摘要
台灣都會地區房價不合理高漲問題是國內十大民怨之首，為打擊房價不當高漲，政府曾推出健全房屋市場方案、課徵豪宅稅等以之因應，並推出社會住宅、合宜住宅、青年住宅、現代住宅等各種不同類型的住宅，用以增加房市供給，然而，台灣房地産價格並未因此而有效下調；財政部因而計劃徵收囤房稅，台北市政府更提出兩年房價降三成的主張；由於房市問題不是單一問題，而是綜合性的國家經濟發展問題，且房地產有經濟景氣火車頭之稱，政府若一味實施打房政策，卻無足夠的配套措施以之因應，則嚴苛的打房措施同時也可能讓其他相關產業受害，亦即政府打房措施雖然立意良善，但若因而違害了國家經濟的正常發展，甚或引發房市泡沫化的問題，則以台灣島型經濟的特性而言，實為不可承受之重，政府對於「台灣房價二年降三成」的說法，可能仍須進一步的考量。
在政黨政策攻防及因應都會地區房價不當高漲的政策下，財政部計劃課徵囤房稅，台北市政府則公開宣示，房價二年降三成，房價所得比調整為10倍以下，然而，這是真的嗎？
一.前言
為了因應都會地區高房價，以及房價所得比居高不下的問題，財政部主張課徵囤房稅，而台北市政府更是信誓旦旦地要在未來兩年內，讓台灣的房價下跌三成，然而，若以國人根深蒂固的「有土斯有財」觀念，當前國人對房地產的持有情形，以及房價下跌可能對國內政經體系所產生重大衝擊...等情境的考量下，則台灣的房價真有可能在未來兩年內下降三成嗎？
二.選舉與房市
2014年，中華民國地方公職人員選舉(七合一選舉)將於11月29日舉行，由六都選出新一屆的直轄市長、市議員及里長，臺灣省(11縣3市)及福建省(2縣)選出新一屆的縣市長、議員、鄉鎮市長、鄉鎮市民代表及村里長等。此次選舉是將所有地方公職人員選舉合併舉行，以減少選務經費，降低社會成本，其利意甚佳，此種簡化選舉模式值得國人肯定，然而，由於七合一選舉結果牽涉到政黨利益及國家前景甚大，因而引發國人的重視。
國內七合一選舉雖然要在半年以後才舉行，但各黨候選人在相繼確認以後，各相關議題再起爭議，違反社會安寧的脫序行為層出不窮，其中，最受國人所關心的房價問題，再度成為候選人為凸顯自已的專業形象或引發選民注意的熱門話題，在媒體與候選人的連袂炒作下，財政部與台北市政府因而宣示，將持續打房政策，而有關不動產稅賦的改革問題，包括囤房稅、空屋稅、持有稅...等都成了大家所關心的話題，當然，大家最所關心的「台灣房市會泡沫化嗎?」議題，也再度受到國人的關注，政府各相關部門並紛紛提出因應策略，因為以台灣海島型經濟的本質而言，實在經不起房市泡沫化所帶來的經濟衝擊，而政府不當的打擊房市，且若無適當的配套措施以之因應，則有可能讓台灣房市蒙上泡沬化的陰影。
三.萊枋財富報告
為了解當前房地產行情變動情形，可以從國內外的相關資料來加以佐證，前者如萊坊的財富報告，後者如政府的打房措施，因此，有關房地產行情分析可分為下列幾個部分來說明：
(一).萊坊的財富報告
萊坊(Knight Frank)是國際前五大房地產顧問公司，總部設在英國，其每年針對全球87個城市進行調查，並發布「萊坊房地產指數」及財富報告。萊坊把各主要國家的城市房價按高低排序，最高百分之十就是「豪宅」。由於萊坊是全球最大的獨立物業諮詢公司，其財富報告的內容是透過其全球48個國家的330個辦事處的業務網路，為眾多超高資產淨值人士(富豪)及其顧問提供高端物業服務。另外，萊坊遍及世界各地的服務網路，使得其能夠針對全球主要住宅和商用地產市場的開發和投資需求，提供獨到的專業建議，而其財富報告中的內容，主要包括下列各項，即：
1.態度調查
態度調查是萊坊《財富報告》的關鍵研究重點之一，同時也是貫穿整個報告的大部分內容。萊坊的《財富報告》主要是調查那些具有超高資產淨值人士中，其對房地產及其投資和消費方面的態度。調查範圍涵蓋約600名私人銀行家或財富顧問所代表的全球約23,000名超高資產淨值客戶的最新狀況；再按照世界主要區域，對調查結果加以細分為歐洲、俄羅斯和獨聯體、亞洲、澳大拉西亞、中東、非洲、北美和拉丁美洲等，藉以瞭解這些富豪對高價房地產的看法與做法。
2.財富創造
在經濟學的乘數效用與加速理論中，說明經由財富的槓桿操作，富人可能愈來愈富有，而窮人則可能愈來愈弱勢的現象。就這個問題而言，有四分之三的調查受訪者認為，2013年，其客戶的淨資產值較2012年上升；至2014年，約65%的受訪者表示，其客戶的財富創造前景保持樂觀態度，亦即世界各國的富豪對其未來的財富增加，普遍持有樂觀且持續增加的看法。
另外，在2014年中，財富創造表現最強的區域是歐洲和中東，有大約70%的受訪者認為，其客戶對財富創造前景頗有信心。而可能影響超高資產淨值人士財富創造的因素中，有42%的人認為當地經濟形勢的改變最具影響，而21%的受訪者則認為，地方稅收條件可能會引起創造財富的負面作用。
3.豪宅物業
根據萊坊財富報告的調查結果，世界各國之超高資產淨值人士(富豪)平均擁有2.4套住宅，而其主要住宅和第二住宅平均價值占其資產淨值約三成(28%)。2014年，有超過20%的富豪會考慮購置新住宅，而15%的富豪正在考慮更換其主要居住國的住宅。而生活品質則是其更換居住國的主要原因，其中，英國是各國富豪最青睞的地方。
4.物業投資
