一.前言
2013年6月，作者曾提出台灣房市可能泡沬化的問題，在都會地區房價偏高為國內十大民怨之首的氛圍下，房市是否泡沬化的議題引起廣大的回響，爾後，政府陸續提出各種打房政策，其中，奢侈稅與實價登錄制度的推動，讓國內房地產的價量變化受到極大的衝擊，加上房地合一稅的規劃，而使得國內炙熱的房市交易因而連袂下降，部分地區的房價則呈現回跌的情形，同時也造成2014年房市去化不佳，都會地區的房價變化走勢趨軟的局面。
時序進入2015年以後，國內房市續承上年走勢，不動產業者面對房地產市場的移轉棟數減少、買氣不振、房價走低等相關問題，房市表現不佳，加上政府持續推動「房地合一」制度，以及2016年總統大選等干擾因素提前發酵，使得國內房市反轉而下的走勢更趨明顯，且房市似有逐漸走向空頭的情形。
二.房市變化
在政府推出各種不同的打房政策以後，國內房市交投表現不佳，不僅房地產成交數量減少，部分地區的房價亦有下調的情形；根據《住展雜誌》的調查，2015年上半年，建設公司或營建業者在北台灣所推出的預售建案金額高達八千多億元，由於2014年買氣不佳，2015年供給又大量增加，房價下跌現象愈來愈明顯，房市由多而空的翻轉局勢逐漸形成，確實值得國人的關注。
唯若根據政府所公佈的景氣對策訊號，則2015年2月的景氣對策信號續呈綠燈，顯示國內經濟景氣呈溫和成長走勢，加上房地合一稅賦朝向輕稅模式發展，利空未出盡卻已淡化；另外，台股表現佳，消費者信心增強，時序進入第二季，房市交易量似有回穩之勢。
在多空交夾下，投資人及不動產業者仍普遍對2015年的房市表現不甚樂觀，同時對房市由多轉空的經濟人也有愈來愈多的情形，為進一步瞭解房市及房價可能產生的變化，可由下列幾項指標來加以佐證並觀察。
(一).中古屋房價持續上升
根據永慶房屋所做的調查，2015年3月，台北市的房市交易量較上月成長44%，其餘各主要都會區的房市交易亦呈現上揚的情形，如新北市(24%)、桃園(61%)、新竹(53%)、台中(36%)、台南(58%)、高雄(41%)，亦即台灣都會地區的房地產交易量平均增加達四成左右，因此，若就最近一個月的房市交投量數加以觀察，便可發現國內七大都會區的房市買氣均有上升的情形。
另外，若就都會區的房價變化來觀察，則台北市3月中古屋的平均價為每坪60.7萬元，其餘各縣市的每坪房價如新北市(40.2)、桃園(15.1)、新竹(14.9)、台中(16.0)、台南(11.4)、高雄(13.6)，其每坪售價均比上月為高，顯見國內七大都會區的房價大抵仍呈上升走勢，其漲幅分別為台北市(0.83%)、新北市(2.29%)、桃園(-2.58%)、新竹(0.67%)、台中(1.91%)、台南(1.79%)、高雄(0.74%)，亦即除桃園地區的房價下降2.58%之外，其餘各都會地區的房價仍呈現繼續上升的走勢，有關台灣北中南中古屋房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣北中南中古屋房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.永慶房產集團研究發展中心。
2.作者整理。
(二).老舊房地產價格上揚
整體而言，國內有六成以上的房屋之屋齡超過20年，其中，又以台北市的老舊房屋為最多，其占比達77%為最高，唯房屋雖老舊，房價卻不一定偏低，因此，台北市屋齡30年以上的住宅價格漲幅，其房價漲幅反而高於其他屋齡的住宅。
一般而言，都會地區的房價愈貴，則老屋的價格愈高，如雙北地區的老屋價格就比其他地區為高，除了因都會區的房價相對較高之外，也因為老屋本身就具有建物及土地面積相對較高的優勢，且具有潛在都更的題材，因此，即使老屋無法立即享有開發效益，但若位於都會區中的精華地段，如台北市的大安區、信義區...等，則其價位便會更高。
