台北市長柯文哲上任百天後，首波釋出570戶捷運聯開宅招租，並從2015年4月7日至21日受理申請，申請承租者必須符合本人、配偶、戶籍內的直系親屬及配偶均無自有住宅，家庭年收入所得低於119萬元，且每人每月所得不得超過51779元；另外，民眾申請時，每人僅得選擇一個社區、房型及身分提出申請，其立意雖佳，然而，柯P的德政真的可行且能成功嗎？
前言
在政府的連續打房政策，以及不動產稅賦的數次調整下，國內房地產交投轉趨清淡，不唯房市的房屋移轉棟數大幅減少，家戶購屋比也呈現減低走勢，顯示房市的低迷；然而，截至2015年第一季，國內六都房價並未因房市不景氣而有下降的情形，反而仍保持持續上升之走勢，對於市民買不起房子的居住問題，仍是政府所必須考量的重要因素。
另外，國內房市與房價之不當高漲現象已漸趨平穩，但都會地區房價依然偏高，加上首都市長新官上任的情況下，台北市政府所積極推動的捷運聯開宅政策趁勢而起，唯其立意雖佳，但仍隱含著許多問題有待進一步的釐清與解決。
二．捷運聯開宅
在都會地區房價偏高，而房市景氣走低之際，首都市長的捷運聯開宅政策之推動引領風騷，源於九合一選舉期間，台北市長柯文哲選前承諾將提供5萬戶公共住宅，而且以提升租屋族的居住品質為重要考量，因而有捷運聯開宅即將公開推出並供民眾抽選的產生。
(一).捷運聯合開發
依據「大眾捷運統土地開發辦法」第三條第三款之規定，「聯合開發」係指「主管機關與私人或團體合作開發用地，以有效利用土地之不動產與開闢事業」而言。因此，捷運聯合開發是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建，亦即捷運聯合開發為因應捷運所衍生出的一種土地開發，也是捷運所獨有的開發方式，因此，不論是捷運聯合開發或其所衍生的捷運聯開宅，其開發及利用都必須根據大眾捷運系統土地開發辦法等相關法令的規定。
經由前式法令規範可知，聯合開發就如與民間合建，透過都市計畫程序劃定「聯合開發區(捷)」，開發範圍內之土地所有人提供土地，並由主管機關(台北市政府)徵求投資人(建商)出資興建。主管機關(台北市政府)則利用土地所有人之部分土地興建捷運設施；因此，聯合開發為政府興建捷運系統，除依法徵收的一種土地取得方式外，並可有效利用土地資源、促進都市發展、改善地區環境與景觀。
(二).捷運聯開宅
在政府與民眾「聯合開發」的前提下，捷運聯開宅就是建築物本身具有部份是捷運局所提供的土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅，是為因應捷運所衍生出的一種土地開發，即所謂的聯合開發，也是捷運所獨有的開發方式，唯其開發及使用方式必須配合相關法令的規範。
(三).捷運聯開宅的特質
基本上，聯開宅是台北市政府在聯合開發之後所分得的資產，本質上應是屬於全體市民的資產，而在追求資產最大收益的考量下，宜盡可能將這些資產的效益提高，因此，若聯開宅出租給商用辦公室，且可以獲取更多的租金；理論上，市政府似不須以打折的價格作為公共住宅來使用，亦即若不考量政府政策與社會福利等因素，則捷運聯開宅以打折出租的做法，一則讓市民承擔租金損失，二則造成聯開宅原來的購買住戶的不滿，因此，在未正式推出之前，有關捷運聯開宅的出租政策己造成部分人士的反對。
一般而言，聯開宅在市場上極有其特殊價值，生活機能佳，市場價位也較高，且聯開宅並不一定要做為公共住宅之用，主要因公共住宅政策所需要的房子也有其他的來源；亦即公共住宅的本意是讓民眾可以安心成家，並安心工作，讓沒有辦法買得起房子的市民，最起碼能住得起有品質的房子，但不一定要選擇價高且租金亦不便宜的捷運聯開宅。
(四).捷運聯開宅政策的推動
為了推動捷運聯開宅政策，台北市政府在捷運台北橋站的聯開宅推動之後，繼續推出相關方案，採用只租不售模式，讓在台北市買不起房子的市民，有機會進住生活機能較佳的地區，且每戶最低租金為6800元，申請資格不限於台北市民，只要在台北就學、就業，薪資在規定之內的人都可以申請。
