較表 單位：%
資料來源：內政部營建署；作者估算。
說明：
1.住宅指數以2013年的全年房價為基期(2013年=100)
2.房價所得比=中位數房價/家戶年可支配所得中位數
(三).2015年第2季房市變動分析
有關2015年第二季的房市變動，可分為下列幾個部分來說明：
1.六都房價漲跌互見
在2015年第二季的房市變化中，仍以盤整格局為主，主要因許多建案搶在房地合一新制上路前銷售，成交量不減反增；根據國泰房地產指數顯示，國內第2季全台預售及新成屋的平均房價為每坪29.45萬元，較第1季上漲2.29%，其中，台北市新屋每坪可能的成交售價為80.99萬元，下降幅度為-0.45%，而新竹與台中市的跌幅分別為-2.27%與-1.43%，其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢，房價分別上漲0.32%、7.22%、2.44%，其中，又以台南市的房價漲幅為最高。
在房價變動方面，國內六都房價仍以北台灣的房價為最高，若以首善地區的台北市房價為比較基準，則新北市第二季的房價尚不及台北市的一半(49.77%)，而桃園、台中、高雄的比值分別為26.57%、25.47%、25.71%，台南市的房價則不及台北市的二成(19.85%)。
2.議價空間加大
房市不景氣，購屋的議價空間加大，一般都在一成以上，若從各都會區的房地產交易來觀察，在議價空間方面，以台北市的議價空間17.89為最大，高雄市次之，新北市的議價空間14.42為最小。
3.推案戶數
房市推案量的高低是房市是否活絡的重要指標之一，經濟景氣佳，房市推案戶數增加，反之則減少；而若從六都的推案戶數變化來觀察，以新北市的推案戶數佔27.72%為最多，台中市的24.67%居次，其餘各都會區的推案戶數都在二成以下，分別是高雄市(17.47%)、桃園市(13.92%)、台南市(11.12%)，而推案戶數最少的為台北市，其第2季的推案戶數不到千戶，僅有790戶，占全台15533戶5.09%，還不到新北市的二成(18.35%)。有關台灣六都房市情勢變化情形，可參閱表3的說明。
表3 台灣六都房市情勢變動比較表 單位：%；萬元/坪
資料來源：內政部營建署；作者估算。
(四).房市政策之修正
2009年11月，行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選，而都會地區房價過高、電話及網路詐騙氾濫、求職不易及失業問題、毒品充斥、民生物價過高...等都是人民所不能接受並抱怨之事，其中，都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首，為了抑低房價之不斷高漲，2010年6月，中央銀行首次推出房貸管制措施，爾後，為因為政府之打房政策，曾陸續加碼祭出多項新的房市管制措施，經歷五年餘的房市管制，國內房市交易量價也受到影響，直至2015年8月13日，央行首度對房市管控措施鬆綁以後，有關房市控管措施有了新的改變，包括新北市的八里與鶯歌，桃園市全區(桃園市與桃園)，蘆竹、中壢，以及龜山等，亦即未來北台灣六行政區不再受第二戶貸款成數最高六成的限制；另外，豪宅與第三戶住宅貸款成數上限也由五成調高為六成。
央行對此六行政區貸款放寬限制條件的原因，主要是政府實施房貸管制政策以後，此六個區域的房價漲幅趨軟、建物移轉棟數減少，區域房價較低，且房價逐漸滑落；另外，提高豪宅等貸款成數上限，主要因考量新增房貸撥款及平均成數下降，移轉棟數減少。
此外，國內不動產持有稅已逐步調整，房地合一稅制並已立法院三讀通過，不動產投機需求減弱，房市交易減緩，並以自住情需求為主，在房市已然回穩的情況下，針對個案做適當調整，並對房市管制措施稍做鬆綁；當然，這也說明了當前國內房地產不景氣，並直接或間接不利於國內整體經濟發展的事實，因此，為了國內整體性的經濟發展，適當的打房政策之修正有其必要性。
三、結論與建議
經由前述的說明，可據以列出本文的結論如下：
1.在國內2015年第一與第二季的房市變動中，從六都房價漲跌情形，買賣的議價空間，以及住宅的推案量等加以觀察，各項房市指標幾乎均呈下降走勢；由於房市不景氣直接或間接影響國內的經濟發展，基於整體經濟發展之考量，中央銀行也拉開了政府打房政策可能改變的序幕。
2. 在全台主要都會區的房價變動中，以台北市的房價所得比為最高，民眾購屋負擔最重；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則約7倍，比較接近國際上房價所得比約3～6倍的合理區間。