另外，若以雙北地區的老屋價格來做觀察，便可發現房價均有普遍上揚的情形，如台北市的老屋中，除了5-10年的房價年降率為-3.8%而成下降走勢之外，其餘均為上升走勢，其中，又以30年以上的老屋漲幅達7.1%為最高；另外，在新北市的老屋中，除5年以內及30年以上的老屋售價分別下降3.6%與1.3%之外，其餘均呈上揚走勢，有關雙北市各屋齡房價變化比較，可參閱表2的說明。
表2 雙北市各屋齡房價變化比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料。作者整理。
(三).實施囤房稅
一般而言，稅賦變動是影響房地產變動的主要因素，因此，不論是奢侈稅或房地合一稅，都是直接或間接影響國內房市景氣不佳的重要因素；此外，為減少消費者持有較多的不動產，政府亦推動囤房稅，對於房市的交投亦產生抑低的效果。
2014年12月30日，立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，而在「囤房條款」中，主要是藉以提高房屋持有人的持有成本，多屋族自住房屋上限為3戶，稅率為1.2%，第四戶以上屬非自住房屋，稅率則為1.5～3.6%，由各縣市因地制宜訂定徵收標準，目前尚未通過新徵稅率者有新北市、新竹縣、彰化縣、金門縣等，唯非自宅住房屋稅率已先調高至法定下限的1.5%。
另外，今(民104或2015)年5月，政府開徵103年7月至104年6月的房屋稅，凡有4間房以上的多屋族將首度繳納「囤房稅」，非自住房屋稅率亦將調高，其中，又以台北市的多屋族的稅率為最高，6戶以上的稅率達3.6%，有關台灣各縣市囤房稅徵收稅率比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣各縣市囤房稅徵收稅率比較表 單位：%
資料來源：財政部
說明：修法前各縣市均為1.2%，3 戶以內視為自住，稅率1.2%不變。
三.業者的因應模式
在房市交投不甚活絡，房價又呈現可能翻轉的情境下，除了投資人心存觀望之心態濃烈之外，不動產業者也逐漸修正其營運模式，茲就國內上市大型建設公司及代銷業者的因應模式，分別說明如下：
(一).建設公司
2015年，國內房市表現不佳，翌(2016)年又逢總統大選的干擾因素，許多建商大都提早到2015年上半年推案。另外，為了因應房地產市場由多轉空之變局，建商除積極規劃差異性產品，以滿足各方需求之外，其營運策略亦隨著調整；如新潤建設過去每賣出一戶房子，就會捐出一萬元給社會弱勢團體，回饋社會，但2014年的銷售約僅有原先所估計的一半，捐助弱勢團體經費因而大幅縮減；唯因上市櫃建商不能不推案，因此，新潤的購地策略亦跟著重大交通建設所經地區做布局，如新莊副都心、桃園高鐵特區等，故2015年推案重心仍以台鐵、高鐵及捷運沿線為主，包含鶯歌鳳鳴、桃園明日苑、淡水峰采等，並首度跨足宜蘭礁溪，推出休閒渡假住宅，合計推案量超過百億元。
又如鄉林建設的投資範圍橫跨兩岸，在國內房市景氣不佳的情況下，其營運模式亦有所調整，主要因受房地合一稅制未明，且總統、立委選舉紛擾之影響，其推案集中在2015年上半年，並以自住型首購及換屋族群撐盤為主要考量，再以總價1800-3200萬元之間的中小型住宅為主力，特別是具捷運題材的捷運宅，以及景觀宅及銀髮養生宅為主要考量。另外，鄉林在上半年布局幾乎都以「合建」及「都更案」為主，全年總推案量約為201億元。
除此之外，2015年，因台北大巨蛋而聲名遠播的遠雄建設的總推案量約400～600億元，在內湖、中和、新莊、竹北、新竹及台中等地推案。而大陸建設則與厚生、桓邦及桓鉅合作開發之建案，預定在2015年的第二季中，在台北市信義計畫區推出B7建案，每戶坪數約為140及250坪，全案總戶數共43戶，大陸建設可分得60％之房屋面積，其最大特色為延聘美國白派大師理查麥爾(Richard Meier)監造，以白色經典風格規劃設計，未來可望成為信義區最顯著的城市表情。
同段期間內，興富發也在基隆、金山、新竹、台中及高雄等地推案，其中，金山地區將推總價600～800萬元的退休宅，並以二～三房為主力產品，以因應買方市場朝向「低總價、低單價」的趨勢。事實上，興富發每年推案都有二、三百億元，雖然業者強調只有申請建照時間的考量，沒有選舉時間的考量，但其推案量仍受到整體房市相對不佳的影響。
