2014年，在政經環境的交相糾葛下，房市去化遲鈍，房市風向球的「成屋推案」、「預售推案」、「廣告批數」、「議價率」、「來客組數」與「成交組數」六項指標中，均成下降走勢，顯見當前的房市表現確實不佳。都會地區房價之變動仍以台北市的房價為最高，但房市反轉時的下降幅度也最大，唯國內房市僅有雙北的房價為下降走勢，其餘四都之房價仍呈揚升局面，考量到2015年的房地合一、銀行房貸利率可能上升等因素，未來房價要呈現繼續攀升走勢應有其困難。另外，根據台灣不動產投資協會(CCIM)與美商易而安不動產(ERA)的研究與調查，在未來一年中，全台住宅房價「看空」，住宅大樓投資動向評比為「以賣為上策」，因此，國內房市交投在農曆過年中若無法走高，而房市政策亦無太大的改變，則可大致確認國內房價應已呈現反轉態勢。
一.前言
2015開年初始，國人剛經歷過國內有史以來最大的一次選舉，而九合一選舉的結果，確實也帶給國人極大的震憾，特別是執政黨的潰敗，帶來不一樣的新氣象與新思維，青年族群的發聲與新民意的崛起，引發未來政治與經濟發展可能的轉變，同時亦對國內的房市發展產生衝擊。
由於2014年11月的九合一選舉為歷年來規模最大之選舉，各黨候選人經營時間較久，所需的人力物力也較多，其對房市所形成的擠壓效果之影響也最大，因此，若要瞭解當前國內房地產市場的變化情形，宜先從選舉前後與房市之間的關聯性來做考量，其中，人民最所關心的房市議題，特別是有關房市政策的稅賦對房價變動的影響，應是台灣房價是否已經開始呈現反轉走勢的重要因素。
二.政治與經濟
政治為眾人之事，眾人之事離不開經濟，而經濟事務又以民眾最所關心的房事問題，也是最為市民所關切與重視的問題，因此，選舉政策應與房市變化息息相關。
在去年年底的九合一選舉中，各黨候選人鮮少有房市政策的宣示，雖是地方選舉特性使然，然而，政治影響經濟，而經濟問題又以房價偏高為十大民怨之首，且房市具有「經濟景氣火車頭」之稱，因此，每次的選舉議題大抵都離不開房市問題，從選舉政策來觀察，釋放選舉利多為最常見之政見，如淡海捷運輕軌、捷運民生汐止線、淡江大橋動工、遷離政戰學校、興建社會住宅、青年住宅等，唯在地方性的選舉中，候選人大多避談如何將房市政策落實的問題。
過去的一年中，在政經環境的交相糾葛下，房市去化遲鈍，房市風向球的六項指標中，包括「成屋推案」、「預售推案」、「廣告批數」、「議價率」、「來客組數」與「成交組數」均成下降走勢，足見當前的房市表現確實不佳。另外，市場以小坪數為主、預售屋房價下修、購屋人觀望氣息濃烈、投資客暫停進場、房市交投萎縮、房市呈現價平量縮局勢，停車位售價走低，以及房市交易冷清，買氣下跌...等，這些因素的交相衝擊，也讓國內房市由賣方市場逐漸轉為買方市場。
大體而言，國內房市由賣方市場逐漸走向買方市場的轉折走勢，應與政府的房市政策與人民的預期心理有關，而房市政策的擬訂又需考量政治與經濟的因素，也是影響當前房市由熱轉冷的重要因素。
三.國內房價走軟
國內都會地區房價偏高一直為國人所詬病，其中，又以首善地區的台北市房價為最高，漲勢也最大，新北市的房價則緊追其後，爾後，因為政府一連串的「健房」或「打房」措施，以及九合一的選舉因素，而讓都會地區的房價有了回轉之走勢，其中，又以雙北市的房價跌幅較為明顯，相關因素如下述。
1.房市供給持續增加
在自由經濟體系下，市場供需為影響產品價格的重要因素，因此，若以2010年為基期，並以最近一年台灣六大都會地區的房地產供應量來做比較，便可發現國內房市確實存在著供給大於需求的現象；以2014年為例，在房市逐漸低迷之際，國內各都會地區的房屋供給數量卻呈現繼續增加的情形，其中，又以台中市的年增加幅度達42.56%為最高，桃園市(34.15%)及高雄市(31.01%)又次之，其年增幅都在三成以上，新北市的房市供給雖為六都之最低(14.29%)，但仍有一成以上的增加量，顯見國內房市供給大於需求的情形極為明顯，有關台灣六大都會區房屋數量指數變動比較，可參閱表1的說明。
表1台灣六大都會區房屋數量指數變動比較表單位：％
資料來源：1.永慶房產集團研究中心；2.作者整理。
說明：1.以2010年為基期，即2010=100；2.2014年房屋數量為1-11月的統計資料。
2.都會地區房價變動