3.在2015年第一季的房市變動中，國內都會地區的房屋貸款負擔率依然偏高，且六都家戶購屋比均呈下降走勢，而在住宅價格指數中，北台灣的台北市、新北市、桃園市等的房價均是下降走勢，中台灣的台中市與南台灣的台南市與高雄市，其住宅指數均是上揚走勢。房價所得比仍以台北市的16.16為最高，新北市的13.02次之，其餘各都會地區的房價所得比均在10以下。
4. 在2015年第二季的房市變動中，可以發現六都房價漲跌互見，其中，台北市、新竹市、台中市均呈下降情形，其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢，其中，又以台南市的房價漲幅為最高。在議價空間方面，以台北市的議價空間為最大，高雄市次之，新北市的議價空間為最小，唯其間的差距並不大。另外，新北市的房地產推案戶數為最多，台中市居次，其餘各都會區的推案戶數都在二成以下。
5. 2009年11月，行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選，其中，都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首，為了抑低房價，2010年6月，中央銀行首次推出房貸管制措施，經過五年餘的打房措施，國內房市價量俱挫，直至2015年8月13日，央行首度對房市管控措施鬆綁以後，有關房市控管措施有了新的改變，此外，國內不動產持有稅已逐步調整，房地合一稅制並已立法院三讀通過，不動產投機需求減弱，房市交易減緩，並以自住情需求為主，在房市已然回穩的情況下，針對個案做適當調整，因此，適當的打房政策之修正有其必要。
6.在國內房市走淡的情況下，建議購屋人或投資客可以利用新制實施前的適當時機，以差距較大的議價模式，並以較佳的區位與合理的房價為主要考量，選擇相對合宜的房地產物件。
（本文曾發表於現代營建專欄2015年9月1日）
2015年6月19日，立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案，特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅將於2016年元月1日正式推動，奢侈稅亦同步落日，為影響當前房市價量變化的最主要因素。
房地合一制政策通過以後，由於買賣雙方對未來房市變化各有不同的看法，房市變化因而呈現不同的樣貌，六都之間的房市交易也漸趨明確，唯房價仍是漲跌互見。在2015年第一季的房市變動中，從房屋貸款負擔率、家戶購屋比、房價所得比等房市指標中，可以看出其數值依然偏高，但已呈向下修正走勢，至同年第二季，從六都房價漲跌情形，買賣的議價空間，以及住宅的推案量等指標面來觀察，有關房市價量指標幾乎均呈下降走勢，顯示當前國內房市不景氣，並直接或間接影響國內的經濟發展，而在國內股匯市齊挫，而房市又處於低迷時期，中央銀行開始對北台灣的幾個行政區做金融性的鬆綁，同時也拉開了政府打房政策可能改變的序幕。
另外，在國內房地產市場交易量價均呈疲軟走勢的情況下，為瞭解國內房市在房市政策確定以後，對房市量價變化所產生的衝擊，可以進一步從最近的半年中，有關住宅指數、家戶購屋比，以及房價所得比等的變動情形，來做為瞭解當前房市變動狀況，判斷國內房價走勢，並做為國人是否購屋的參考。
二、房市變動分析
2015年6月，國際經濟表現不佳，中國大陸股災氾濫，兩岸經濟受到不利衝擊，國內股匯市齊挫，房地產市場交投表現疲軟，特別是在房地合一稅制的即將推動並執行下，國內房市呈現觀望態勢，雖然投資人與消費者對於房市變化各有不同的立場與看法，但仍可經由房價所得比的變動，當前房地產市場的重要指標，以及統計數字的變動情形，來分析國內房地產市場可能的變化情形。
(一).相對合理的房價所得比
都會地區房價偏高情形，常以購屋痛苦指數的高低來表示，而所謂「購屋痛苦指數」係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以3房(35坪)的總價後，除以雙薪夫妻的年薪所得而得，用以表示民眾的購屋負擔的沉重與否，一般又以「房價所得比」來表示，亦即房價所得比等同於購屋痛苦指數。假設國人要在台北市買一間房子，必須不吃不喝15年才能買得起，則這個「15年」所代表的意涵就是「購屋痛苦指數」，或「房價所得比」，也就是房價與家庭年所得的比值。