另外，長久保有營建類股王多年的華固建設，因為政府核發建照的時間難掌握，目前規劃的兩個建案，包括板橋江子翠北側重劃區約五十億元案量，以及台北市八德路與建國北路口約六十億元的都更案，預計都會在2015年的下半年推出。
(二).代銷業
一般而言，代銷公司所要處理的事情很多，大都如協助建商評估土地的規劃，瞭解區域市場的脈動變化；小者如搭設接待中心、設計樣品屋、廣告設置，以及雇用銷售人員等；另外，代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種，分別是包銷、包櫃、純企劃等三種。
1.包銷
所謂的包銷就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；此種模式雖可降低建設公司的風，但同時也增加了代銷公司的風險，特別是搭建接待中心的成本極高，若案子拍賣情形不佳，則可能造成數千萬元的虧損，因此，代銷公司為降低風險，通常會利用研展部門評估各區域的行情，藉以判斷某一個案子是否值得接案。而這也是代銷業與房仲業的差別，前者若判斷錯誤，接案以後可能血本無歸；後者因為成本是固定的，因此，只要有案子接，大抵都不會拒絶。
另外，包櫃是指代銷公司只負責支付銷售跑單人員的薪水，其它由建設公司負責。至於純企劃則是指代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。
2.代銷業的改變
在代銷業的經營方式中，不論是包銷、包櫃、純企劃，都有不同的考量，主要因這三者對於風險的承受度，也直接影響到佣金收入的分配程度，高風險自然是高報酬，亦即包銷的佣金收入高於包櫃，更遠高於純企劃。因此，早期在房市顛峰時，房子好賣，大部份代銷公司都採包銷制度，賣的好就可大賺其錢，賣的不好，就趕快再接賣下一個案子。唯因2014年以來的房市表現不佳，房市交易冷清，代銷業者對於案子的評估也漸趨審慎，因此，純企劃或包櫃的案子也相對變多。
2014年，受到政府打房及九合一選舉的影響，房市買氣遲滯，全年房屋移轉棟數約只有三十一萬多棟，創2003年SARS以來的新低量。因此，在台灣房地產市場中，於過去十餘年的大多頭時期，房子約僅需三個月就能完銷，有的案子甚至在潛銷期間就被預訂一空，因此，代銷業者在承接建案時，大都採「包銷」模式，亦即從企劃到完全銷售後，馬上就可向建商請款並入帳。
然而，自2014年第四季至2015年第一季，市場大型代銷業者已從以往的「包銷」改採「包櫃」或「純企劃」，或以裁員方式來因應房市的不景氣，一度被認為是因為代梢業「看壞市場」，不想浪費太多費用在豪華的接待中心，也不願支付龐大的廣告費，並試圖將建案銷售壓力轉回給建商。
3.採包銷求讓利
不過在代銷模式轉變的過程中，亦有部分中小型的廣告代銷業者，還是傾向採用「包銷」模式，而在銷售策略上，則轉而要求建商「讓利」，開價不要太高，讓案子能順利銷售；有的則採取「工程零付款」，甚至還有「買屋送家電」等促銷方式來刺激買氣。
事實上，面對市場的低迷氛圍，目前建商都不會開高價自斷其路，而購屋的議價空間大約有10～15％，房市由賣方市場逐漸轉為買方市場的情形極為明顯。另外，針對「房地合一」課稅爭論，建商普遍認為應「趕快定案」，因為稅制的不確定因子，會讓房市的交易量更為萎縮，特別是在2015年節房價走勢中，低價買盤已經出現，房市已經反轉向下，多頭房市已逐漸終結。
整體而言，政府的房市政策對市場去化影響甚大，而在各種不同的打房政策中，若包含房地合一、奢侈稅...等政策不加以修正，則房市不易轉為活絡。特別是2016年又適逢選舉年，其所須面臨的干擾因素更多，因此，若從房市的變化趨勢來觀察，2015年的房市僅能處於平淡狀態。
此外，在當前的低利率金融情勢下，建商倒閉或發生財務危機的情況可能較不易出現，但對投資客則是相對不利，特別是對最近二年投入預售屋的投資客而言，必須同時面臨房市交投清淡，兩年奢侈稅的閉鎖期，以及銀行已無寬限期等問題；故知當前國內的房價的漲勢已逐漸縮小，有些地區已難再有上漲的空間，甚至已逐漸產生反轉現象，國人都必須關注房市與房價已然改變的事實。