國內都會地區房價偏高為民怨之首，因此，若以六都的房價變化來做觀察，則根據永慶房屋依據內政部實價登錄網所蒐集並公佈的資料顯示，在2014年的都會地區房價之變動中，仍以台北市的房價為最高，唯當房市走低時，其下降幅度也最大，由2014年第一季的每坪63.9萬元降為第三季的61.5萬元，降幅為-3.76%，亦為六都房市中，房價下跌最大的城市；次為新北市，在同段期間內，其房價的跌幅為-3.68%，而大台北地區的房價率先下降，應可視為是國內房價反轉的重要指標。
另外，若從各都會區的房價之變動情形來觀察，在2014年第二季的房價中，六都中有二都為房價下跌，但第三季時，增加為四都，其中，台南市持平未變，桃園縣的房價成長則為一枝獨秀，由第1季的17.1萬元上升為第3季的17.6萬元，主要因大桃園的房市擁有許多利多因素，如2014年底升格為直轄市、桃園航空城、機場捷運線...等，而讓其房價有相對較大的支撐。
同年，若從第1季至第3季的房價變動來做考量，可以發現國內都會地區的房價變化中，僅有雙北市的房價為下降走勢，其餘四都之房價仍呈揚升局面，其中，又以台南市的房價上升7.50%為最高，唯若從房價下降的都會區從第2季的2都變為第3季的4都之走勢來觀察，考量到2015年的房地合一與銀行房貸利率可能上升等因素，則未來房價要呈現繼續上升之走勢，機會可能不大。
事實上，早在2014年的現代營建之專欄分析中，作者便已指出國內房地產成交價有下降趨勢，議價空間逐漸加大，其中，又以台北市、新北市的跌幅為較大，顯示當前房市表現確實不佳，2015年初始，綜觀國內的房市變化走勢及房市價量變化之表現，再度獲得進一步的驗證，說明國內房價反轉的情形已有逐漸確立的趨勢。有關2014年前三季台灣六都房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2014年前三季台灣六都房價變動比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：1.內政部實價登錄網；2.永慶房屋；3.作者估整理。
說明：統計資料不含一樓及屋齡二年內之新屋。
3.雙北房市交易量
在國內房地產市場中，六大都會地區的房市交投情形各有不同，其中，雙北市房價的變化，應可做為國內其他都會地區房市變化的重要指標；雙北市房價走軟，除了因其房價相對偏高，必須做適當調整之外，亦可從其房地產的移轉棟數的變化來做考量。
根據雙北市地政局的統計資料，在2014年12月的房地產移轉棟數中，二者均有增加的情形，台北市與新北市的漲幅分別為33.64%與25.19%，其中，台北市以中山區(45.7%)、文山區(34.1%)、內活湖區(7%)為最高；但若以全年之統計資料來觀察，則房市交易量為下降之走勢，二者分別為-18.92%與-25.04%；觀其緣由，前者是因為季節性因素使然，蓋因年底交屋是房屋市場的常態，故房屋轉移的棟數較多；後者則是房市政策及購屋人的預期心理所致，在急售與遲買的雙重壓力下，造成房市交易量的減少，有關2014年雙北市房地產移轉棟數比較，可參閱表3的說明。
表3 2014年雙北市房地產移轉棟數比較表 單位：棟；％
資料來源：雙北市市政府地政局
4.雙北市房價變動
根據市政府之統計資料顯示，在最近兩年中，雙北市住宅成交量減少約4成左右，而在一般情況下，當房市供應量大於需求時，則房價上升的機率不易，若再加上政府的各種打房政策，輔於房價可能下降的預期心理之相互輝映，則房價的攀升確實有其困難，而這也是造成雙北市房價下挫的重要因素之一。
因此，在國內房地產市場的價量變動中，若以六都中房價下降相對較為明顯的雙北市來做進一步觀察，便可發現新北市的房價跌幅超過台北市，若以降幅最大的三個行政區來做考量，則台北市以大同、大安、中正等三個行政區的房價跌幅為最大，其跌幅分別為-7.12%、-6.15%，以及-6.13%；而新北市則以瑞芳、金山、五股等三個行政區的房價跌幅將近一成為最高，分別為-9.46%、-8.51%，以及-8.02%；有關2014年雙北房價變動前三大行政區比較可參閱表3的說明。
表3 2014年雙北房價變動前三大行政區比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：同表2。
四.停車位交投減縮
都會地區房價偏高，車位難求，也讓停車位成了不動產投資的選項之一；然而，若以最近一年的停車位交易量、價來做比較(2013年前三季與2014年前三季)，便可發現在政府頻加打房的政策下，國內房價已呈現回跌走勢，同時也讓台北市各行政區的停車位交易量價呈現量縮價跌的情形，其中，又以大同區的交易量跌幅為最大，而以中山區的交易總價跌幅為最多，二者分別下降51.1%與27.6%。