若以全台主要都會區的房價變動來觀察，則以台北市的房價所得比為最高，民眾購屋負擔也最重，如2015年第1季台北市的房價所得比達16.46；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則約7倍，全台灣的平均房價所得比為8.46，而國際間對於房價所得比是否合理的判定上，一般認為應以3～6倍是較為合理的區間。
另外，「房價所得比」是指各個城市民眾購屋負擔能力的參考指標，並不代表個人一定買不起房子，蓋因消費者的購屋決定，主要取決於個人的負擔能力。如果買不起台北市的房子，可以往新北市或桃園縣、新竹縣等相對偏遠地區購屋，先求其有，再求其好；先求其遠，再求其近；由郊區而市區，再由小而大，逐一完成購屋的目的。
(二).2015年第1季房市變動分析
有關2015年第一季的房市變動，可分為下列幾個部分來說明：
1.房屋貸款負擔率
房屋貸款負擔率是指民眾購屋貸款負擔占所得的比例，一般是假設在貸款七成、期限為20年的條件下，本利平均攤還的情況進行計算；而在國內六大都會地區的房屋貸款率中，仍以台北市的占比為最高，市民必須付出約一半的所得用以購屋的費用，即使是最小的台中市，亦須支付二成以上的所得費用，另外，各都會地區按北中南的排序分別是台北市(48.2%)、新北市(37.6%)、桃竹縣市(30.1%)、台中市(22.6%)、台南市(24.3%)、高雄市(37.6%)，全台平均為33.9%。一般而言，貸款負擔率於低於30%為最佳，顯然，國內都會地區的房屋貸款負擔率依然偏高。
2.家戶購屋比
家戶購屋比是由房屋買賣移轉件數除以家庭戶數而得，比值愈高，表示買氣愈旺。根據內政部所發佈的資料顯示，在2015年上半年的六都家戶購屋比中，若與去年同期相較，由於房市買氣下滑，六都家戶購屋比均呈下降走勢，可以推論當前房市不佳的情形；其中，以桃園下滑0.7%最多，主要因上半年房市延續去年市場紛擾走勢，北市買氣疲弱，桃園、新北的居民泰半又是從北市「溢出」的居住人口，買氣走低速度也較其他都會快。另外，以台南市的家戶購屋比下降幅度為最少。有關台灣六都家戶購屋比比較可參閱表1的說明。
表1 台灣六都家戶購屋比比較表 單位：%
| 都市別 | 2014上半年 | 2015上半年 | 變動率 | 變化排名 |
| 台北市 | 1.6 | 1.3 | -0.3 | 4 |
| 新北市 | 2.1 | 1.6 | -0.5 | 2 |
| 桃園市 | 3.1 | 2.4 | -0.7 | 1 |
| 台中市 | 2.6 | 2.2 | -0.4 | 3 |
| 台南市 | 1.6 | 1.4 | -0.2 | 5 |
| 高雄市 | 1.9 | 1.5 | -0.4 | 3 |
| 平均 | 2.2 | 1.7 | -0.5 |
3.住宅價格指數
在房市變化逐漸為國人所注意時，政府有鑒於不動產市場對於價格指標的需求日益殷切，而正確的統計資料是瞭解房市價格變動的基礎，因此，台北市地政局以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，且國際上通用的房價指數編製方法，編製並發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，幫助民眾更了解房市變動情形。住宅價格指數的編製先以台北市的大安信義中正區、中山松山南港區、士林內湖大同區、萬華文山北投區作為四個次分區，並以2015年8月27日正式上線，並發布台北市住宅價格指數。
根據營建署的住宅價格指數，其以政府實價登錄行情做為統計，並以2013年全年房價為基期，計算國內六大都會區及全國之各季住宅價格變動率；而在住宅指數中，2015年第1季的全國住宅指數為115.19，比2014年第4季上漲1.71%，其中，北台灣的台北市、新北市、桃園市等的房價均是下降走勢，其跌幅分別為-0.99%、-0.76%、-1.90%，並以桃園市房價的跌幅為最大；另方面，中台灣的台中市與南台灣的台南市、高雄市等，其住宅指數則是上揚的走勢，其房價分別上升5.77%、5.13%、1.39%，其中，又以台中市住宅價格的漲幅為最大。
4.房價所得比
