摘要
2014年的九合一選舉是馬英九總統連任以後，首次面臨的全國性選舉，是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為衡量臺灣政治版圖日後發展之關鍵指標。另外，都會地區房價偏高為十大民怨之首，為解決民怨問題，政府曾提出各種房市政策以之因應，國內房價及房價所得比亦有向下調整的趨勢，唯對高漲房價的抑制影響有限；另方面，台北市房價偏高為國內之首，其現行住宅政策無法有效解決市民的居住問題，因此，藍營市長候選人提出臺北市多元彈性與全方位的住宅政策，以達成「住者適其屋」為目標，其政策主軸有二，一是一區一示範社宅，一是著重以交通為導向的發展(TOD)。唯在推動過程中，宜以台北市現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並隨時檢視已公佈之房市政策內容等，才能建構一個較適合的住宅政策，並解決民怨問題，故任何政黨候選人若能提出適當的房市政策以之因應，應是影響選舉勝選的重要因素。
台北市政如國政，而市政如麻，繁雜而處理不易，故需大處著眼而小處著手，若市長候選人能抱有「民之所欲，常繞我心」之想法，政見以解決民怨為考量，當能得到選民的認同。都會地區房價偏高為十大民怨之首，其與第二民怨(電話網路詐騙氾濫)之差距達10%以上，故若能先解決主要民怨，再次第關心其他政務，則市民當額首稱慶，故曰：「台北市住房政策為勝選關鍵」，雖不中，亦不遠矣！
一.前言
2014年九合一選舉(註一)年底即將登場，房市問題再度成為候選人攻防的主要政見，競選人均表示欲從供給面來解決房價不當高漲的問題；另外，近期中，央行與財政部聯手，增加打房的能量，除了2014年6月26日新頒「打房令」，宣佈四大房市信用管制政策，貸款成數一律限五成的規範外，同時新增新北市的八個行政區的購屋貸款成數，造成房地產交易量的萎縮，交易價格亦有下調的趨勢，不唯房價所得比下降，貸款負擔率亦稍見緩和；唯政府的「健房政策」與民間的「打房政策」應為一體之兩面，且因房市問題並非是單純地慬是經濟問題，須從供給者與消費者的心理，以及政府的政策面等相關因素來加以探討，因此，短期間，房價可能因政府打房政策，以及民間的觀望心理而呈現下降走勢，唯因影響房價的因素很多，且長期間，房價仍然將因建材及技術等變化因素而隱含上升走勢，因此，2014年上半年，國內房市雖因選舉面及政策面因素影響而呈價跌量縮現象，但房市的長期發展，仍有賴政府的政策及民間預期心理的相互配合，才能達到預期的目標。
另外，2014年的九合一選舉是2012年馬英九連任總統以後，首次面臨的全國性選舉，被視為是對馬英九政府的信任投票，同時是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為臺灣政治版圖變動的日後發展之關鍵指標。此外，2014年的九合一選舉是臺灣政治史上上最大規模的地方選舉，同時，亦是自1994年中華民國實施省市長選舉以來，最大規模的地方層級選舉，對政黨之間的發展具有重大的意義。
另方面，都會地區房價偏高為十大民怨之首(註二)，為解決民怨問題，政府曾提出各種房市政策以之因應，唯對高漲的房價並無太大的影響，民怨問題依然難以解決，故任何政黨的都會地區候選人若能提出適當的房市政策以之因應，當能舒解部分的民怨問題，特別是首善地區的台北市，其房價不當高漲問題為全國之首，故適當的住房政策，應是影響台北市長候選人能否讓選民支持，並獲得勝選的重要因素。
二.房市政策實施背景
為了防治都會地區房價不當高漲的問題，在政府積極推動「健全房市」政策，以及預計於2015年推動「房地合一」政策之影響下，民間也確實針對政府所做的「健房政策」有所因應，並對國內的房地產市場造成衝擊，不唯房市交易量減縮，房價亦有下調的趨勢，而在政府的房市政策下，有關當前房市與房價的變化，可從房價所得比、貸款負擔比、影響房價變化等幾個指標來加以觀察。
(一).房價所得比偏高
房價所得比是指房屋總價(中位數)除於家戶月可支配所得(中位數)以後所獲得的倍數，用以衡量國人購屋所須賺取所得的年數或倍數，房價所得比愈高，購屋人的購屋負擔愈大，反之則愈小。
政府相繼推出各種「健房」政策以後，根據內政部營建署所公佈的房價所得比指標資料顯示，在房價所得比中，全台平均房價所得比為7.51倍，台北市、新北市各為14.6倍、12.4倍，都會區中房價所得比最低的是台南市5.86倍，其次則是桃園縣6.66倍，除了高雄市房價所得比略升，其他都會區今年第1季房價所得比皆呈下滑走勢。
(二).購屋貸款負擔率增加
購屋貸款是一般受薪家庭最大的負擔，而購屋貸款負擔率是指房屋貸款月攤還金額(中位數)，除於家戶月可支配得得(中位數)所獲得的數值，其數值愈高，表示購屋貸款負擔率愈高，影響購屋人的生活品質也較大。
根據營建署的統計，國內平均購屋貸款負擔率為31.81%，其中，以台北市的61.87%最高，新北市52.53%次之，高雄市與台中市分別為31.81%與31.65%，又次之；而各都會區中，貸款負擔率最低的是台南市，只有24.84%。有關台灣主要都會地區房價所得比及貸款負擔率比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣主要都會地區房價所得比及貸款負擔率比較表單位：％
資料來源：引自謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價之影響，國家政策研究基金會。
(三).亞洲主要國家貸款負擔比的比較
國內購屋人通常以房屋貸款方式購屋，而貸款負擔率是指房屋貸款月攤還額與家戶月可支配所得的百分比，若以購屋人的貸款負擔比來做觀察，全台灣的購屋人之貸款負擔率平均為31.81%，表示購屋人有將近三分之一的所得是用來作為房屋貸款，其中，以台北市的貸款負擔率61.87%為最高。
一般而言，購屋人的合理貸款負擔率一般應為收入的三成左右，也就是家庭收入的三分之一用來繳交房貸，則仍可保持一般的生活水準，但若高於三成，表示購屋的貸款必須以其他消費支出來做替代，不僅影響購屋人的生活水準，同時也連帶會影響相關的經濟活動，對國家整體性的發展相對不利。而台灣主要都會區貸款負擔率大多高於三成，顯示台灣都會地區的房價依然偏高。
至於亞洲主要城市第1季貸款負擔率，中國大陸深圳、上海、廣州分別為69.03%、80%、79%，香港為50.42%，日本東京約40.84%、韓國首爾的貸款負擔率約39.34%。有關亞洲各主要都會區貸款負擔率比較，可參閱表2的說明。
表2 亞洲各主要都會區貸款負擔率比較表 單位：%
資料來源：同表1。
(四.)影響房價變動因素
一般而言，影響房價變動的因素很多，且其從短期或長期的分析觀點，可能獲得不同的結果，前者易受當前的政府政策及國際經濟情勢變動的影響，後者則會受營建業者的建築成本及技術，以及不同層面的社會因素所左右，茲列舉長期間影響房價變動的因素如下：
1.遊資充裕
在經濟發展的過程中，台灣民間累積了充裕的資金，且金融市場利率偏低，加上缺少投資的管道，房地產的投資獲利相對較高，因而成為遊資去化的主要管道，並成為房價攀升的重要因素。