在台北市第一波的4處捷運聯開宅中，台北橋站約有327戶、龍山寺站11戶、內湖港墘站有20戶，新店機廠(美河市) 有258戶；另外，市政府亦規畫406戶「住辦合一」的青年創業空間，亦採用只租不賣政策。其中，台北橋站聯開宅將推出38至54坪物件，一戶最低租金為6800元，比周邊大樓20坪萬元起跳的租金行情便宜，只要是年收入120萬以下，且與配偶名下都沒有房子的人，都可以申請，而這也是全台灣首次將捷運宅正式公共化，且這些只租不賣的捷運聯開宅，其租金價格約為市價的7-9折，坪數則是10-30坪，並開放民眾申請，這也是台灣首次將捷運宅正式公共化。
三．捷運聯開宅的問題
台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家立業，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，若不能即時解決，或缺少配套措施以之因應，則捷運聯開宅政策能否順利推動，仍有待進一步的觀察，相關問題如下述。
(一).捷運聯合開發的法令規範
一般而言，捷運聯開宅是依據捷運聯合開發案而來，而「捷運聯合開發」是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建的房地產，也就是因應捷運所衍生出的一種土地開發，因此，聯合開發是捷運所獨有的開發方式，必須依大眾捷運系統土地開發辦法的相關規定來辦理；而聯合開發所使用之法令是依據聯合開發相關作業辦理，其法令規定主要包括如下：
1.大眾捷運法第七條(為有效利用土地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大
眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發...)。
2.大眾捷運系統土地開發辦法。
3.台北都會區大眾捷運系統土地開發實施要點。
4.建築技術規則。
5.臺北市土地使用分區管制規則。
6.臺北縣土地使用分區管制規則...等。
經由前述說明可知，捷運聯合開發所須配合的法令因素很多，捷運聯開宅的推動在相關法令的制約下，若無法通過相關法令的規範，可能仍然無法具體推動，亦即市政府所推動的捷運聯開宅承租案的執行，可能仍有待進一步的考量。
(二).資產未作最佳利用
基本上，聯開宅是台北市政府在聯合開發之後所分得的資產，也就是屬於全體市民的資產，而市民全體資產之利用，本應盡可能將這些資產的效益最大化，如果捷運聯開宅可以出租給商用辦公室以獲取更多的租金，則不必以打折的價格來作為公共住宅，一則讓市民承擔租金損失，二則造成聯開宅原來的購買住戶因權益受損而產生的不滿。
(三).供給有限
台北市的捷運聯開宅是否可以解決市民居住的問題，亦可以經由市場供需來做觀察；大體而言，捷運聯開宅的總戶數約僅有570戶，其全部釋出也僅解決了一千多人的居住問題，供給有限，且無法滿足社會的廣大需求。
(四).租金偏高
台北市政府提供聯開宅出租，其立意雖佳，但將捷運聯合開發所分到的房子作為出租使用，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家、安心工作。然而，由於這些聯合開發的房子因為就位處於捷運站，市場價值偏高，即使以市價85折出租，其租金亦不算便宜，如聯開宅租金最低的是台北橋站9坪大的主建物，租金為12,200元，最高則是港墘站16坪的主建物，租金為29,800元，台北市政府還限制月收入不能超過52,000，換句話說，租金佔所得可能將近六成，房租負擔不可謂不重。有關台北市聯開宅房型、戶數、租金比較，可參閱表1的說明。
表1台北市捷運聯開宅房型、戶數、租金比較表單位：坪、元／月／戶