五.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1. 2014年以來，國內房市表現不佳，不僅房地產交投數量減少，部分地區的房
價亦有下調的情形，由於房市買氣不佳，2015年供給又大量增加，房價下跌
現象愈來愈明顯，房市由多而空的翻轉局勢逐漸形成。
2.若根據政府所公佈的景氣對策訊號，則104年2月景氣對策信號續呈綠燈，顯
示國內經濟景氣呈溫和成長走勢，加上房地合一稅賦朝向輕稅模式發展，利空
淡化，而台股表現佳，且消費者信心增強，時序進入第二季，房市交易量似有
回穩之勢。在多空交夾下，國人更須進一步瞭解房市及房價可能產生的變化。
3.國內都會區的房價變動中，除桃園地區的房價下降之外，其餘各都會地區的房
價仍呈現繼續上升的走勢；此外，若以雙北地區的老屋價格來做觀察，房價均有普遍上揚的情形。
4. 2014年12月，立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎
勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，而在「囤房條款」中，主要是
藉以提高房屋持有人的持有成本，多屋族自住房屋上限為3戶，稅率為1.2%，
第四戶以上屬非自住房屋，稅率則為1.5～3.6%，由各縣市因地制宜訂定徵收
標準。
5.在房市景氣低迷，交投不甚活絡，房價又呈現可能翻轉的情況下，國內許多上市的大型不動產業者如鄉林、遠雄、華固、興富發等也逐漸修正其營運模式，藉以配合房市變化之需求。
6. 國內房市處於多頭時期，代銷業者在承接建案時，大都採「包銷」方式，從
企劃到完全銷售後，馬上就可跟建商請款並入帳。然而，自2014年底，市場
大型代銷業者從以往的「包銷」改採「純企劃」，將建案銷售壓力轉回給建商。
另外，購屋的議價空間大約有10～不易出現15％。
參考文獻
謝明瑞(2015)，柯P的捷運聯開宅政策，教育電台。
謝明瑞(2015)，房地合一政策調整與房價變動，國政基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房地合一稅制修正前後與房市變化，國政基金會。
謝明瑞(2015)，買方市場下的房市與營建類股行情變動，國政基金會。
謝明瑞(2015)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建。
Google、Yahoo網站。
（本文轉載於2015年5月1日現代營建專欄）
2013年6月，作者曾提出台灣房市可能泡沬化的問題，在都會地區房價偏高為國內十大民怨之首的氛圍下，房市是否泡沬化的議題引起廣大的回響，爾後，政府陸續提出各種打房政策，其中，奢侈稅與實價登錄制度的推動，讓國內房地產的價量變化受到極大的衝擊，加上房地合一稅的規劃，而使得國內炙熱的房市交易因而連袂下降，部分地區的房價則呈現回跌的情形，同時也造成2014年房市去化不佳，都會地區的房價變化走勢趨軟的局面。
時序進入2015年以後，國內房市續承上年走勢，不動產業者面對房地產市場的移轉棟數減少、買氣不振、房價走低等相關問題，房市表現不佳，加上政府持續推動「房地合一」制度，以及2016年總統大選等干擾因素提前發酵，使得國內房市反轉而下的走勢更趨明顯，且房市似有逐漸走向空頭的情形。
二.房市變化
在政府推出各種不同的打房政策以後，國內房市交投表現不佳，不僅房地產成交數量減少，部分地區的房價亦有下調的情形；根據《住展雜誌》的調查，2015年上半年，建設公司或營建業者在北台灣所推出的預售建案金額高達八千多億元，由於2014年買氣不佳，2015年供給又大量增加，房價下跌現象愈來愈明顯，房市由多而空的翻轉局勢逐漸形成，確實值得國人的關注。