2.不動產價格具有向下調整的僵固性
在經濟體系中，不動產可視為一種商品，但又與其他財貨不同，除了房地產本身兼有土地與房屋的綜合之外，其不增、不移、不減，且相對稀少等特性，為其他財貨所無法比較，加上台灣的土地房屋為私有制，所有權人得自由處分、使用、收益其不動產，因此，房地產除了自住之外，還可做為出租、營業之用，甚至具有抵押借款等功能，在此情況下，投資人一旦買進之後就不再輕易賣出。蓋因當景氣繁榮時，房地產自然增值，當景氣衰退時，房地產亦具有保值的抗跌性，也由於不動產具有多功能的使用價值，投資人大多不願意認賠出售，亦使房地產價格呈現具有向下調整的僵固性。
3.營建成本易於轉嫁
在不動產市場中，土地開發成本分為開發業者的購地成本以及營建成本，前者包括土地種類面積，以及使用分區等，而土地種類及區分方式不同，其間的價格差異極大；後者的成長速度則隨經濟發展而呈快速變化，主要因其包含直接與間接成本，其中，直接成本(營造施工費)的漲幅相對較高，主要因不同等級的建築材料之時價與時具變，工程施工模式或採用方法亦隨時代改變而經常必須改用新型施工模式，其所須原料及技術成本與時具增，亦是造成營建成本變動的主要關鍵因素。若根據營建署2013年底統計資料，台北市實際營造成本在十年之間約上漲一倍，而若以每坪百萬元的建案來說，平均每坪營建成本約二十萬元。另方面，在直接成本快速增加的情況下，若進一步考量工程開發所需支付的規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐，以及其他費用等所構成的間接成本，便可據以推估開發業者所需支付的營建成本負擔也愈來愈高，而業者基於投資是為了獲利之考量，在固定利潤率的要求下，自然將建築成本所提高的費用，經由市場買賣方式，將其轉嫁給消費者，從而提高了不動產市場的價格。由於在不動產市場中，開發業者易於將土地開發成本增加轉嫁到消費者身上，因此，長期間，房價易漲難跌。
4.增加地方稅收
一般而言，地方政府在公債法已屆舉債上限，財政收支劃分法又分不到足夠的財源之情況下，國內許多縣市地方政府財政困難，而其最佳的解決方式就在土地的徵收與使用上；其中，區段徵收是地方政府最大的財政來源，徵收一定區域土地後變更使用，其影響甚大，若是將農業用地或保育用地變更為住宅用地或商業用地，則地價自然飆漲。另方面，重劃地區亦是政府獲利的重要來源，主要因重劃區雖不能變更地目使用，但是因為區內的公共設施增加，生活機能改善，加上開發過程中的獎勵措施等，使得重劃後的地價水漲船高，從而拉高當地的房地產價格，因此，在中央與地方財政的收支中，地方政府的區段徵收、市地重劃等土地政策，是增加地方稅收，但同時也是提高房價的主要因素。
三、台北市住房政策
有關台北市的住房政策可分為現行之住宅政策，以及規劃之住宅政策兩方面來做說明：
(一).臺北市現行住宅政策
臺北市為中華民國政府所在地，集行政、經濟、文化...等資源於一地，為國內最具重要性的都會地區，唯台北市目前也面臨人口成長趨緩、人口結構呈現高齡化與少子化現象，而房地產市場亦呈現建地稀少、老舊建物比例逐年增加、房價高漲等問題，而為滿足市民居住需求，並提升環境品質的政策目標，以多元的方式達到健全住宅市場，一直是市政府的重要住宅政策。
為解決北市房價飆漲問題，必須由健全市場機制及財稅金融法規制度著手，方能收其功效，而以多元的方式推動台北市住宅政策，並協助市民解決居住問題，則是市政府的住宅政策目標。
解決北市住宅問題一般可從租屋與購屋兩方面來做考量，前者以推動公營住宅政策為主，讓青年與一般市民租住，並辦理住宅補貼，提升市民居住負擔能力。後者則藉由都市更新，改善老舊住宅環境窳陋的問題，並藉此增加住宅供給，另加強美化市容與景觀。
一般而言，台北市的住宅政策屬於「住宅租賃市場」的領域，透過不同的政策工具，以提供適價、適量、適質、適地、適時的「適宜住宅」為原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。其政策的做法如下：
1.供給面：在房市供給面中，以增加公、私部門出租住宅數量為主，並提升公有住宅配租及使用管理品質。
2.需求面：在需求面中，以提供各類住宅補貼，輔助市民提升購屋、租屋負擔能力為主要考量。
3.環境面：在環境方面，以改善老舊社區居住品質與環境安全為主。
4.資訊面：在資訊方面，以建立透明、正確且具公信力之住宅資訊為訴求。
為增加公營住宅之供給，台北市政府已規劃臺北市「多元增加公營住宅數量」計畫，預計四年(2011~2014)內興建之公營住宅約4808戶。
其中，大龍峒公營住宅係台北市政府公營住宅政策之首例，並將其定位為「先導示範計畫」，其做法是參考國外經驗規劃全新的租賃與使用維修管理制度，塑造公營住宅建築物及使用維修管理品質的新形象，藉以化解市民對公營住宅之疑慮，爾後並續推出行天宮站、敦煌、萬隆站及景文等公營住宅。
(二).台北市規劃之住宅政策
台北市規劃之住宅政策是指台北市長候選人在競選過程中所提出的住宅規劃，並以藍營市長競選辦公室所發佈的住宅政策初稿為例，簡述如下。
台北市長候選人所推出的住宅政策模式中，主要是運用都市建設動能，全力發展新優質公營住宅，而其政策主軸有二，一是一區一示範社宅，打造新型態精華公營住宅；一是著重以交通為導向的發展(Transit Oriented Development, TOD)，沿重要交通軸線打造便捷的社會住宅，其目標與方法如下述。
1.目標
建立臺北市全方位的住宅政策，以達成「住者適其屋」為目標。
2.方法
(1).以居住政策為主軸
居住政策與房市政策不同，在執行上二者要稍作區隔。
(2).合理公平處理市民居住問題
解決經濟弱勢族群的居住問題。
四.台北市規劃之住宅政策建議
有關台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的規劃與做法，其主要建議包括宜以現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並須隨時檢視已公佈之房市政策內容等，說明如下：
(一).以台北市現行住宅政策為基礎
2005年5月24日，行政院核定之「整體住宅政策」中，主要是尊重市場機能原則，本於自由經濟之精神，不直接干預住宅市場之供需，而從法令面健全住宅租售市場供需雙方公平交易機制，制度面建置及發布住宅市場相關資訊，並加強推動住宅金融機制，以及住宅市場的供需引導及總量規劃。因此，台北市住宅政策係由「提升居住品質」、「實施合理補貼」和「健全住宅市場」三大面向，分期推動各項行動方案。希望從住宅到環境，結合規劃與執行，加強住宅市場資訊透明化，提供多元彈性、全方位的住宅協助與居住服務，打造優質居家生活環境，以達成「住者適其屋」之目標，其相關內容簡述如下。
1. 確立住宅政策目標
(1).提升市有出租住宅之供給量，長期以達臺北市住宅存量5%目標。
(2).促進房價與租金價格合理化。
(3).提升居住及環境品質。
(4).改善社會住宅照顧弱勢。
2.推動住宅政策計畫
為達成臺北市住宅政策目標，架構辦理住宅政策各項業務之基礎。
(1).供給面
①.多元增加公營住宅數量。
②.提升公營住宅配租及使用管理品質。