另外，在台北市的12個行政區中，有9個行政區的停車位交易量下跌，交易總價亦有8個行政區為下降走勢，二者分別占台北市全體的75%與66.67%，亦即在台北市的房價逐漸下修的情況下，其停車位之交易量價亦呈下降走勢。有關最近一年中，台北市各行政區車位交易量價比較可參閱表4的說明。
表4 台北市各行政區車位交易量價比較表 單位：個；％
資料來源：1.內政部實登錄網。2.台灣房屋。3.作者整理。
說明：1.PQ1、PQ2、PQ3表示停車位交易量跌幅最大的前三個行政區；
2.PP1、PP2、PP3表示停車位交易總價跌幅最大的前三個行政區。
五.房價走跌之影響因素
一般而言，國家的房市政策之頒訂與執行，是影響房市交投活絡與否的重要因素，亦是影響房價變動的主要原因，若以當前房價走跌的因素來探討，則可分為下列幾個部分來說明。
1.國際經濟變化
2014年第4季，美國QE政策逐漸結束，雖然歐盟與日本等擬另起爐灶，重燃QE戰火，但其影響相對不大，亦即國際金融市場中，銀行利率的上升很難避免；另方面，國際油價因油頁岩的開採而逐漸下滑，部分營建材料及其成本減低，而台灣為海島型經濟體，國內經濟發展必然會受到國際經濟變化的影響，並直接或間接影響國內房地產市場的變化。
2.金融政策變動
國際經濟影響國內經濟變化，為了配合國際經濟走勢與國內經濟政策，金融機構的營運政策及防範措施亦須跟著調整，因此，在2015年中，投資人對於各金融及企業單位的對應政策必須有所瞭解，如房貸利率可能提高，房市的放貸業務量趨向零成長，這將使購屋族的貸款門檻提高；同時，多屋族在金融機構的資金緊縮政策下，將增加持有房地產的成本壓力。
3.房市稅賦
在新的年度中，全台灣都將調高土地公告現值，售屋成本攀升，加上房地合一稅改議題，對投資人相對不利，從而增加購屋人的議價空間，同時亦影響房市未來發展之走勢。
4.房市政策
國內在九合一選舉前，政府實施一連串的「健房」政策，選舉結果，執政黨潰敗，都會地區的房市政策無法順利推動，房市的衝擊逐漸擴大，不僅量縮價平，而且房市萎縮的情形極為明顯，房價並已有逐漸走向全面反轉的趨勢。
六.國內房價反轉指標
整體而言，由於國內不動產的多頭市場已走了十年，在政府一連串的打房政策下，未來國內房地產價格應有下調的空間；事實上，觀查國內房市變化情形，便可發現在最近一年中，國內房價已逐漸形成反轉走勢，相關指標可從下列各項相對之重要因素來加以說明。
1.北市房價走低
台北市為國內首善都會區，房屋一向供不應求，房價支撐力較高，屋主惜售心態較強，但2014年的房市供應量已由負轉正，顯示屋主獲利了結，提早出場的售屋需求增加，同時亦說明房價可能逆轉的情形。
2.買方市場逐漸形成
在政府打房政策之影響下，高總價房地產受到銀行貸款的各項限制，房地產融資不易，加上政府積極查稅等因素，房市買氣不佳；此外，國人在房價可能下降的預期心理下，買方觀望心態濃烈，議價能力逐漸曾加，買方市場逐漸形成。
3.專業機構的判定
根據台灣不動產投資協會(the Certified Commercial Investment Member, CCIM) 的調查，在最近兩年中，全台六都的住宅平均成交單價雖呈上揚走勢，但成交量驟減，平均房價並未下跌，唯雙北市房價則已呈現下降走勢。因此，在不動產投資方面，宜以商用不動產市場的土地為主，投資旅舘則為次要考量。
另外，若再根據CCIM專家針對未來住宅房價變化看法之調查，針對2015年的房價之可能走勢，調查結果發現，全台住宅房價「看空」的走勢十分明顯，有45％的專家認為國內房價會下跌一成左右，約在5％～10％之間，另有18％的專家認為房價將下跌一成以上，降幅在10％～15％。因此，其對住宅大樓投資動向評比為「以賣為上策」，建議即早賣出。
4.ERA的建議
在不動產市場中，有關房市價量的變化判斷，則1972年在美國成立，目前為全世界第二大，太平洋地區第一大的國際性不動產加盟連鎖店-美商易而安不動產(Eraelectronic Realty Associates, Inc. ERA)的研究，可供作判定房地產市場發展趨勢的參考。