唯若根據政府所公佈的景氣對策訊號，則2015年2月的景氣對策信號續呈綠燈，顯示國內經濟景氣呈溫和成長走勢，加上房地合一稅賦朝向輕稅模式發展，利空未出盡卻已淡化；另外，台股表現佳，消費者信心增強，時序進入第二季，房市交易量似有回穩之勢。
在多空交夾下，投資人及不動產業者仍普遍對2015年的房市表現不甚樂觀，同時對房市由多轉空的經濟人也有愈來愈多的情形，為進一步瞭解房市及房價可能產生的變化，可由下列幾項指標來加以佐證並觀察。
(一).中古屋房價持續上升
根據永慶房屋所做的調查，2015年3月，台北市的房市交易量較上月成長44%，其餘各主要都會區的房市交易亦呈現上揚的情形，如新北市(24%)、桃園(61%)、新竹(53%)、台中(36%)、台南(58%)、高雄(41%)，亦即台灣都會地區的房地產交易量平均增加達四成左右，因此，若就最近一個月的房市交投量數加以觀察，便可發現國內七大都會區的房市買氣均有上升的情形。
另外，若就都會區的房價變化來觀察，則台北市3月中古屋的平均價為每坪60.7萬元，其餘各縣市的每坪房價如新北市(40.2)、桃園(15.1)、新竹(14.9)、台中(16.0)、台南(11.4)、高雄(13.6)，其每坪售價均比上月為高，顯見國內七大都會區的房價大抵仍呈上升走勢，其漲幅分別為台北市(0.83%)、新北市(2.29%)、桃園(-2.58%)、新竹(0.67%)、台中(1.91%)、台南(1.79%)、高雄(0.74%)，亦即除桃園地區的房價下降2.58%之外，其餘各都會地區的房價仍呈現繼續上升的走勢，有關台灣北中南中古屋房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣北中南中古屋房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 縣市別/時間 | 104年2月 | 104车3月 | 漲跌幅 | 備註(排名) |
| 台北市 | 60.2 | 60.3 | 0.83 | 3 |
| 新北市 | 39.3 | 40.2 | 2.29 | 1 (漲幅最大) |
| 桃園縣 | 15.5 | 15.1 | -2.58 | 7 (唯一跌幅) |
| 新竹縣市 | 14.8 | 14.9 | 0.67 | 6 |
| 台中市 | 15.7 | 16.0 | 1.91 | 2 |
| 台南市 | 11.2 | 11.4 | 1.79 | 4 |
| 高雄市 | 13.6 | 13.6 | 0.74 | 5 |
2.作者整理。
(二).老舊房地產價格上揚
整體而言，國內有六成以上的房屋之屋齡超過20年，其中，又以台北市的老舊房屋為最多，其占比達77%為最高，唯房屋雖老舊，房價卻不一定偏低，因此，台北市屋齡30年以上的住宅價格漲幅，其房價漲幅反而高於其他屋齡的住宅。
一般而言，都會地區的房價愈貴，則老屋的價格愈高，如雙北地區的老屋價格就比其他地區為高，除了因都會區的房價相對較高之外，也因為老屋本身就具有建物及土地面積相對較高的優勢，且具有潛在都更的題材，因此，即使老屋無法立即享有開發效益，但若位於都會區中的精華地段，如台北市的大安區、信義區...等，則其價位便會更高。
另外，若以雙北地區的老屋價格來做觀察，便可發現房價均有普遍上揚的情形，如台北市的老屋中，除了5-10年的房價年降率為-3.8%而成下降走勢之外，其餘均為上升走勢，其中，又以30年以上的老屋漲幅達7.1%為最高；另外，在新北市的老屋中，除5年以內及30年以上的老屋售價分別下降3.6%與1.3%之外，其餘均呈上揚走勢，有關雙北市各屋齡房價變化比較，可參閱表2的說明。
表2 雙北市各屋齡房價變化比較表 單位：萬元/坪；％
| 期間/ 雙北市 | 台北市 | 新北市 | 備註 |
| 5年以內 | |||
| 房價 | 65.5 | 32.0 | |
| 年漲跌幅(%) | 3.0 | -3.6 | 新北市5年以內跌幅最大 |
| 5-10年以內 | |||