(2).需求面
①.透過提供市民購屋貸款利息補貼。
②.提供租屋租金補貼，提升中低收入家庭居住負擔能力。
(3).環境面
①.透過都市更新提升改善老舊社區環境品質。
②.既有出租國宅內外部空間環境改善計畫。
③.提供中低收入家庭住宅修繕補貼，改善居家空間品質。
(二).瞭解公營住宅的類型與特性
為了解決都會地區高房價的問題，也為了配合人口結構的老化，政府政策性的住宅包括了現代住宅、合宜住宅、社會住宅、青年住宅，其性質雖不甚相同，但希望中低收入戶者亦能同時擁有住屋，仍是最主要的考量因素；唯不同類型的公營住宅有不同的特性，必須瞭解公營住宅不同類型的特性，才能提出相對合理而適合的解決方法，有關政府政策性住宅比之比較可參閱表3的說明。
資料來源：引自謝明瑞(2014)，台灣房價兩年降三成？國家政策研究基金會。
另外，若從都會地區的標準房價來觀察，在兩年下降三成的考量下，則台北市、新北市、桃園、新竹、台中、高雄等各主要都會地區的房價，在民國105年第一季的房價中，每坪價位分別為41.22、36.35、14.69、13.24、13.01、12.06萬元，有關台灣各都會地區標準房價比較可參閱表5的說明。
表5 台灣各都會地區標準房價比較表 單位：萬元/坪
資料來源：同表4
(二).房價所得比調整為10以下
所謂房價所得比是指購屋總價除以家庭年所得以後的數值。整體而言，房價所得比愈高，表示人民用於購屋而不吃不喝所需的時間愈久，亦即人民購屋的痛苦指數也愈大；若以房價所得比的變化情形來加以觀察，便可發現國內房市確實呈現反轉趨勢，但台北市、新北市、台中市，以及高雄市等則依然上升。
因此，若以「房價所得比降為10以下」的政策為例，且政府為達成政策目標，則2015年第4季，台北市的房價所得比預估將降為9.91倍，新北市則為8.36倍，其餘各主要都會地區如桃竹縣市(4.26)、台中市(5.37)、台南市(4.19)、高雄市(4.84)，至於全台灣的房價所得比則由8.37降為5.52。有關台灣全台及都會地區房價所得比之比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣全台及都會地區房價所得比比較表 單位：倍
資料來源：同表4。
(三).房市政策之修正
長久以來，在居住正義的理念下，政府的「健房」政策行之多年，然而，國人所謂的「打房」政策是否具有成效，值得進一步考量，特別是2014年4月，財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，但能否具體實現，有必要進一步加以觀察。
基本上，財政部與台北市政府聯袂「健房」或「打房」政策，雖可使國內房價升幅趨勢暫時趨軟，但在國人有土斯有財、國內投資管道相對較少、不動產投資報酬率較高、房地產業為國內景氣火車頭、房價所得比偏高宜以提高所得及抑低房價同時併行，以及打房政策若過於嚴苛，可能妨礙國家經濟整體性的發展...等因素的相互交夾下，政府的打房政策應慎重以對，不能一昧打房而忽略了整體經濟的發展，主要因影響房價的相關因素多而複雜，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，不能以單一因素來作為打房的主要原因。
除此之外，房地產有經濟景氣火車頭之稱，其上下游的相關產業得多，因此，政府若一昧打房，卻無相對應的配套措施以之因應，則打房的同時，其實也等於對其上、下游產業的打擊，進一步也就影響整個國家經濟的發展，而若因此而引發房市泡沫現象，則非海島型經濟的台灣所能承受。亦即政府的打房政策有可能讓國內房價達成二年降三成的目標，唯其所帶來的負面因素，包括國內經濟成長率的下調、失業率的增加、金融業的衰退...等，都是政府必須考量的因素，特別是房價下調所帶來的經濟發展之負面效果若遠比房價下跌的損失為大時，則是否要以「兩年內房價下降二成，房價所得比降為10以下」為訴求，確實有必要進一步來做考量。
誠如藍營台北市長參選人所公布之公營住宅政策內容，其開宗明義所言：「公營住宅是政治、經濟和社會三個層面的問題，必須小心謹慎處理」。
六.結論與建議
經由前述說明，可將本研究的結論與建議說明如下述：
(一).結論
本研究的結論簡述如下：
1. 2014年的九合一選舉是馬英九總統連任以後，首次面臨的全國性選舉，是1994年中華民國實施省市長選舉以來最大規模的地方層級選舉，是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為臺灣政治日後發展之關鍵指標，對國內政黨政治發展具有重大的意義。
2.國內房市「健房」或「打房」政策實施的背景因素主要包括都會地區房價不合理高漲、房價所得比偏高、購屋人貸款負擔比重大、在亞洲主要國家中的貸款負擔比偏高，以及影響不動產價格變動的因素複雜，政府難於掌控...等。
3.台北市現行的住宅政策主要是透過不同的政策工具，以提供適價、適量、適質、 適地、適時的「適宜住宅」為原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。而藍營市長候選人的住宅政策之主要模式是運用都市建設動能，全力發展新優
質公營住宅，而其政策主軸包括一區一示範社宅，以及著重TOD觀念，沿重要交通軸線打造便捷的社會住宅。
4.有關藍營的台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的規劃中，宜以現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並隨時檢視已公佈之房市政策內容等。
5.在居住正義的理念下，財政部與台北市政府於2014年4月提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，事實上，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，因此，台北市有關住房政策目標的宣佈宜慎重考量。
(二).建議
經由前述的結論說明，可據以列出本研究的建議如下：
1. 2014年的九合一選舉對國內政黨政治的發展具有重大影響，政黨必須團團結一致，隨時掌握民意變化脈動，提出合理可行的政策，用以符合人民的需求，並全力爭取勝選席位，因為若不能勝選，則競選人僅是空有理想。
2.國內都會地區房價不合理高漲為十大民怨之首，影響人民權益甚大，若能合理解決房價問題，應可部分舒解民怨問題，亦是政黨獲得勝選的重要關鍵因素。
3.台北市現行的住宅政策已提出「適宜住宅」的原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。因此，藍營候選人宜進一步修正房市政策內容，並架構相對較佳的住宅政策以之因應。
4.2014年台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的做法，宜以現行住宅政策為基礎，隨時檢視已公佈之房市政策內容，再根據人民需求與現實條件，提出合理合宜的住宅政策，並以達成勝選為主要考量。