根據美商易而安不動產(ERA)和中信房屋所做的研究報告，在最近兩年中，台灣主要城市的房市交易已經連續凍結，如2012年10月至2013年9月的一年中，台北市房市的成交數量是23720件，但到了2013 年10月至2014年9月，其成交量為15175件，減少36％，新北市跌幅更達39％。在同段期間內，桃園市的成交數量減少38％，台中市減少35％，台南市減少30％，高雄市減少14％，等同於全台六都的房市交易銳減現象無一倖免，雖平均房價各有4％~10％的年成長，但量比價先行，投資人必需慎重考量，適時、適地、適價、適量之投資決策行為，方是王道。
總之，在2015年的房地產市場中，不論是購買住宅或商用不動產，在房地稅改革政策不定，以及政府查稅持續的考量下，可以預見房市的短線操作之獲利性愈來愈少，當此之際，應是換房的較佳時機，又因不動產交易的議價空間加大，且賣方出售的意願較強，因此，若農曆過年的房市交易沒有呈現轉好跡象，而政府的房市政策亦無調整之做法，則在購屋人的預期心理下，應可進一步確定國內房價將開始呈現全面反轉現象，買方市場亦可進一步加以確立。
七.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1.2014年的九合一選舉過後，國內都會區房市交投萎縮，房價走軟，影響台灣未來的房價變化，並對國內的房市走勢帶來衝擊。
2.都會地區房價偏高，其中，又以首善地區的台北市房價為最高，漲勢也最大，新北市的房價則緊追其後；九合一選舉後，讓都會地區的房價有了回轉之走勢，其中，又以雙北市的房價跌幅最為明顯。
3. 都會地區車位難求，並成為不動產的投資選項之一，然而，停車位的投資風險相對較大，且目前亦有下跌的趨勢。
4.國際油價走低，生產成本下降，加上美國QE政策結束，國際金融市場中的銀行利率可望上升，為了配合政府政策，金融機構的營運政策及防範措施亦須跟著調整，因此，投資人對於各金融及企業單位的對應政策必須有所瞭解，如房貸利率可能提高，購屋族的貸款門檻提高…等。
5.國內將調高土地公告現值，售屋成本攀升，加上房地合一稅改議題，對投資人相對不利，亦使購屋人的議價空間增加，同時亦影響房市未來發展之走勢。
6.2014年，國內六都住宅成交量下跌幅度相當大，且已逐漸探底，若房價能走低，成交量應仍有上揚的空間。另方面，對購屋人或投資客而言，利用房市與房價的向對低點，適時投入房市的行列，應是相對較佳的選擇。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台北市住房政策為勝選關鍵？國家政策基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣九合一選舉後的房市分析，國家政策研究基金會。
維基百科、google、yahoo網站
※本論文主要取自「現代營建」2015年1月專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
一.前言
2015開年初始，國人剛經歷過國內有史以來最大的一次選舉，而九合一選舉的結果，確實也帶給國人極大的震憾，特別是執政黨的潰敗，帶來不一樣的新氣象與新思維，青年族群的發聲與新民意的崛起，引發未來政治與經濟發展可能的轉變，同時亦對國內的房市發展產生衝擊。
由於2014年11月的九合一選舉為歷年來規模最大之選舉，各黨候選人經營時間較久，所需的人力物力也較多，其對房市所形成的擠壓效果之影響也最大，因此，若要瞭解當前國內房地產市場的變化情形，宜先從選舉前後與房市之間的關聯性來做考量，其中，人民最所關心的房市議題，特別是有關房市政策的稅賦對房價變動的影響，應是台灣房價是否已經開始呈現反轉走勢的重要因素。
二.政治與經濟
政治為眾人之事，眾人之事離不開經濟，而經濟事務又以民眾最所關心的房事問題，也是最為市民所關切與重視的問題，因此，選舉政策應與房市變化息息相關。
在去年年底的九合一選舉中，各黨候選人鮮少有房市政策的宣示，雖是地方選舉特性使然，然而，政治影響經濟，而經濟問題又以房價偏高為十大民怨之首，且房市具有「經濟景氣火車頭」之稱，因此，每次的選舉議題大抵都離不開房市問題，從選舉政策來觀察，釋放選舉利多為最常見之政見，如淡海捷運輕軌、捷運民生汐止線、淡江大橋動工、遷離政戰學校、興建社會住宅、青年住宅等，唯在地方性的選舉中，候選人大多避談如何將房市政策落實的問題。