若以房價所得比來觀察，則今年第1季的房價所得比仍以台北市的16.16為最高，新北市的13.02次之，其餘各都會地區的房價所得比均在10以下，分別是桃園市(7.17)、台中市(8.53)、台南市(6.69)、高雄市(7.88)；另外，若以都會地區的房價所得比變化來觀察，則各都會地區均呈上揚之走勢，主要因所得水準上升幅度遠比房價上揚幅度為低；其中，以台北市的房價所得比漲幅為最高(0.43%)，新北市次之(0.24%)，其他各都會地區分別是台中市(0.18%)、高雄市(0.16%)、台南市(0.15%)、桃園市(0.06%)，有關2015年第1季住宅指數與房價所得比之比較表可參閱表2的說明。
表2 2015年第1季住宅指數與房價所得比比較表 單位：%
| 都會區 | 住宅指數 | 房價所得比 | ||||
| 指數 | 季變動 | 排名 | 房價所得比 | 季變動 | 排名 | |
| 台北市 | 106.00 | -0.99 | 5 | 16.16 | 0.43 | 1 |
| 新北市 | 109.98 | -0.76 | 6 | 13.02 | 0.24 | 2 |
| 桃園市 | 116.34 | -1.90 | 4 | 7.17 | 0.06 | 6 |
| 台中市 | 126.89 | 5.77 | 1 | 8.53 | 0.18 | 3 |
| 台南市 | 122.51 | 5.13 | 2 | 6.69 | 0.15 | 5 |
| 高雄市 | 121.17 | 1.39 | 3 | 7.88 | 0.16 | 4 |
| 平均 | 115.19 | 1.71 | - | 8.46 | 0.05 | - |
說明：
1.住宅指數以2013年的全年房價為基期(2013年=100)
2.房價所得比=中位數房價/家戶年可支配所得中位數
(三).2015年第2季房市變動分析
有關2015年第二季的房市變動，可分為下列幾個部分來說明：
1.六都房價漲跌互見
在2015年第二季的房市變化中，仍以盤整格局為主，主要因許多建案搶在房地合一新制上路前銷售，成交量不減反增；根據國泰房地產指數顯示，國內第2季全台預售及新成屋的平均房價為每坪29.45萬元，較第1季上漲2.29%，其中，台北市新屋每坪可能的成交售價為80.99萬元，下降幅度為-0.45%，而新竹與台中市的跌幅分別為-2.27%與-1.43%，其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢，房價分別上漲0.32%、7.22%、2.44%，其中，又以台南市的房價漲幅為最高。
在房價變動方面，國內六都房價仍以北台灣的房價為最高，若以首善地區的台北市房價為比較基準，則新北市第二季的房價尚不及台北市的一半(49.77%)，而桃園、台中、高雄的比值分別為26.57%、25.47%、25.71%，台南市的房價則不及台北市的二成(19.85%)。
2.議價空間加大
房市不景氣，購屋的議價空間加大，一般都在一成以上，若從各都會區的房地產交易來觀察，在議價空間方面，以台北市的議價空間17.89為最大，高雄市次之，新北市的議價空間14.42為最小。
3.推案戶數
房市推案量的高低是房市是否活絡的重要指標之一，經濟景氣佳，房市推案戶數增加，反之則減少；而若從六都的推案戶數變化來觀察，以新北市的推案戶數佔27.72%為最多，台中市的24.67%居次，其餘各都會區的推案戶數都在二成以下，分別是高雄市(17.47%)、桃園市(13.92%)、台南市(11.12%)，而推案戶數最少的為台北市，其第2季的推案戶數不到千戶，僅有790戶，占全台15533戶5.09%，還不到新北市的二成(18.35%)。有關台灣六都房市情勢變化情形，可參閱表3的說明。
表3 台灣六都房市情勢變動比較表 單位：%；萬元/坪
| 都市別 | 可能成交價 | (北市=1) | 與第1季比較 | 議價空間 | 推案戶數 | 占比(%) |
| 台北市 | 80.99 | 1.0000 | -0.45 | 17.89 | 790 | 5.09 |
| 新北市 | 40.31 | 0.4977 | 0.32 | 14.42 | 4305 | 27.72 |
| 桃園市 | 21.52 | 0.2657 | -2.27 | 16.37 | 2165 | 13.94 |
| 台中市 | 20.63 | 0.2547 | -1.43 | 16.99 | 3832 | 24.67 |
| 台南市 | 16.08 | 0.1985 | 7.22 | 17.26 | 1727 | 11.12 |
| 高雄市 | 20.82 | 0.2571 | 2.44 | 17.84 | 2714 | 17.47 |