5.財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，唯此二者與國內整體經濟發展可能產生擠兌效果，加上房市問題是一 個國家的綜合性問題，故政策宣佈必須慎重考量，但可作為台北市政府修正住房政策目標之參考。
註釋
註一：2014年中華民國地方公職人員選舉又名為2014年九合一選舉，於2014年11月29日舉行，由六個直轄市選出新一屆的直轄市長、直轄市議員及里長，其中，直轄市山地原住民區將首度選出區長及區民代表，並由臺灣(包括11縣3市)及福建(包括金門、連江2縣)兩個省份分別選出新一屆的縣市長、縣市議員、鄉鎮市長、鄉鎮市民代表，以及村里長等。應選名額共計11,130名，分別是直轄市長6名、直轄市議員375名、縣市長16名、縣市議員532名、鄉鎮市長198名、鄉鎮市民代表2,096名、村里長7,851名、山地原住民區長6名、山地原住民區民代表50名。
註二：2009年11月，行政院研考會舉行「十大民怨，你來投」網路票選活動，歸納出十五個民怨項目，供民眾票選。結果是都會地區房價過高(3957，占27.95%)高居民怨榜首，其次是電話網路詐騙氾濫(2500，占17.66%)、求職不易與失業問題(1695，占11.97%)、毒品充斥(1219，占8.61%)、民生物價過高(1159，占8.19%)、交通違規拖吊過於嚴格(968，占6.84%)、公共廁所不乾淨(742，占5.24%)、幼兒托育不安全(653，占4.61%)、食品衛生把關不嚴(646，占4.56%)、占用騎樓道路或車位(617，占4.36%)。
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※本文修正自2014年9月1日現代營建專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
2014年的九合一選舉是馬英九總統連任以後，首次面臨的全國性選舉，是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為衡量臺灣政治版圖日後發展之關鍵指標。另外，都會地區房價偏高為十大民怨之首，為解決民怨問題，政府曾提出各種房市政策以之因應，國內房價及房價所得比亦有向下調整的趨勢，唯對高漲房價的抑制影響有限；另方面，台北市房價偏高為國內之首，其現行住宅政策無法有效解決市民的居住問題，因此，藍營市長候選人提出臺北市多元彈性與全方位的住宅政策，以達成「住者適其屋」為目標，其政策主軸有二，一是一區一示範社宅，一是著重以交通為導向的發展(TOD)。唯在推動過程中，宜以台北市現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並隨時檢視已公佈之房市政策內容等，才能建構一個較適合的住宅政策，並解決民怨問題，故任何政黨候選人若能提出適當的房市政策以之因應，應是影響選舉勝選的重要因素。
台北市政如國政，而市政如麻，繁雜而處理不易，故需大處著眼而小處著手，若市長候選人能抱有「民之所欲，常繞我心」之想法，政見以解決民怨為考量，當能得到選民的認同。都會地區房價偏高為十大民怨之首，其與第二民怨(電話網路詐騙氾濫)之差距達10%以上，故若能先解決主要民怨，再次第關心其他政務，則市民當額首稱慶，故曰：「台北市住房政策為勝選關鍵」，雖不中，亦不遠矣！
一.前言
2014年九合一選舉(註一)年底即將登場，房市問題再度成為候選人攻防的主要政見，競選人均表示欲從供給面來解決房價不當高漲的問題；另外，近期中，央行與財政部聯手，增加打房的能量，除了2014年6月26日新頒「打房令」，宣佈四大房市信用管制政策，貸款成數一律限五成的規範外，同時新增新北市的八個行政區的購屋貸款成數，造成房地產交易量的萎縮，交易價格亦有下調的趨勢，不唯房價所得比下降，貸款負擔率亦稍見緩和；唯政府的「健房政策」與民間的「打房政策」應為一體之兩面，且因房市問題並非是單純地慬是經濟問題，須從供給者與消費者的心理，以及政府的政策面等相關因素來加以探討，因此，短期間，房價可能因政府打房政策，以及民間的觀望心理而呈現下降走勢，唯因影響房價的因素很多，且長期間，房價仍然將因建材及技術等變化因素而隱含上升走勢，因此，2014年上半年，國內房市雖因選舉面及政策面因素影響而呈價跌量縮現象，但房市的長期發展，仍有賴政府的政策及民間預期心理的相互配合，才能達到預期的目標。
另外，2014年的九合一選舉是2012年馬英九連任總統以後，首次面臨的全國性選舉，被視為是對馬英九政府的信任投票，同時是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為臺灣政治版圖變動的日後發展之關鍵指標。此外，2014年的九合一選舉是臺灣政治史上上最大規模的地方選舉，同時，亦是自1994年中華民國實施省市長選舉以來，最大規模的地方層級選舉，對政黨之間的發展具有重大的意義。
另方面，都會地區房價偏高為十大民怨之首(註二)，為解決民怨問題，政府曾提出各種房市政策以之因應，唯對高漲的房價並無太大的影響，民怨問題依然難以解決，故任何政黨的都會地區候選人若能提出適當的房市政策以之因應，當能舒解部分的民怨問題，特別是首善地區的台北市，其房價不當高漲問題為全國之首，故適當的住房政策，應是影響台北市長候選人能否讓選民支持，並獲得勝選的重要因素。
二.房市政策實施背景
為了防治都會地區房價不當高漲的問題，在政府積極推動「健全房市」政策，以及預計於2015年推動「房地合一」政策之影響下，民間也確實針對政府所做的「健房政策」有所因應，並對國內的房地產市場造成衝擊，不唯房市交易量減縮，房價亦有下調的趨勢，而在政府的房市政策下，有關當前房市與房價的變化，可從房價所得比、貸款負擔比、影響房價變化等幾個指標來加以觀察。
(一).房價所得比偏高
房價所得比是指房屋總價(中位數)除於家戶月可支配所得(中位數)以後所獲得的倍數，用以衡量國人購屋所須賺取所得的年數或倍數，房價所得比愈高，購屋人的購屋負擔愈大，反之則愈小。
政府相繼推出各種「健房」政策以後，根據內政部營建署所公佈的房價所得比指標資料顯示，在房價所得比中，全台平均房價所得比為7.51倍，台北市、新北市各為14.6倍、12.4倍，都會區中房價所得比最低的是台南市5.86倍，其次則是桃園縣6.66倍，除了高雄市房價所得比略升，其他都會區今年第1季房價所得比皆呈下滑走勢。
(二).購屋貸款負擔率增加
購屋貸款是一般受薪家庭最大的負擔，而購屋貸款負擔率是指房屋貸款月攤還金額(中位數)，除於家戶月可支配得得(中位數)所獲得的數值，其數值愈高，表示購屋貸款負擔率愈高，影響購屋人的生活品質也較大。
根據營建署的統計，國內平均購屋貸款負擔率為31.81%，其中，以台北市的61.87%最高，新北市52.53%次之，高雄市與台中市分別為31.81%與31.65%，又次之；而各都會區中，貸款負擔率最低的是台南市，只有24.84%。有關台灣主要都會地區房價所得比及貸款負擔率比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣主要都會地區房價所得比及貸款負擔率比較表單位：％