過去的一年中，在政經環境的交相糾葛下，房市去化遲鈍，房市風向球的六項指標中，包括「成屋推案」、「預售推案」、「廣告批數」、「議價率」、「來客組數」與「成交組數」均成下降走勢，足見當前的房市表現確實不佳。另外，市場以小坪數為主、預售屋房價下修、購屋人觀望氣息濃烈、投資客暫停進場、房市交投萎縮、房市呈現價平量縮局勢，停車位售價走低，以及房市交易冷清，買氣下跌...等，這些因素的交相衝擊，也讓國內房市由賣方市場逐漸轉為買方市場。
大體而言，國內房市由賣方市場逐漸走向買方市場的轉折走勢，應與政府的房市政策與人民的預期心理有關，而房市政策的擬訂又需考量政治與經濟的因素，也是影響當前房市由熱轉冷的重要因素。
三.國內房價走軟
國內都會地區房價偏高一直為國人所詬病，其中，又以首善地區的台北市房價為最高，漲勢也最大，新北市的房價則緊追其後，爾後，因為政府一連串的「健房」或「打房」措施，以及九合一的選舉因素，而讓都會地區的房價有了回轉之走勢，其中，又以雙北市的房價跌幅較為明顯，相關因素如下述。
1.房市供給持續增加
在自由經濟體系下，市場供需為影響產品價格的重要因素，因此，若以2010年為基期，並以最近一年台灣六大都會地區的房地產供應量來做比較，便可發現國內房市確實存在著供給大於需求的現象；以2014年為例，在房市逐漸低迷之際，國內各都會地區的房屋供給數量卻呈現繼續增加的情形，其中，又以台中市的年增加幅度達42.56%為最高，桃園市(34.15%)及高雄市(31.01%)又次之，其年增幅都在三成以上，新北市的房市供給雖為六都之最低(14.29%)，但仍有一成以上的增加量，顯見國內房市供給大於需求的情形極為明顯，有關台灣六大都會區房屋數量指數變動比較，可參閱表1的說明。
表1台灣六大都會區房屋數量指數變動比較表單位：％
| 地區 | 2013年 | 2014年 | 年增量(%) | 備註(排序) |
| 台北市 | 88 | 102 | 15.91 | 5 |
| 新北市 | 112 | 128 | 14.29 | 6 |
| 桃園市 | 164 | 220 | 34.15 | 2 |
| 台中市 | 195 | 278 | 42.56 | 1 |
| 台南市 | 148 | 183 | 23.65 | 4 |
| 高雄市 | 158 | 207 | 31.01 | 3 |
| 全 台 | 142 | 183 | 28.87 |
說明：1.以2010年為基期，即2010=100；2.2014年房屋數量為1-11月的統計資料。
2.都會地區房價變動
國內都會地區房價偏高為民怨之首，因此，若以六都的房價變化來做觀察，則根據永慶房屋依據內政部實價登錄網所蒐集並公佈的資料顯示，在2014年的都會地區房價之變動中，仍以台北市的房價為最高，唯當房市走低時，其下降幅度也最大，由2014年第一季的每坪63.9萬元降為第三季的61.5萬元，降幅為-3.76%，亦為六都房市中，房價下跌最大的城市；次為新北市，在同段期間內，其房價的跌幅為-3.68%，而大台北地區的房價率先下降，應可視為是國內房價反轉的重要指標。
另外，若從各都會區的房價之變動情形來觀察，在2014年第二季的房價中，六都中有二都為房價下跌，但第三季時，增加為四都，其中，台南市持平未變，桃園縣的房價成長則為一枝獨秀，由第1季的17.1萬元上升為第3季的17.6萬元，主要因大桃園的房市擁有許多利多因素，如2014年底升格為直轄市、桃園航空城、機場捷運線...等，而讓其房價有相對較大的支撐。
同年，若從第1季至第3季的房價變動來做考量，可以發現國內都會地區的房價變化中，僅有雙北市的房價為下降走勢，其餘四都之房價仍呈揚升局面，其中，又以台南市的房價上升7.50%為最高，唯若從房價下降的都會區從第2季的2都變為第3季的4都之走勢來觀察，考量到2015年的房地合一與銀行房貸利率可能上升等因素，則未來房價要呈現繼續上升之走勢，機會可能不大。
事實上，早在2014年的現代營建之專欄分析中，作者便已指出國內房地產成交價有下降趨勢，議價空間逐漸加大，其中，又以台北市、新北市的跌幅為較大，顯示當前房市表現確實不佳，2015年初始，綜觀國內的房市變化走勢及房市價量變化之表現，再度獲得進一步的驗證，說明國內房價反轉的情形已有逐漸確立的趨勢。有關2014年前三季台灣六都房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2014年前三季台灣六都房價變動比較表 單位：萬元/坪；％
|
季價量 縣市別 |
第1季 | 第2季 | 第3季 |
第1-3季 變動率 |
|||