資料來源：台北市政府。
說明：A是指每戶每月的租金，以市價85折計算(含管理費)；
B是指每戶每月的租金，以市價75折計算(含管理費)；
C是指每戶每月的租金，以市價計算(含管理費)；
新店機場即美河市。
(五).聯開宅爭議之處理
有關捷運聯開宅的推動政策，除了前述所論問題尚須進一步解決，因而在未正式起動之前，便已引發不同族群的對立與抗爭之外，也讓台北市政府的居住政策是否符合居住正義而引發爭議，因此，台灣房仲公會全聯會曾對台北市政府所欲推動的捷運聯開宅政策提出七大建言，包括：
1.聯開社會宅應規劃整棟為原則；
2.聯開宅市府的所有權範圍與用途應於業者銷售前公佈資訊；
3.社會住宅出租的開放標準與管理辦法應事先公佈；
4.租戶開放標準過寛，租金訂立過高，且要有專業的委外物業管理；
5.政府的租屋平台成效不彰，應立即改善；
6.向中央要地才能一勞永逸；
7.借鏡荷蘭新加坡，蓋出世界一流的社會住宅。
總之，柯P所積極推動的捷運聯開宅政策之立意甚佳，但因為每個產業都有不同的立場，每位市民的觀點亦有差異，台灣房仲公會全聯會甚至對台北市政府所欲推動的捷運聯開宅政策提出七大建議，因此，台北市政府若要確實執行，首先必須符合相關法令的規範，同時也必須考量捷運聯開宅供給數量有限，公共住宅未作最佳利用，以及租金偏高等問題。同時，這些問題也隱含著居住正義難以執行的問題。
孟子曰：「今有仁心仁聞，而民不被其澤，不可法於後世者，不行先王之道也。故曰：徒善不足以為政，徒法不能以自行。」(離婁章)，或可作為政府政策推動之酌參。
四.結論與建議
經由前述說明，可將本研究的結論與建議簡單說明如下：
1. 在政府的連續打房政策下，國內房市逐漸趨於穩定，但六都房價並未因房市不景氣而呈現明顯下降，柯P所積極推動的捷運聯開宅政策趁勢推動，唯其立意雖佳，但仍隱含著許多問題有待進一步的釐清與解決。
2.捷運聯合開發是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，與民間企業共同興建，而在「聯合開發」的前提下，捷運聯開宅就是建築物本身具有部份是捷運局所提供的土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅。
3. 捷運聯開宅是屬於全體市民的資產，其使用方式宜盡可能將這些資產的效益提高；且聯開宅在市場上有其特殊價值，不一定要作為公共住宅使用，亦即公共住宅不一定要選擇價高且租金亦高的捷運聯開宅。
4.台北市政府為了推動捷運聯開宅政策，採用只租不售模式，讓在台北市民有機會進住生活機能較佳的地區，申請資格不限於台北市民，只要在台北就學、就業，薪資在規定之內的人都可以申請。這是台灣首次將捷運宅正式公共化，租金價格至少是市價的7～9折間，坪數則是10～30坪。
5. 台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，比較重要者如必須符合捷運聯合開發的法令規範、全民資產未作最佳利用、供給有限、租金偏高，以及居住正義難以執行...等問題。
6. 徒善不足以為政，徒法不能以自行，可作為政府政策推動之酌參。
參考文獻
李同榮(2015)，捷運聯開宅七大建言，經濟日報，2015.03.20
謝明瑞(2015)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建。
台北捷運工程局(2013)，淺論台北捷運共構與聯合開發
臺北捷運工程局(2013)。http://www.dorts.gov.tw/welcome.htm。
（本文轉載於2015年3月26日教育電台）
前言
在政府的連續打房政策，以及不動產稅賦的數次調整下，國內房地產交投轉趨清淡，不唯房市的房屋移轉棟數大幅減少，家戶購屋比也呈現減低走勢，顯示房市的低迷；然而，截至2015年第一季，國內六都房價並未因房市不景氣而有下降的情形，反而仍保持持續上升之走勢，對於市民買不起房子的居住問題，仍是政府所必須考量的重要因素。