| 都會區 | 2014Q1 | 2013Q4 | 季變動(排名) | 貸款負擔率(排名) |
| 台北市 | 14.60 | 15.01 | -0.41 (4) | 61.87 (1) |
| 新北市 | 12.40 | 12.67 | -0.27 (7) | 52.53 (2) |
| 桃園縣 | 6.66 | 6.95 | -0.29 (6) | 28.21 (6) |
| 新竹縣 | 7.28 | 7.62 | -0.34 (5) | 30.84 (5) |
| 新竹市 | 6.57 | 7.30 | -0.73 (1) | 27.82 (7) |
| 台中市 | 7.47 | 8.14 | -0.67 (2) | 31.65 (4) |
| 台南市 | 5.86 | 6.35 | -0.49 (3) | 24.84 (8) |
| 高雄市 | 7.51 | 7.34 | 0.17 (8) | 31.81 (3) |
| 全 國 | 7.51 | 8.37 | -0.86 | 31.81 |
(三).亞洲主要國家貸款負擔比的比較
國內購屋人通常以房屋貸款方式購屋，而貸款負擔率是指房屋貸款月攤還額與家戶月可支配所得的百分比，若以購屋人的貸款負擔比來做觀察，全台灣的購屋人之貸款負擔率平均為31.81%，表示購屋人有將近三分之一的所得是用來作為房屋貸款，其中，以台北市的貸款負擔率61.87%為最高。
一般而言，購屋人的合理貸款負擔率一般應為收入的三成左右，也就是家庭收入的三分之一用來繳交房貸，則仍可保持一般的生活水準，但若高於三成，表示購屋的貸款必須以其他消費支出來做替代，不僅影響購屋人的生活水準，同時也連帶會影響相關的經濟活動，對國家整體性的發展相對不利。而台灣主要都會區貸款負擔率大多高於三成，顯示台灣都會地區的房價依然偏高。
至於亞洲主要城市第1季貸款負擔率，中國大陸深圳、上海、廣州分別為69.03%、80%、79%，香港為50.42%，日本東京約40.84%、韓國首爾的貸款負擔率約39.34%。有關亞洲各主要都會區貸款負擔率比較，可參閱表2的說明。
表2 亞洲各主要都會區貸款負擔率比較表 單位：%
| 五都地區 | 貸款負擔率 | 其他都會區 | 貸款負擔率 | 備註 (排名) |
| 台北市 | 61.87 | 香港 | 50.4 | 上海 (1) |
| 新北市 | 52.53 | 東京 | 40.8 | 台北市 (2) |
| 台中市 | 31.65 | 首爾 | 39.3 | 新北市 (3) |
| 台南市 | 31.81 | 上海 | 69.0 | 香港 (4) |
| 高雄市 | 24.84 | - | - | 東京 (5) |
| 全台平均 | 31.81 | - | - | 首爾 (6) |
(四.)影響房價變動因素
一般而言，影響房價變動的因素很多，且其從短期或長期的分析觀點，可能獲得不同的結果，前者易受當前的政府政策及國際經濟情勢變動的影響，後者則會受營建業者的建築成本及技術，以及不同層面的社會因素所左右，茲列舉長期間影響房價變動的因素如下：
1.遊資充裕
在經濟發展的過程中，台灣民間累積了充裕的資金，且金融市場利率偏低，加上缺少投資的管道，房地產的投資獲利相對較高，因而成為遊資去化的主要管道，並成為房價攀升的重要因素。
2.不動產價格具有向下調整的僵固性
在經濟體系中，不動產可視為一種商品，但又與其他財貨不同，除了房地產本身兼有土地與房屋的綜合之外，其不增、不移、不減，且相對稀少等特性，為其他財貨所無法比較，加上台灣的土地房屋為私有制，所有權人得自由處分、使用、收益其不動產，因此，房地產除了自住之外，還可做為出租、營業之用，甚至具有抵押借款等功能，在此情況下，投資人一旦買進之後就不再輕易賣出。蓋因當景氣繁榮時，房地產自然增值，當景氣衰退時，房地產亦具有保值的抗跌性，也由於不動產具有多功能的使用價值，投資人大多不願意認賠出售，亦使房地產價格呈現具有向下調整的僵固性。
3.營建成本易於轉嫁
在不動產市場中，土地開發成本分為開發業者的購地成本以及營建成本，前者包括土地種類面積，以及使用分區等，而土地種類及區分方式不同，其間的價格差異極大；後者的成長速度則隨經濟發展而呈快速變化，主要因其包含直接與間接成本，其中，直接成本(營造施工費)的漲幅相對較高，主要因不同等級的建築材料之時價與時具變，工程施工模式或採用方法亦隨時代改變而經常必須改用新型施工模式，其所須原料及技術成本與時具增，亦是造成營建成本變動的主要關鍵因素。若根據營建署2013年底統計資料，台北市實際營造成本在十年之間約上漲一倍，而若以每坪百萬元的建案來說，平均每坪營建成本約二十萬元。另方面，在直接成本快速增加的情況下，若進一步考量工程開發所需支付的規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐，以及其他費用等所構成的間接成本，便可據以推估開發業者所需支付的營建成本負擔也愈來愈高，而業者基於投資是為了獲利之考量，在固定利潤率的要求下，自然將建築成本所提高的費用，經由市場買賣方式，將其轉嫁給消費者，從而提高了不動產市場的價格。由於在不動產市場中，開發業者易於將土地開發成本增加轉嫁到消費者身上，因此，長期間，房價易漲難跌。
4.增加地方稅收
一般而言，地方政府在公債法已屆舉債上限，財政收支劃分法又分不到足夠的財源之情況下，國內許多縣市地方政府財政困難，而其最佳的解決方式就在土地的徵收與使用上；其中，區段徵收是地方政府最大的財政來源，徵收一定區域土地後變更使用，其影響甚大，若是將農業用地或保育用地變更為住宅用地或商業用地，則地價自然飆漲。另方面，重劃地區亦是政府獲利的重要來源，主要因重劃區雖不能變更地目使用，但是因為區內的公共設施增加，生活機能改善，加上開發過程中的獎勵措施等，使得重劃後的地價水漲船高，從而拉高當地的房地產價格，因此，在中央與地方財政的收支中，地方政府的區段徵收、市地重劃等土地政策，是增加地方稅收，但同時也是提高房價的主要因素。
三、台北市住房政策
有關台北市的住房政策可分為現行之住宅政策，以及規劃之住宅政策兩方面來做說明：
(一).臺北市現行住宅政策
臺北市為中華民國政府所在地，集行政、經濟、文化...等資源於一地，為國內最具重要性的都會地區，唯台北市目前也面臨人口成長趨緩、人口結構呈現高齡化與少子化現象，而房地產市場亦呈現建地稀少、老舊建物比例逐年增加、房價高漲等問題，而為滿足市民居住需求，並提升環境品質的政策目標，以多元的方式達到健全住宅市場，一直是市政府的重要住宅政策。
為解決北市房價飆漲問題，必須由健全市場機制及財稅金融法規制度著手，方能收其功效，而以多元的方式推動台北市住宅政策，並協助市民解決居住問題，則是市政府的住宅政策目標。
解決北市住宅問題一般可從租屋與購屋兩方面來做考量，前者以推動公營住宅政策為主，讓青年與一般市民租住，並辦理住宅補貼，提升市民居住負擔能力。後者則藉由都市更新，改善老舊住宅環境窳陋的問題，並藉此增加住宅供給，另加強美化市容與景觀。