| 價格 | 變動率 | 價格 | 變動率 | 價格 | 變動率 | ||
| 台北市 | 63.9 | - | 62.7 | -1.88 | 61.5 | -1.91 | -3.76 |
| 新北市 | 32.6 | - | 32.3 | -0.92 | 31.4 | -2.79 | -3.68 |
| 桃園縣 | 17.1 | - | 17.2 | 0.58 | 17.6 | 2.33 | 2.92 |
| 台中市 | 17.1 | - | 17.9 | 4.68 | 17.4 | -2.79 | 1.75 |
| 台南市 | 12.0 | - | 12.9 | 7.50 | 12.9 | 0 | 7.50 |
| 高雄市 | 15.0 | - | 16.0 | 6.67 | 15.6 | -2.50 | 4.00 |
說明：統計資料不含一樓及屋齡二年內之新屋。
3.雙北房市交易量
在國內房地產市場中，六大都會地區的房市交投情形各有不同，其中，雙北市房價的變化，應可做為國內其他都會地區房市變化的重要指標；雙北市房價走軟，除了因其房價相對偏高，必須做適當調整之外，亦可從其房地產的移轉棟數的變化來做考量。
根據雙北市地政局的統計資料，在2014年12月的房地產移轉棟數中，二者均有增加的情形，台北市與新北市的漲幅分別為33.64%與25.19%，其中，台北市以中山區(45.7%)、文山區(34.1%)、內活湖區(7%)為最高；但若以全年之統計資料來觀察，則房市交易量為下降之走勢，二者分別為-18.92%與-25.04%；觀其緣由，前者是因為季節性因素使然，蓋因年底交屋是房屋市場的常態，故房屋轉移的棟數較多；後者則是房市政策及購屋人的預期心理所致，在急售與遲買的雙重壓力下，造成房市交易量的減少，有關2014年雙北市房地產移轉棟數比較，可參閱表3的說明。
表3 2014年雙北市房地產移轉棟數比較表 單位：棟；％
| 都會區 | 2014.11月 | 2014.12月 | 月變動 | 2013全年 | 2014全年 | 年變動 |
| 台北市 | 2286 | 3055 | 33.64 | 39496 | 32023 | -18.92 |
| 新北市 | 4431 | 5547 | 25.19 | 80601 | 60416 | -25.04 |
4.雙北市房價變動
根據市政府之統計資料顯示，在最近兩年中，雙北市住宅成交量減少約4成左右，而在一般情況下，當房市供應量大於需求時，則房價上升的機率不易，若再加上政府的各種打房政策，輔於房價可能下降的預期心理之相互輝映，則房價的攀升確實有其困難，而這也是造成雙北市房價下挫的重要因素之一。
因此，在國內房地產市場的價量變動中，若以六都中房價下降相對較為明顯的雙北市來做進一步觀察，便可發現新北市的房價跌幅超過台北市，若以降幅最大的三個行政區來做考量，則台北市以大同、大安、中正等三個行政區的房價跌幅為最大，其跌幅分別為-7.12%、-6.15%，以及-6.13%；而新北市則以瑞芳、金山、五股等三個行政區的房價跌幅將近一成為最高，分別為-9.46%、-8.51%，以及-8.02%；有關2014年雙北房價變動前三大行政區比較可參閱表3的說明。
表3 2014年雙北房價變動前三大行政區比較表 單位：萬元/坪；％
| 縣市別 | 行政區 | 第1季房價 | 第3季房價 | 變動率 | 跌幅排名 |
| 台北市 | 大同區 | 53.4 | 49.6 | -7.12 | 4 |
| 大安區 | 91.1 | 85.5 | -6.15 | 5 | |
| 中正區 | 76.7 | 72.0 | -6.13 | 6 | |
| 新北市 | 瑞芳區 | 7.4 | 6.7 | -9.46 | 1 |
| 金山區 | 9.4 | 8.6 | -8.51 | 2 | |
| 五股區 | 21.2 | 19.5 | -8.02 | 3 |
四.停車位交投減縮
都會地區房價偏高，車位難求，也讓停車位成了不動產投資的選項之一；然而，若以最近一年的停車位交易量、價來做比較(2013年前三季與2014年前三季)，便可發現在政府頻加打房的政策下，國內房價已呈現回跌走勢，同時也讓台北市各行政區的停車位交易量價呈現量縮價跌的情形，其中，又以大同區的交易量跌幅為最大，而以中山區的交易總價跌幅為最多，二者分別下降51.1%與27.6%。