| 房價 | 64.1 | 31.7 | 新北市5-10年漲幅最大 |
| 年漲跌幅(%) | -3.8 | 7.8 | 北市5-10年跌幅最大 |
| 10-20年以內 | |||
| 房價 | 57.0 | 29.9 | |
| 年漲跌幅(%) | 6.1 | 7.2 | |
| 20-30年以內 | |||
| 房價 | 62.0 | 28.8 | |
| 年漲跌幅(%) | 2.6 | 3.2 | |
| 30年以上 | |||
| 房價 | 60.6 | 31.6 | |
| 年漲跌幅(%) | 7.1 | -1.3 | 北市30年以上漲幅最大 |
(三).實施囤房稅
一般而言，稅賦變動是影響房地產變動的主要因素，因此，不論是奢侈稅或房地合一稅，都是直接或間接影響國內房市景氣不佳的重要因素；此外，為減少消費者持有較多的不動產，政府亦推動囤房稅，對於房市的交投亦產生抑低的效果。
2014年12月30日，立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，而在「囤房條款」中，主要是藉以提高房屋持有人的持有成本，多屋族自住房屋上限為3戶，稅率為1.2%，第四戶以上屬非自住房屋，稅率則為1.5～3.6%，由各縣市因地制宜訂定徵收標準，目前尚未通過新徵稅率者有新北市、新竹縣、彰化縣、金門縣等，唯非自宅住房屋稅率已先調高至法定下限的1.5%。
另外，今(民104或2015)年5月，政府開徵103年7月至104年6月的房屋稅，凡有4間房以上的多屋族將首度繳納「囤房稅」，非自住房屋稅率亦將調高，其中，又以台北市的多屋族的稅率為最高，6戶以上的稅率達3.6%，有關台灣各縣市囤房稅徵收稅率比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣各縣市囤房稅徵收稅率比較表 單位：%
| 縣市別 | 104年5月繳納(103年7月1日起) | 105年5月繳納(104年7月1日起) |
| 台北市 |
1.第4、5戶2.4% 2.第6戶以上3.6% |
1.第4、5戶2.4% 2.第6戶以上3.6% |
|
連江縣 (馬祖) |
1.第4 戶1.6% 2.第5戶以上2% |
1.第4 戶1.6% 2.第5戶以上2% |
| 宜蘭縣 | 1.第4戶以上1.5% |
1.第4、5戶1.5% 2.第6-10戶2% 3.第11戶以上3.6% |
| 桃園市 | 1.第4戶以上1.5% | 1.第4戶以上2.4% |
| 新北市 | 1.第4戶以上1.5% | 1.第4戶以上2.4%(審議中) |
| 高雄市 | 1.第4戶以上1.5% | 1.第4戶以上1.5% |
| 台中市 | 1.第4戶以上1.5% | 1.第4戶以上1.5% |
| 其他縣市 | 第4戶以上1.5%(其中，新竹縣、金門縣、彰化縣等尚未審議) | 第4戶以上1.5%(其中，新竹縣、金門縣、彰化縣等尚未審議) |
說明：修法前各縣市均為1.2%，3 戶以內視為自住，稅率1.2%不變。
三.業者的因應模式
在房市交投不甚活絡，房價又呈現可能翻轉的情境下，除了投資人心存觀望之心態濃烈之外，不動產業者也逐漸修正其營運模式，茲就國內上市大型建設公司及代銷業者的因應模式，分別說明如下：
(一).建設公司
2015年，國內房市表現不佳，翌(2016)年又逢總統大選的干擾因素，許多建商大都提早到2015年上半年推案。另外，為了因應房地產市場由多轉空之變局，建商除積極規劃差異性產品，以滿足各方需求之外，其營運策略亦隨著調整；如新潤建設過去每賣出一戶房子，就會捐出一萬元給社會弱勢團體，回饋社會，但2014年的銷售約僅有原先所估計的一半，捐助弱勢團體經費因而大幅縮減；唯因上市櫃建商不能不推案，因此，新潤的購地策略亦跟著重大交通建設所經地區做布局，如新莊副都心、桃園高鐵特區等，故2015年推案重心仍以台鐵、高鐵及捷運沿線為主，包含鶯歌鳳鳴、桃園明日苑、淡水峰采等，並首度跨足宜蘭礁溪，推出休閒渡假住宅，合計推案量超過百億元。