另外，國內房市與房價之不當高漲現象已漸趨平穩，但都會地區房價依然偏高，加上首都市長新官上任的情況下，台北市政府所積極推動的捷運聯開宅政策趁勢而起，唯其立意雖佳，但仍隱含著許多問題有待進一步的釐清與解決。
二．捷運聯開宅
在都會地區房價偏高，而房市景氣走低之際，首都市長的捷運聯開宅政策之推動引領風騷，源於九合一選舉期間，台北市長柯文哲選前承諾將提供5萬戶公共住宅，而且以提升租屋族的居住品質為重要考量，因而有捷運聯開宅即將公開推出並供民眾抽選的產生。
(一).捷運聯合開發
依據「大眾捷運統土地開發辦法」第三條第三款之規定，「聯合開發」係指「主管機關與私人或團體合作開發用地，以有效利用土地之不動產與開闢事業」而言。因此，捷運聯合開發是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建，亦即捷運聯合開發為因應捷運所衍生出的一種土地開發，也是捷運所獨有的開發方式，因此，不論是捷運聯合開發或其所衍生的捷運聯開宅，其開發及利用都必須根據大眾捷運系統土地開發辦法等相關法令的規定。
經由前式法令規範可知，聯合開發就如與民間合建，透過都市計畫程序劃定「聯合開發區(捷)」，開發範圍內之土地所有人提供土地，並由主管機關(台北市政府)徵求投資人(建商)出資興建。主管機關(台北市政府)則利用土地所有人之部分土地興建捷運設施；因此，聯合開發為政府興建捷運系統，除依法徵收的一種土地取得方式外，並可有效利用土地資源、促進都市發展、改善地區環境與景觀。
(二).捷運聯開宅
在政府與民眾「聯合開發」的前提下，捷運聯開宅就是建築物本身具有部份是捷運局所提供的土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅，是為因應捷運所衍生出的一種土地開發，即所謂的聯合開發，也是捷運所獨有的開發方式，唯其開發及使用方式必須配合相關法令的規範。
(三).捷運聯開宅的特質
基本上，聯開宅是台北市政府在聯合開發之後所分得的資產，本質上應是屬於全體市民的資產，而在追求資產最大收益的考量下，宜盡可能將這些資產的效益提高，因此，若聯開宅出租給商用辦公室，且可以獲取更多的租金；理論上，市政府似不須以打折的價格作為公共住宅來使用，亦即若不考量政府政策與社會福利等因素，則捷運聯開宅以打折出租的做法，一則讓市民承擔租金損失，二則造成聯開宅原來的購買住戶的不滿，因此，在未正式推出之前，有關捷運聯開宅的出租政策己造成部分人士的反對。
一般而言，聯開宅在市場上極有其特殊價值，生活機能佳，市場價位也較高，且聯開宅並不一定要做為公共住宅之用，主要因公共住宅政策所需要的房子也有其他的來源；亦即公共住宅的本意是讓民眾可以安心成家，並安心工作，讓沒有辦法買得起房子的市民，最起碼能住得起有品質的房子，但不一定要選擇價高且租金亦不便宜的捷運聯開宅。
(四).捷運聯開宅政策的推動
為了推動捷運聯開宅政策，台北市政府在捷運台北橋站的聯開宅推動之後，繼續推出相關方案，採用只租不售模式，讓在台北市買不起房子的市民，有機會進住生活機能較佳的地區，且每戶最低租金為6800元，申請資格不限於台北市民，只要在台北就學、就業，薪資在規定之內的人都可以申請。
在台北市第一波的4處捷運聯開宅中，台北橋站約有327戶、龍山寺站11戶、內湖港墘站有20戶，新店機廠(美河市) 有258戶；另外，市政府亦規畫406戶「住辦合一」的青年創業空間，亦採用只租不賣政策。其中，台北橋站聯開宅將推出38至54坪物件，一戶最低租金為6800元，比周邊大樓20坪萬元起跳的租金行情便宜，只要是年收入120萬以下，且與配偶名下都沒有房子的人，都可以申請，而這也是全台灣首次將捷運宅正式公共化，且這些只租不賣的捷運聯開宅，其租金價格約為市價的7-9折，坪數則是10-30坪，並開放民眾申請，這也是台灣首次將捷運宅正式公共化。