另外，在台北市的12個行政區中，有9個行政區的停車位交易量下跌，交易總價亦有8個行政區為下降走勢，二者分別占台北市全體的75%與66.67%，亦即在台北市的房價逐漸下修的情況下，其停車位之交易量價亦呈下降走勢。有關最近一年中，台北市各行政區車位交易量價比較可參閱表4的說明。
表4 台北市各行政區車位交易量價比較表 單位：個；％
| 行政區 | 2013前3季 | 2014前3季 | 交易量變動(%) | 總價變動(%) |
備註 (排序) |
||
| 交易量 | 平均總價 | 交易量 | 平均總價 | ||||
| 士林區 | 74 | 2437851 | 95 | 2281191 | 28.4 | -6.4 | |
| 中山區 | 116 | 3097784 | 143 | 2242098 | 23.3 | -27.6 | PP1 |
| 大安區 | 111 | 3299279 | 121 | 2575563 | 9.0 | -21.9 | |
| 內湖區 | 134 | 1928281 | 131 | 1763626 | -2.2 | -8.5 | |
| 文山區 | 99 | 1435909 | 96 | 1741115 | -3.0 | 21.3 | |
| 信義區 | 83 | 2388661 | 71 | 2447337 | -14.5 | 2.5 | |
| 松山區 | 68 | 3039919 | 57 | 2257895 | -16.2 | -25.7 | PP3 |
| 中正區 | 76 | 2763434 | 58 | 2562413 | -23.7 | -7.3 | |
| 南港區 | 79 | 2665370 | 49 | 1940878 | -38.0 | -27.2 | PP2 |
| 北投區 | 81 | 1886852 | 44 | 1610000 | -45.7 | -14.7 | PQ3 |
| 萬華區 | 42 | 1692038 | 21 | 1719924 | -50.0 | 1.6 | PQ2 |
| 大同區 | 45 | 1930222 | 22 | 2084545 | -51.1 | 8.0 | PQ1 |
說明：1.PQ1、PQ2、PQ3表示停車位交易量跌幅最大的前三個行政區；
2.PP1、PP2、PP3表示停車位交易總價跌幅最大的前三個行政區。
五.房價走跌之影響因素
一般而言，國家的房市政策之頒訂與執行，是影響房市交投活絡與否的重要因素，亦是影響房價變動的主要原因，若以當前房價走跌的因素來探討，則可分為下列幾個部分來說明。
1.國際經濟變化
2014年第4季，美國QE政策逐漸結束，雖然歐盟與日本等擬另起爐灶，重燃QE戰火，但其影響相對不大，亦即國際金融市場中，銀行利率的上升很難避免；另方面，國際油價因油頁岩的開採而逐漸下滑，部分營建材料及其成本減低，而台灣為海島型經濟體，國內經濟發展必然會受到國際經濟變化的影響，並直接或間接影響國內房地產市場的變化。
2.金融政策變動
國際經濟影響國內經濟變化，為了配合國際經濟走勢與國內經濟政策，金融機構的營運政策及防範措施亦須跟著調整，因此，在2015年中，投資人對於各金融及企業單位的對應政策必須有所瞭解，如房貸利率可能提高，房市的放貸業務量趨向零成長，這將使購屋族的貸款門檻提高；同時，多屋族在金融機構的資金緊縮政策下，將增加持有房地產的成本壓力。
3.房市稅賦
在新的年度中，全台灣都將調高土地公告現值，售屋成本攀升，加上房地合一稅改議題，對投資人相對不利，從而增加購屋人的議價空間，同時亦影響房市未來發展之走勢。
4.房市政策
國內在九合一選舉前，政府實施一連串的「健房」政策，選舉結果，執政黨潰敗，都會地區的房市政策無法順利推動，房市的衝擊逐漸擴大，不僅量縮價平，而且房市萎縮的情形極為明顯，房價並已有逐漸走向全面反轉的趨勢。
六.國內房價反轉指標
整體而言，由於國內不動產的多頭市場已走了十年，在政府一連串的打房政策下，未來國內房地產價格應有下調的空間；事實上，觀查國內房市變化情形，便可發現在最近一年中，國內房價已逐漸形成反轉走勢，相關指標可從下列各項相對之重要因素來加以說明。
1.北市房價走低
台北市為國內首善都會區，房屋一向供不應求，房價支撐力較高，屋主惜售心態較強，但2014年的房市供應量已由負轉正，顯示屋主獲利了結，提早出場的售屋需求增加，同時亦說明房價可能逆轉的情形。
2.買方市場逐漸形成