一般而言，台北市的住宅政策屬於「住宅租賃市場」的領域，透過不同的政策工具，以提供適價、適量、適質、適地、適時的「適宜住宅」為原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。其政策的做法如下：
1.供給面：在房市供給面中，以增加公、私部門出租住宅數量為主，並提升公有住宅配租及使用管理品質。
2.需求面：在需求面中，以提供各類住宅補貼，輔助市民提升購屋、租屋負擔能力為主要考量。
3.環境面：在環境方面，以改善老舊社區居住品質與環境安全為主。
4.資訊面：在資訊方面，以建立透明、正確且具公信力之住宅資訊為訴求。
為增加公營住宅之供給，台北市政府已規劃臺北市「多元增加公營住宅數量」計畫，預計四年(2011~2014)內興建之公營住宅約4808戶。
其中，大龍峒公營住宅係台北市政府公營住宅政策之首例，並將其定位為「先導示範計畫」，其做法是參考國外經驗規劃全新的租賃與使用維修管理制度，塑造公營住宅建築物及使用維修管理品質的新形象，藉以化解市民對公營住宅之疑慮，爾後並續推出行天宮站、敦煌、萬隆站及景文等公營住宅。
(二).台北市規劃之住宅政策
台北市規劃之住宅政策是指台北市長候選人在競選過程中所提出的住宅規劃，並以藍營市長競選辦公室所發佈的住宅政策初稿為例，簡述如下。
台北市長候選人所推出的住宅政策模式中，主要是運用都市建設動能，全力發展新優質公營住宅，而其政策主軸有二，一是一區一示範社宅，打造新型態精華公營住宅；一是著重以交通為導向的發展(Transit Oriented Development, TOD)，沿重要交通軸線打造便捷的社會住宅，其目標與方法如下述。
1.目標
建立臺北市全方位的住宅政策，以達成「住者適其屋」為目標。
2.方法
(1).以居住政策為主軸
居住政策與房市政策不同，在執行上二者要稍作區隔。
(2).合理公平處理市民居住問題
解決經濟弱勢族群的居住問題。
四.台北市規劃之住宅政策建議
有關台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的規劃與做法，其主要建議包括宜以現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並須隨時檢視已公佈之房市政策內容等，說明如下：
(一).以台北市現行住宅政策為基礎
2005年5月24日，行政院核定之「整體住宅政策」中，主要是尊重市場機能原則，本於自由經濟之精神，不直接干預住宅市場之供需，而從法令面健全住宅租售市場供需雙方公平交易機制，制度面建置及發布住宅市場相關資訊，並加強推動住宅金融機制，以及住宅市場的供需引導及總量規劃。因此，台北市住宅政策係由「提升居住品質」、「實施合理補貼」和「健全住宅市場」三大面向，分期推動各項行動方案。希望從住宅到環境，結合規劃與執行，加強住宅市場資訊透明化，提供多元彈性、全方位的住宅協助與居住服務，打造優質居家生活環境，以達成「住者適其屋」之目標，其相關內容簡述如下。
1. 確立住宅政策目標
(1).提升市有出租住宅之供給量，長期以達臺北市住宅存量5%目標。
(2).促進房價與租金價格合理化。
(3).提升居住及環境品質。
(4).改善社會住宅照顧弱勢。
2.推動住宅政策計畫
為達成臺北市住宅政策目標，架構辦理住宅政策各項業務之基礎。
(1).供給面
①.多元增加公營住宅數量。
②.提升公營住宅配租及使用管理品質。
(2).需求面
①.透過提供市民購屋貸款利息補貼。
②.提供租屋租金補貼，提升中低收入家庭居住負擔能力。
(3).環境面
①.透過都市更新提升改善老舊社區環境品質。
②.既有出租國宅內外部空間環境改善計畫。
③.提供中低收入家庭住宅修繕補貼，改善居家空間品質。
(二).瞭解公營住宅的類型與特性
為了解決都會地區高房價的問題，也為了配合人口結構的老化，政府政策性的住宅包括了現代住宅、合宜住宅、社會住宅、青年住宅，其性質雖不甚相同，但希望中低收入戶者亦能同時擁有住屋，仍是最主要的考量因素；唯不同類型的公營住宅有不同的特性，必須瞭解公營住宅不同類型的特性，才能提出相對合理而適合的解決方法，有關政府政策性住宅比之比較可參閱表3的說明。
表3 政府公營住宅比較表
| 項目 | 現代住宅 | 合宜住宅 | 社會住宅 | 青年住宅 |
| 規劃單位 | 經建會 | 內政部 | 內政部 | 公共工程會 |
| 土地使用 | 沒有土地所有權，但有70年使用權。 | 有土地及建物所有權 | 只租不賣 | 只租不賣 |
| 規劃方向 | 接近捷運站，且具有現代化機能。 |
每坪均價不超過15萬元。 購入5年不得轉售. |
採只租不賣，以混居方式提供青年學生及初入社會者或特定弱勢戶居住，偏向社會福利。 | 以改裝現在建物為主；強調年輕、時尚與交通便捷。 |
| 所在地點 |
以大台北捷運末站或往後延伸1-2站，含 1.土城：近2013年通車頂埔站，約240戶. 2.三峽:近規劃中的教育研究院站，約240戶. |
1. 合宜住宅，主要是賣給經濟與社會弱勢團體A7站. 2.板橋浮洲 3.林口國宅預定地. |
由合宜住宅中提撥一定比例 |
1.永和分局警察局宿舍; 2.桃園縣民生大樓. |
| 興建單位 | 民間興建 | 民間興建 | 民間興建 | 未定 |
| 貨款條件 | 30年，低頭款,高成數. | 一般 | 未定 | 未定 |
資料來源：引自謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策，國家政策研究基金會。
(三).合理公平處理市民居住問題
在整體住宅政策方面，健全不動產市場機制(租或售)，可解決大部分人居住問題，但經濟弱勢族群的居住問題就必須由政府積極介入，才能竟其功，如興建社會住宅或租金補貼...等，才能達到住者有其屋的目的。
1.符合中央住宅政策
政府的房市政策必須多元化，因此，中央住宅政策所秉持的是全方位思考、多元協助的概念，尊重地方政府租、買因地制宜。中央大力推動社會住宅，每處有規畫費用補助150萬元，在住宅區的國有土地如果要興建社會住宅，市政府可向國產署申請無償國有，不須再變更都市計畫，可減少興建成本。
2.考量經濟弱勢族群
在居住正義的考量下，弱勢族群的照顧是住宅政策的核心，也是最基礎的住房政策問題，宜先考量對弱勢族群的照顧之居住政策，再考量整體性的房市政策。而只租不售的社會住宅應是居住政策的核心工作，但要由政府主導來作出發點，因為後續的經營與管理才是社會住宅經營能否成功的重點。另外，社會住宅具有解決弱勢族群居住的意義，由政府興建有其必要性，雖租金、利息補貼等政策都必須考量，但政府要宣導租與買的不同，主要因「租」是中繼住宅的概念，而「買」則是自有財產的結果，而在國人有土斯有財的觀念下，由租轉為買有其必要性，政府輔導居民由租轉買更為重要。
3.公共建設的配合
台北市的高房價為國內之首，可以考量社會住宅與合宜住宅相互配合模式，但公共建設環境應能跟上並配合。
(四).規劃適合的居住政策
在居住正義與財政因素的考量下，政府宜規劃適合的居住政策，以滿足市民住屋的需求，簡述如下：
1.強化TOD的概念