又如鄉林建設的投資範圍橫跨兩岸，在國內房市景氣不佳的情況下，其營運模式亦有所調整，主要因受房地合一稅制未明，且總統、立委選舉紛擾之影響，其推案集中在2015年上半年，並以自住型首購及換屋族群撐盤為主要考量，再以總價1800-3200萬元之間的中小型住宅為主力，特別是具捷運題材的捷運宅，以及景觀宅及銀髮養生宅為主要考量。另外，鄉林在上半年布局幾乎都以「合建」及「都更案」為主，全年總推案量約為201億元。
除此之外，2015年，因台北大巨蛋而聲名遠播的遠雄建設的總推案量約400～600億元，在內湖、中和、新莊、竹北、新竹及台中等地推案。而大陸建設則與厚生、桓邦及桓鉅合作開發之建案，預定在2015年的第二季中，在台北市信義計畫區推出B7建案，每戶坪數約為140及250坪，全案總戶數共43戶，大陸建設可分得60％之房屋面積，其最大特色為延聘美國白派大師理查麥爾(Richard Meier)監造，以白色經典風格規劃設計，未來可望成為信義區最顯著的城市表情。
同段期間內，興富發也在基隆、金山、新竹、台中及高雄等地推案，其中，金山地區將推總價600～800萬元的退休宅，並以二～三房為主力產品，以因應買方市場朝向「低總價、低單價」的趨勢。事實上，興富發每年推案都有二、三百億元，雖然業者強調只有申請建照時間的考量，沒有選舉時間的考量，但其推案量仍受到整體房市相對不佳的影響。
另外，長久保有營建類股王多年的華固建設，因為政府核發建照的時間難掌握，目前規劃的兩個建案，包括板橋江子翠北側重劃區約五十億元案量，以及台北市八德路與建國北路口約六十億元的都更案，預計都會在2015年的下半年推出。
(二).代銷業
一般而言，代銷公司所要處理的事情很多，大都如協助建商評估土地的規劃，瞭解區域市場的脈動變化；小者如搭設接待中心、設計樣品屋、廣告設置，以及雇用銷售人員等；另外，代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種，分別是包銷、包櫃、純企劃等三種。
1.包銷
所謂的包銷就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；此種模式雖可降低建設公司的風，但同時也增加了代銷公司的風險，特別是搭建接待中心的成本極高，若案子拍賣情形不佳，則可能造成數千萬元的虧損，因此，代銷公司為降低風險，通常會利用研展部門評估各區域的行情，藉以判斷某一個案子是否值得接案。而這也是代銷業與房仲業的差別，前者若判斷錯誤，接案以後可能血本無歸；後者因為成本是固定的，因此，只要有案子接，大抵都不會拒絶。
另外，包櫃是指代銷公司只負責支付銷售跑單人員的薪水，其它由建設公司負責。至於純企劃則是指代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。
2.代銷業的改變
在代銷業的經營方式中，不論是包銷、包櫃、純企劃，都有不同的考量，主要因這三者對於風險的承受度，也直接影響到佣金收入的分配程度，高風險自然是高報酬，亦即包銷的佣金收入高於包櫃，更遠高於純企劃。因此，早期在房市顛峰時，房子好賣，大部份代銷公司都採包銷制度，賣的好就可大賺其錢，賣的不好，就趕快再接賣下一個案子。唯因2014年以來的房市表現不佳，房市交易冷清，代銷業者對於案子的評估也漸趨審慎，因此，純企劃或包櫃的案子也相對變多。
2014年，受到政府打房及九合一選舉的影響，房市買氣遲滯，全年房屋移轉棟數約只有三十一萬多棟，創2003年SARS以來的新低量。因此，在台灣房地產市場中，於過去十餘年的大多頭時期，房子約僅需三個月就能完銷，有的案子甚至在潛銷期間就被預訂一空，因此，代銷業者在承接建案時，大都採「包銷」模式，亦即從企劃到完全銷售後，馬上就可向建商請款並入帳。
然而，自2014年第四季至2015年第一季，市場大型代銷業者已從以往的「包銷」改採「包櫃」或「純企劃」，或以裁員方式來因應房市的不景氣，一度被認為是因為代梢業「看壞市場」，不想浪費太多費用在豪華的接待中心，也不願支付龐大的廣告費，並試圖將建案銷售壓力轉回給建商。