在政府打房政策之影響下，高總價房地產受到銀行貸款的各項限制，房地產融資不易，加上政府積極查稅等因素，房市買氣不佳；此外，國人在房價可能下降的預期心理下，買方觀望心態濃烈，議價能力逐漸曾加，買方市場逐漸形成。
3.專業機構的判定
根據台灣不動產投資協會(the Certified Commercial Investment Member, CCIM) 的調查，在最近兩年中，全台六都的住宅平均成交單價雖呈上揚走勢，但成交量驟減，平均房價並未下跌，唯雙北市房價則已呈現下降走勢。因此，在不動產投資方面，宜以商用不動產市場的土地為主，投資旅舘則為次要考量。
另外，若再根據CCIM專家針對未來住宅房價變化看法之調查，針對2015年的房價之可能走勢，調查結果發現，全台住宅房價「看空」的走勢十分明顯，有45％的專家認為國內房價會下跌一成左右，約在5％～10％之間，另有18％的專家認為房價將下跌一成以上，降幅在10％～15％。因此，其對住宅大樓投資動向評比為「以賣為上策」，建議即早賣出。
4.ERA的建議
在不動產市場中，有關房市價量的變化判斷，則1972年在美國成立，目前為全世界第二大，太平洋地區第一大的國際性不動產加盟連鎖店-美商易而安不動產(Eraelectronic Realty Associates, Inc. ERA)的研究，可供作判定房地產市場發展趨勢的參考。
根據美商易而安不動產(ERA)和中信房屋所做的研究報告，在最近兩年中，台灣主要城市的房市交易已經連續凍結，如2012年10月至2013年9月的一年中，台北市房市的成交數量是23720件，但到了2013 年10月至2014年9月，其成交量為15175件，減少36％，新北市跌幅更達39％。在同段期間內，桃園市的成交數量減少38％，台中市減少35％，台南市減少30％，高雄市減少14％，等同於全台六都的房市交易銳減現象無一倖免，雖平均房價各有4％~10％的年成長，但量比價先行，投資人必需慎重考量，適時、適地、適價、適量之投資決策行為，方是王道。
總之，在2015年的房地產市場中，不論是購買住宅或商用不動產，在房地稅改革政策不定，以及政府查稅持續的考量下，可以預見房市的短線操作之獲利性愈來愈少，當此之際，應是換房的較佳時機，又因不動產交易的議價空間加大，且賣方出售的意願較強，因此，若農曆過年的房市交易沒有呈現轉好跡象，而政府的房市政策亦無調整之做法，則在購屋人的預期心理下，應可進一步確定國內房價將開始呈現全面反轉現象，買方市場亦可進一步加以確立。
七.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1.2014年的九合一選舉過後，國內都會區房市交投萎縮，房價走軟，影響台灣未來的房價變化，並對國內的房市走勢帶來衝擊。
2.都會地區房價偏高，其中，又以首善地區的台北市房價為最高，漲勢也最大，新北市的房價則緊追其後；九合一選舉後，讓都會地區的房價有了回轉之走勢，其中，又以雙北市的房價跌幅最為明顯。
3. 都會地區車位難求，並成為不動產的投資選項之一，然而，停車位的投資風險相對較大，且目前亦有下跌的趨勢。
4.國際油價走低，生產成本下降，加上美國QE政策結束，國際金融市場中的銀行利率可望上升，為了配合政府政策，金融機構的營運政策及防範措施亦須跟著調整，因此，投資人對於各金融及企業單位的對應政策必須有所瞭解，如房貸利率可能提高，購屋族的貸款門檻提高…等。
5.國內將調高土地公告現值，售屋成本攀升，加上房地合一稅改議題，對投資人相對不利，亦使購屋人的議價空間增加，同時亦影響房市未來發展之走勢。
6.2014年，國內六都住宅成交量下跌幅度相當大，且已逐漸探底，若房價能走低，成交量應仍有上揚的空間。另方面，對購屋人或投資客而言，利用房市與房價的向對低點，適時投入房市的行列，應是相對較佳的選擇。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台北市住房政策為勝選關鍵？國家政策基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，台灣九合一選舉後的房市分析，國家政策研究基金會。
維基百科、google、yahoo網站
※本論文主要取自「現代營建」2015年1月專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)