為符合居住正義的需求，社會住宅的興建有其必要性，而興建地點則傾向捷運周邊，亦即加入大眾運輸發展導向(TOD)的概念，或以捷運為導向的都市政策，將住宅及產業盡量在捷運周邊發展，並提高捷運周遭容積率，以利於適宜住宅的開發。
2.考量推出合宜住宅
政府居住政策必須以多元方向做思考，但國人有土斯有財的觀念濃烈，因此，薪水階級與低收入戶必須分開來考量，低收入戶以社會住宅為主，受薪階級以合宜住宅為考量，不宜因基於防弊因素而完全抹殺合宜住宅的重要性。
3.政府財務之考量
政府財政有一定的預算，因此，在財務考量上可進行民間BOT模式(Build興建、Operation營運、Transfer移轉)，以民間興建住宅的利潤來興建社會住宅(混搭)，並可交由民間來經營，但政府必須對公營住宅做租金補貼，以創造政府、投資人、民眾的三贏。另外，利用民間建設模式改善容積公共化，用來強化政府財務，不宜將容積當成是建商的福利。
(五).檢視已提出之住宅政策
在競選期間，市長參選人所公布之公營住宅政策內容，必須隨時回顧，並檢討已提出之住宅政策內容是否必須修正或補充，簡述如下：
1.公營住宅是政治、經濟和社會三個層面的問題，必須小心謹慎處理。
2.以任內公營住宅存量達到2萬戶為目標。
3.公營住宅政策必須務實可行，宜以「混居」為原則，朝複合式規劃，包括幼托、健身和社區活動中心等，將設施與里民共享，並且讓社區子弟優先申請，並現代化物業管理，「讓周遭社區因興建公營住宅獲得好處而去標籤化」。
4.土地取得方面，以市府自有地為主，以及低度利用、或老舊市有設施改建，如停車場、市場、殯儀館等取得，可取得2萬戶的土地用地。
5.公營住宅也將規劃父母住在附近500公尺內，子女可優先申租公營住宅。
6.老舊公有住宅更新改建。
7.一區一社會住宅，興建「只租不售」的社會住宅，並加入TOD的觀念，考量其交通便利性與生活機能佳，要做到一區一社會住宅社區，落實區域平衡。
8.未來4年規劃至少10億元，進行公有市場、商場整修或改建。
9.以公共資源支持「老屋老物老台北」計劃，發展特色觀光。
10.其他。
總之，市長候選人的住宅政政策必須以目標明確為主，以方法可行為佳，以適合房市政策為考量，而最終目的則是獲得台北市民的認同，從而達到勝選之目的。
五、政府健房政策之檢討
根據世界銀行定義，一般標準的房價所得比應低於5倍。而根據內政部營建署的認定，合理的貸款負擔率應低於30%，若超過此比率，代表房貸負擔太重。2013年第4季，全國平均房價所得比8倍，房貸負擔率35%，顯然國內房價偏高的事實極為明顯，政府因而有持續打房的主張，如財政部擬議開徵囤房稅，而台北市則有二年房價降三成的主張，同時將國內的房價所得比降為10以下。
(一).房價二年降三成
政府接二連三的「健房」政策已對國內房價造成抑低的影響，根據內政部營建署所公佈的資料顯示，若以2013年第2季為比較基礎，則除了台北市的房價由2013年第1季的55.4萬元調升為56.3萬元，漲幅為1.62%之外，其餘各都會地區的房市單價均呈下降現象，且國內主要都會地區房價的下降走勢有愈來愈明顯的趨勢。但若從政府對國內房價二年降三成的說法，則2015年第2季的台北市房價，可以控制在每坪40萬元以下，在有關台灣全台及都會地區房市購屋單價比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣全台及都會地區房市購屋單價比較表 單位：萬元/坪；％
|
時間別 縣市别 |
2012 第4季 |
2013 第1季 |
2013 第2季 |
2013漲跌 (1) (2) |
2015第2季 (二年降三成) |
| 台北市 | 51.6 | 55.4 | 56.3 | 9.11 1.62 | 39.41(估) |
| 新北市 | 26.4 | 28.6 | 27.5 | 4.17 -3.85 | 19.25(估) |
| 桃竹縣市 | 14.6 | 15.8 | 15.4 | 5.48 -2.53 | 12.32(估) |
| 台中市 | 15.4 | 18.3 | 15.7 | 1.95 -14.21 | 10.78(估) |
| 台南市 | 12.7 | 12.1 | 11.9 | -6.30 -1.65 | 8.33(估) |
| 高雄市 | 14.8 | 17.5 | 15.9 | 7.43 -19.14 | 11.13(估) |
| 全台 | 22.3 | 24.5 | 23.3 | 4.48 -4.90 | 16.31(估) |
另外，若從都會地區的標準房價來觀察，在兩年下降三成的考量下，則台北市、新北市、桃園、新竹、台中、高雄等各主要都會地區的房價，在民國105年第一季的房價中，每坪價位分別為41.22、36.35、14.69、13.24、13.01、12.06萬元，有關台灣各都會地區標準房價比較可參閱表5的說明。
表5 台灣各都會地區標準房價比較表 單位：萬元/坪
| 季別 | 台北市 | 新北市 | 桃園 | 新竹 | 台中 | 高雄 |
| 102年Q1 | 56.13 | 32.13 | 18.69 | 16.98 | 16.47 | 15.29 |
| 102年Q2 | 57.78 | 35.10 | 19.70 | 18.37 | 17.84 | 16.38 |
| 102年Q3 | 58.17 | 36.05 | 20.42 | 17.93 | 18.28 | 16.21 |
| 102年Q4 | 60.13 | 35.90 | 20.76 | 18.23 | 18.34 | 16.58 |
| 103年Q1 | 58.88 | 37.64 | 20.99 | 18.91 | 18.58 | 17.23 |
| 105年Q1 | 41.22(估) | 26.35(估) | 14.69(估) | 13.24(估) | 13.01(估) | 12.06(估) |
(二).房價所得比調整為10以下
所謂房價所得比是指購屋總價除以家庭年所得以後的數值。整體而言，房價所得比愈高，表示人民用於購屋而不吃不喝所需的時間愈久，亦即人民購屋的痛苦指數也愈大；若以房價所得比的變化情形來加以觀察，便可發現國內房市確實呈現反轉趨勢，但台北市、新北市、台中市，以及高雄市等則依然上升。
因此，若以「房價所得比降為10以下」的政策為例，且政府為達成政策目標，則2015年第4季，台北市的房價所得比預估將降為9.91倍，新北市則為8.36倍，其餘各主要都會地區如桃竹縣市(4.26)、台中市(5.37)、台南市(4.19)、高雄市(4.84)，至於全台灣的房價所得比則由8.37降為5.52。有關台灣全台及都會地區房價所得比之比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣全台及都會地區房價所得比比較表 單位：倍
| 縣市别 | 2012第4季 | 2013第4季 | 2013漲跌 | 2015第4季 | 比較(%) |
| 台北市 | 13.1 | 15.01 | 14.58 | 9.91(估) | 1 |
| 新北市 | 9.4 | 12.67 | 34.79 | 8.36(估) | 0.8436 |