| 平均 | 29.45 | 0.3636 | 2.29 | 16.38 | 15533 | 100.00 |
(四).房市政策之修正
2009年11月，行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選，而都會地區房價過高、電話及網路詐騙氾濫、求職不易及失業問題、毒品充斥、民生物價過高...等都是人民所不能接受並抱怨之事，其中，都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首，為了抑低房價之不斷高漲，2010年6月，中央銀行首次推出房貸管制措施，爾後，為因為政府之打房政策，曾陸續加碼祭出多項新的房市管制措施，經歷五年餘的房市管制，國內房市交易量價也受到影響，直至2015年8月13日，央行首度對房市管控措施鬆綁以後，有關房市控管措施有了新的改變，包括新北市的八里與鶯歌，桃園市全區(桃園市與桃園)，蘆竹、中壢，以及龜山等，亦即未來北台灣六行政區不再受第二戶貸款成數最高六成的限制；另外，豪宅與第三戶住宅貸款成數上限也由五成調高為六成。
央行對此六行政區貸款放寬限制條件的原因，主要是政府實施房貸管制政策以後，此六個區域的房價漲幅趨軟、建物移轉棟數減少，區域房價較低，且房價逐漸滑落；另外，提高豪宅等貸款成數上限，主要因考量新增房貸撥款及平均成數下降，移轉棟數減少。
此外，國內不動產持有稅已逐步調整，房地合一稅制並已立法院三讀通過，不動產投機需求減弱，房市交易減緩，並以自住情需求為主，在房市已然回穩的情況下，針對個案做適當調整，並對房市管制措施稍做鬆綁；當然，這也說明了當前國內房地產不景氣，並直接或間接不利於國內整體經濟發展的事實，因此，為了國內整體性的經濟發展，適當的打房政策之修正有其必要性。
三、結論與建議
經由前述的說明，可據以列出本文的結論如下：
1.在國內2015年第一與第二季的房市變動中，從六都房價漲跌情形，買賣的議價空間，以及住宅的推案量等加以觀察，各項房市指標幾乎均呈下降走勢；由於房市不景氣直接或間接影響國內的經濟發展，基於整體經濟發展之考量，中央銀行也拉開了政府打房政策可能改變的序幕。
2. 在全台主要都會區的房價變動中，以台北市的房價所得比為最高，民眾購屋負擔最重；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則約7倍，比較接近國際上房價所得比約3～6倍的合理區間。
3.在2015年第一季的房市變動中，國內都會地區的房屋貸款負擔率依然偏高，且六都家戶購屋比均呈下降走勢，而在住宅價格指數中，北台灣的台北市、新北市、桃園市等的房價均是下降走勢，中台灣的台中市與南台灣的台南市與高雄市，其住宅指數均是上揚走勢。房價所得比仍以台北市的16.16為最高，新北市的13.02次之，其餘各都會地區的房價所得比均在10以下。
4. 在2015年第二季的房市變動中，可以發現六都房價漲跌互見，其中，台北市、新竹市、台中市均呈下降情形，其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢，其中，又以台南市的房價漲幅為最高。在議價空間方面，以台北市的議價空間為最大，高雄市次之，新北市的議價空間為最小，唯其間的差距並不大。另外，新北市的房地產推案戶數為最多，台中市居次，其餘各都會區的推案戶數都在二成以下。
5. 2009年11月，行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選，其中，都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首，為了抑低房價，2010年6月，中央銀行首次推出房貸管制措施，經過五年餘的打房措施，國內房市價量俱挫，直至2015年8月13日，央行首度對房市管控措施鬆綁以後，有關房市控管措施有了新的改變，此外，國內不動產持有稅已逐步調整，房地合一稅制並已立法院三讀通過，不動產投機需求減弱，房市交易減緩，並以自住情需求為主，在房市已然回穩的情況下，針對個案做適當調整，因此，適當的打房政策之修正有其必要。
6.在國內房市走淡的情況下，建議購屋人或投資客可以利用新制實施前的適當時機，以差距較大的議價模式，並以較佳的區位與合理的房價為主要考量，選擇相對合宜的房地產物件。
（本文曾發表於現代營建專欄2015年9月1日）