3.採包銷求讓利
不過在代銷模式轉變的過程中，亦有部分中小型的廣告代銷業者，還是傾向採用「包銷」模式，而在銷售策略上，則轉而要求建商「讓利」，開價不要太高，讓案子能順利銷售；有的則採取「工程零付款」，甚至還有「買屋送家電」等促銷方式來刺激買氣。
事實上，面對市場的低迷氛圍，目前建商都不會開高價自斷其路，而購屋的議價空間大約有10～15％，房市由賣方市場逐漸轉為買方市場的情形極為明顯。另外，針對「房地合一」課稅爭論，建商普遍認為應「趕快定案」，因為稅制的不確定因子，會讓房市的交易量更為萎縮，特別是在2015年節房價走勢中，低價買盤已經出現，房市已經反轉向下，多頭房市已逐漸終結。
整體而言，政府的房市政策對市場去化影響甚大，而在各種不同的打房政策中，若包含房地合一、奢侈稅...等政策不加以修正，則房市不易轉為活絡。特別是2016年又適逢選舉年，其所須面臨的干擾因素更多，因此，若從房市的變化趨勢來觀察，2015年的房市僅能處於平淡狀態。
此外，在當前的低利率金融情勢下，建商倒閉或發生財務危機的情況可能較不易出現，但對投資客則是相對不利，特別是對最近二年投入預售屋的投資客而言，必須同時面臨房市交投清淡，兩年奢侈稅的閉鎖期，以及銀行已無寬限期等問題；故知當前國內的房價的漲勢已逐漸縮小，有些地區已難再有上漲的空間，甚至已逐漸產生反轉現象，國人都必須關注房市與房價已然改變的事實。
五.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1. 2014年以來，國內房市表現不佳，不僅房地產交投數量減少，部分地區的房
價亦有下調的情形，由於房市買氣不佳，2015年供給又大量增加，房價下跌
現象愈來愈明顯，房市由多而空的翻轉局勢逐漸形成。
2.若根據政府所公佈的景氣對策訊號，則104年2月景氣對策信號續呈綠燈，顯
示國內經濟景氣呈溫和成長走勢，加上房地合一稅賦朝向輕稅模式發展，利空
淡化，而台股表現佳，且消費者信心增強，時序進入第二季，房市交易量似有
回穩之勢。在多空交夾下，國人更須進一步瞭解房市及房價可能產生的變化。
3.國內都會區的房價變動中，除桃園地區的房價下降之外，其餘各都會地區的房
價仍呈現繼續上升的走勢；此外，若以雙北地區的老屋價格來做觀察，房價均有普遍上揚的情形。
4. 2014年12月，立院三讀通過修正奢侈稅案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎
勵總量限縮，以及財政部綜所稅課稅級距調整，而在「囤房條款」中，主要是
藉以提高房屋持有人的持有成本，多屋族自住房屋上限為3戶，稅率為1.2%，
第四戶以上屬非自住房屋，稅率則為1.5～3.6%，由各縣市因地制宜訂定徵收
標準。
5.在房市景氣低迷，交投不甚活絡，房價又呈現可能翻轉的情況下，國內許多上市的大型不動產業者如鄉林、遠雄、華固、興富發等也逐漸修正其營運模式，藉以配合房市變化之需求。
6. 國內房市處於多頭時期，代銷業者在承接建案時，大都採「包銷」方式，從
企劃到完全銷售後，馬上就可跟建商請款並入帳。然而，自2014年底，市場
大型代銷業者從以往的「包銷」改採「純企劃」，將建案銷售壓力轉回給建商。
另外，購屋的議價空間大約有10～不易出現15％。
參考文獻
謝明瑞(2015)，柯P的捷運聯開宅政策，教育電台。
謝明瑞(2015)，房地合一政策調整與房價變動，國政基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房地合一稅制修正前後與房市變化，國政基金會。
謝明瑞(2015)，買方市場下的房市與營建類股行情變動，國政基金會。
謝明瑞(2015)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建。
Google、Yahoo網站。
（本文轉載於2015年5月1日現代營建專欄）