| 桃竹縣市 | 7.5 | 6.46 | -13.87 | 4.26(估) | 0.4299 |
| 台中市 | 5.9 | 8.14 | 37.97 | 5.37(估) | 0.5419 |
| 台南市 | 6.8 | 6.35 | -6.62 | 4.19(估) | 0.4228 |
| 高雄市 | 6.9 | 7.34 | 6.38 | 4.84(估) | 0.4884 |
| 全台 | 8.3 | 8.37 | 0.84 | 5.52(估) | 0.5570 |
(三).房市政策之修正
長久以來，在居住正義的理念下，政府的「健房」政策行之多年，然而，國人所謂的「打房」政策是否具有成效，值得進一步考量，特別是2014年4月，財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，但能否具體實現，有必要進一步加以觀察。
基本上，財政部與台北市政府聯袂「健房」或「打房」政策，雖可使國內房價升幅趨勢暫時趨軟，但在國人有土斯有財、國內投資管道相對較少、不動產投資報酬率較高、房地產業為國內景氣火車頭、房價所得比偏高宜以提高所得及抑低房價同時併行，以及打房政策若過於嚴苛，可能妨礙國家經濟整體性的發展...等因素的相互交夾下，政府的打房政策應慎重以對，不能一昧打房而忽略了整體經濟的發展，主要因影響房價的相關因素多而複雜，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，不能以單一因素來作為打房的主要原因。
除此之外，房地產有經濟景氣火車頭之稱，其上下游的相關產業得多，因此，政府若一昧打房，卻無相對應的配套措施以之因應，則打房的同時，其實也等於對其上、下游產業的打擊，進一步也就影響整個國家經濟的發展，而若因此而引發房市泡沫現象，則非海島型經濟的台灣所能承受。亦即政府的打房政策有可能讓國內房價達成二年降三成的目標，唯其所帶來的負面因素，包括國內經濟成長率的下調、失業率的增加、金融業的衰退...等，都是政府必須考量的因素，特別是房價下調所帶來的經濟發展之負面效果若遠比房價下跌的損失為大時，則是否要以「兩年內房價下降二成，房價所得比降為10以下」為訴求，確實有必要進一步來做考量。
誠如藍營台北市長參選人所公布之公營住宅政策內容，其開宗明義所言：「公營住宅是政治、經濟和社會三個層面的問題，必須小心謹慎處理」。
六.結論與建議
經由前述說明，可將本研究的結論與建議說明如下述：
(一).結論
本研究的結論簡述如下：
1. 2014年的九合一選舉是馬英九總統連任以後，首次面臨的全國性選舉，是1994年中華民國實施省市長選舉以來最大規模的地方層級選舉，是2016年中華民國總統選舉的前哨戰，亦為臺灣政治日後發展之關鍵指標，對國內政黨政治發展具有重大的意義。
2.國內房市「健房」或「打房」政策實施的背景因素主要包括都會地區房價不合理高漲、房價所得比偏高、購屋人貸款負擔比重大、在亞洲主要國家中的貸款負擔比偏高，以及影響不動產價格變動的因素複雜，政府難於掌控...等。
3.台北市現行的住宅政策主要是透過不同的政策工具，以提供適價、適量、適質、 適地、適時的「適宜住宅」為原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。而藍營市長候選人的住宅政策之主要模式是運用都市建設動能，全力發展新優
質公營住宅，而其政策主軸包括一區一示範社宅，以及著重TOD觀念，沿重要交通軸線打造便捷的社會住宅。
4.有關藍營的台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的規劃中，宜以現行住宅政策為基礎，瞭解公營住宅的內容，合理公平解決市民的居住問題，並隨時檢視已公佈之房市政策內容等。
5.在居住正義的理念下，財政部與台北市政府於2014年4月提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，事實上，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，因此，台北市有關住房政策目標的宣佈宜慎重考量。
(二).建議
經由前述的結論說明，可據以列出本研究的建議如下：
1. 2014年的九合一選舉對國內政黨政治的發展具有重大影響，政黨必須團團結一致，隨時掌握民意變化脈動，提出合理可行的政策，用以符合人民的需求，並全力爭取勝選席位，因為若不能勝選，則競選人僅是空有理想。
2.國內都會地區房價不合理高漲為十大民怨之首，影響人民權益甚大，若能合理解決房價問題，應可部分舒解民怨問題，亦是政黨獲得勝選的重要關鍵因素。
3.台北市現行的住宅政策已提出「適宜住宅」的原則，並以達成「滿足協助居住需求」為目標。因此，藍營候選人宜進一步修正房市政策內容，並架構相對較佳的住宅政策以之因應。
4.2014年台北市長候選人競選團隊對於推動住宅政策的做法，宜以現行住宅政策為基礎，隨時檢視已公佈之房市政策內容，再根據人民需求與現實條件，提出合理合宜的住宅政策，並以達成勝選為主要考量。
5.財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，唯此二者與國內整體經濟發展可能產生擠兌效果，加上房市問題是一 個國家的綜合性問題，故政策宣佈必須慎重考量，但可作為台北市政府修正住房政策目標之參考。
註釋
註一：2014年中華民國地方公職人員選舉又名為2014年九合一選舉，於2014年11月29日舉行，由六個直轄市選出新一屆的直轄市長、直轄市議員及里長，其中，直轄市山地原住民區將首度選出區長及區民代表，並由臺灣(包括11縣3市)及福建(包括金門、連江2縣)兩個省份分別選出新一屆的縣市長、縣市議員、鄉鎮市長、鄉鎮市民代表，以及村里長等。應選名額共計11,130名，分別是直轄市長6名、直轄市議員375名、縣市長16名、縣市議員532名、鄉鎮市長198名、鄉鎮市民代表2,096名、村里長7,851名、山地原住民區長6名、山地原住民區民代表50名。
註二：2009年11月，行政院研考會舉行「十大民怨，你來投」網路票選活動，歸納出十五個民怨項目，供民眾票選。結果是都會地區房價過高(3957，占27.95%)高居民怨榜首，其次是電話網路詐騙氾濫(2500，占17.66%)、求職不易與失業問題(1695，占11.97%)、毒品充斥(1219，占8.61%)、民生物價過高(1159，占8.19%)、交通違規拖吊過於嚴格(968，占6.84%)、公共廁所不乾淨(742，占5.24%)、幼兒托育不安全(653，占4.61%)、食品衛生把關不嚴(646，占4.56%)、占用騎樓道路或車位(617，占4.36%)。
參考文獻
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MoneyDJ 財經知識庫
網站Google、Wikipedia encyclopedia等。
※本文修正自2014年9月1日現代營建專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)