三．捷運聯開宅的問題
台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家立業，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，若不能即時解決，或缺少配套措施以之因應，則捷運聯開宅政策能否順利推動，仍有待進一步的觀察，相關問題如下述。
(一).捷運聯合開發的法令規範
一般而言，捷運聯開宅是依據捷運聯合開發案而來，而「捷運聯合開發」是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，並與民間企業共同興建的房地產，也就是因應捷運所衍生出的一種土地開發，因此，聯合開發是捷運所獨有的開發方式，必須依大眾捷運系統土地開發辦法的相關規定來辦理；而聯合開發所使用之法令是依據聯合開發相關作業辦理，其法令規定主要包括如下：
1.大眾捷運法第七條(為有效利用土地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大
眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發...)。
2.大眾捷運系統土地開發辦法。
3.台北都會區大眾捷運系統土地開發實施要點。
4.建築技術規則。
5.臺北市土地使用分區管制規則。
6.臺北縣土地使用分區管制規則...等。
經由前述說明可知，捷運聯合開發所須配合的法令因素很多，捷運聯開宅的推動在相關法令的制約下，若無法通過相關法令的規範，可能仍然無法具體推動，亦即市政府所推動的捷運聯開宅承租案的執行，可能仍有待進一步的考量。
(二).資產未作最佳利用
基本上，聯開宅是台北市政府在聯合開發之後所分得的資產，也就是屬於全體市民的資產，而市民全體資產之利用，本應盡可能將這些資產的效益最大化，如果捷運聯開宅可以出租給商用辦公室以獲取更多的租金，則不必以打折的價格來作為公共住宅，一則讓市民承擔租金損失，二則造成聯開宅原來的購買住戶因權益受損而產生的不滿。
(三).供給有限
台北市的捷運聯開宅是否可以解決市民居住的問題，亦可以經由市場供需來做觀察；大體而言，捷運聯開宅的總戶數約僅有570戶，其全部釋出也僅解決了一千多人的居住問題，供給有限，且無法滿足社會的廣大需求。
(四).租金偏高
台北市政府提供聯開宅出租，其立意雖佳，但將捷運聯合開發所分到的房子作為出租使用，變成公共住宅，以只租不賣的方式提供給民眾，希望可以讓民眾安心成家、安心工作。然而，由於這些聯合開發的房子因為就位處於捷運站，市場價值偏高，即使以市價85折出租，其租金亦不算便宜，如聯開宅租金最低的是台北橋站9坪大的主建物，租金為12,200元，最高則是港墘站16坪的主建物，租金為29,800元，台北市政府還限制月收入不能超過52,000，換句話說，租金佔所得可能將近六成，房租負擔不可謂不重。有關台北市聯開宅房型、戶數、租金比較，可參閱表1的說明。
表1台北市捷運聯開宅房型、戶數、租金比較表單位：坪、元／月／戶
| 站名 | 房型 | 主建物 | 權狀 | 戶數 | Ａ | Ｂ | Ｃ | 排名 |
| 龍山寺 | 套房 | 10-19 | 19-33 | 11 | 17900- | 15100- | 21600- | |
| 兩房 | 28300- | 23300- | 33300- | 3 | ||||
| 港墘站 | 套房 | 8-16 | 14-26 | 14 | 19400- | 16300- | 23300- | |
| 兩房 | 29800- | 24500- | 35500- | 1 | ||||
| 台北橋 | 套房 | 9-21 | 14-34 | 327 | 12200- | 10200- | 14700- | |
| 兩房 | 28400- | 24000- | 34300- | 2 | ||||
| 新店機場 | 套房 | 5-21 | 10-37 | 218 | 8400- | 6800- | 9800- | |
| 兩房 | 27600- | 23200- | 33300- | 4 |
說明：A是指每戶每月的租金，以市價85折計算(含管理費)；
B是指每戶每月的租金，以市價75折計算(含管理費)；
C是指每戶每月的租金，以市價計算(含管理費)；
新店機場即美河市。
(五).聯開宅爭議之處理
有關捷運聯開宅的推動政策，除了前述所論問題尚須進一步解決，因而在未正式起動之前，便已引發不同族群的對立與抗爭之外，也讓台北市政府的居住政策是否符合居住正義而引發爭議，因此，台灣房仲公會全聯會曾對台北市政府所欲推動的捷運聯開宅政策提出七大建言，包括：
1.聯開社會宅應規劃整棟為原則；
2.聯開宅市府的所有權範圍與用途應於業者銷售前公佈資訊；
3.社會住宅出租的開放標準與管理辦法應事先公佈；
4.租戶開放標準過寛，租金訂立過高，且要有專業的委外物業管理；
5.政府的租屋平台成效不彰，應立即改善；
6.向中央要地才能一勞永逸；
7.借鏡荷蘭新加坡，蓋出世界一流的社會住宅。
總之，柯P所積極推動的捷運聯開宅政策之立意甚佳，但因為每個產業都有不同的立場，每位市民的觀點亦有差異，台灣房仲公會全聯會甚至對台北市政府所欲推動的捷運聯開宅政策提出七大建議，因此，台北市政府若要確實執行，首先必須符合相關法令的規範，同時也必須考量捷運聯開宅供給數量有限，公共住宅未作最佳利用，以及租金偏高等問題。同時，這些問題也隱含著居住正義難以執行的問題。
孟子曰：「今有仁心仁聞，而民不被其澤，不可法於後世者，不行先王之道也。故曰：徒善不足以為政，徒法不能以自行。」(離婁章)，或可作為政府政策推動之酌參。
四.結論與建議
經由前述說明，可將本研究的結論與建議簡單說明如下：
1. 在政府的連續打房政策下，國內房市逐漸趨於穩定，但六都房價並未因房市不景氣而呈現明顯下降，柯P所積極推動的捷運聯開宅政策趁勢推動，唯其立意雖佳，但仍隱含著許多問題有待進一步的釐清與解決。
2.捷運聯合開發是指建築物本身有部份是捷運局所提供土地或空間，與民間企業共同興建，而在「聯合開發」的前提下，捷運聯開宅就是建築物本身具有部份是捷運局所提供的土地或空間，並與民間企業共同興建的住宅。
3. 捷運聯開宅是屬於全體市民的資產，其使用方式宜盡可能將這些資產的效益提高；且聯開宅在市場上有其特殊價值，不一定要作為公共住宅使用，亦即公共住宅不一定要選擇價高且租金亦高的捷運聯開宅。
4.台北市政府為了推動捷運聯開宅政策，採用只租不售模式，讓在台北市民有機會進住生活機能較佳的地區，申請資格不限於台北市民，只要在台北就學、就業，薪資在規定之內的人都可以申請。這是台灣首次將捷運宅正式公共化，租金價格至少是市價的7～9折間，坪數則是10～30坪。
5. 台北市政府將捷運聯合開發所分到的房子出租，其政策立意甚佳，唯同時也衍生出許多相關的問題，比較重要者如必須符合捷運聯合開發的法令規範、全民資產未作最佳利用、供給有限、租金偏高，以及居住正義難以執行...等問題。
6. 徒善不足以為政，徒法不能以自行，可作為政府政策推動之酌參。
參考文獻
李同榮(2015)，捷運聯開宅七大建言，經濟日報，2015.03.20
謝明瑞(2015)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建。
台北捷運工程局(2013)，淺論台北捷運共構與聯合開發
臺北捷運工程局(2013)。http://www.dorts.gov.tw/welcome.htm。
（本文轉載於2015年3月26日教育電台）