物業(property or estate)是指財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代由香港引入國內，現已形成了一個完整的概念，物業是指正在使用中，或已經可以投入使用的各類建築物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單一房地產，以及依托於該實體上的權益。其中，各類建築物分為住宅小區的房屋、商業大廈、綜合商住樓房、公寓、別墅、工業廠房、倉庫、體育場館等；配套設施分為市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；場地則可分為庭院、綠地、道路等。而根據萊坊的調查報告，物業投資占富豪投資組合的近四分之一，其中，物業作為一種資產類別的熱門程度更是有增無減。2013年，有超過40%的調查受訪者表示，其客戶增加了對物業的投資分配，並有47%的受訪者認為，2014年，將加大對物業的投資力度。其中，住宅物業是最熱門的投資領域(占54%)，其次是商用物業(占34%)，再次是農業用地和林地(占12%)。
5.其他投資
除了物業投資以外，其他資產類別的投資亦包含在內，其中，證券投資的部分上升最快，有65%的淨受訪者認為，其客戶可能在2014年加大對證券和股票的投資，這也反映了投資者對風險的偏好的提高。另方面，黃金投資的熱潮漸退，有26%的受訪者表示，其客戶將會減少在這些方面的投資。
6.奢侈品消費趨勢
在奢侈品的消費方面，2014年，僅有7%的受訪者認為其客戶將減少在奢侈品方面的開銷，而有36%的受訪者預測其客戶將會增加這方面的支出。此外，有44%的富豪對藝術品的收藏興趣漸濃，有34%的人享受高檔葡萄酒，另有32%的受訪者則偏愛於汽車和手錶。除了這些奢侈品的投資潛力外，個人愛好則是富豪收藏的主要誘因。
(二).台灣的豪宅與高房價
根據2014年萊坊房地產顧問公司(Knight Frank)財富報告的調查資料，台北市豪宅每坪約262萬元，排名全球第六，亦即100萬美元(約三千萬台幣)只能在北市買到11坪豪宅。台北不但超越紐約豪宅的每坪247萬元，而且也再度凸顯出台北豪宅的高房價，已逾世界一般豪宅行情。
根據萊坊財富報告調查，全球豪宅最貴的城市是摩納哥，每坪約台幣661萬元，香港次之，倫敦與新加坡又次之，其每坪房價分別為482、394、304萬元，台北排名第六，每坪價位為262百萬元(若就房地產的權狀面積估算，每坪平均單價為170萬元，若比照外國以淨面積來估算，則每坪達262萬元)，在世界排名第6。另外，在換算為淨面積的豪宅排名中，東京為第16名，單價約131萬元，約只有台北行情的一半。有關全球豪宅價格前10名比較可參閱表1的說明。
資料來源:2014萊坊財富報告。作者整理。
說明:1.台北豪宅比照全球，換算淨面積計算房價。
2.單價為新台幣。
四.政府打房政策
為了解決都會地區房價不當高漲的問題，政府相關部門曾提出許多方案以之因應，茲擇其較重要者說明如下：
(一).健全房屋市場方案
為了解決都會地區高房價問題，立法院內政委員會曾邀內政部、財政部、金管會、國防部、國發會、央行、衛福部、勞動部等八單位，就購屋痛苦指數居高不下問題，政府如何解決進行專案報告。因此，內政部以2010年提出「健全房屋市場方案」以之因應，而其方案內容主要有三個大方向，包括：
1.藉由租稅來抑制房屋投機炒作；
2.實現居住正義增加房屋供給；
3.健全不動產交易資訊。
在健全房市的三大方向中，政府打房政策大抵含蓋下列幾項議題，即：
1.擴大「豪宅稅」的實施範圍；
2.加重不動產持有稅；
3.對非自住房屋加重課稅；
4.加速國有地活化進度。
(二).增加房屋供給
價格是市場供需的反應，因此，抑低房價的主要方法之一就是增加房地產的供應量，而政府為因應都會地區房價不當高揚而推出的住宅很多，比較重要者有社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等，簡述如下：
1.社會住宅
社會住宅(social housing)又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，是一種「只租不賣」的住宅，也就是由政府直接或補助興建，或民間擁有之合於居住標準的房屋，採只租不賣模式，以低於市場租金，或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。
2.合宜住宅
根據「住宅法」草案中對於「合宜住宅」的定義，「合宜住宅」是由政府招商投資興建，以平準價格優先售予一定所得以下，且無自有住宅者。合宜住宅係是依「健全房屋市場方案」辦理，為房地出售，採限定承購資格，提供中低收入之無自有住宅家庭合宜價位之住宅，以達促進台北都會區住宅供給與需求之均衡，舒緩房價上漲情形之政策目標。目前推動中之合宜住宅位於機場捷運A7 站周邊及板橋浮洲地區，前者有助提升機場捷運線之運量，後者則可適度增加房市的供應量。
3.現代住宅
2011年，根據行政院經濟建設委員會所提出的「民國101 年至民國104 年整體住宅政策實施方案」內容，其對現代住宅的定義為：「由政府和民間合作協助興辦現代住宅，並解決受薪階級及中低收入家庭租、購屋問題。」亦即現代住宅是由行政院經濟建設委員會擬定，為政府與民間共同興建的住宅，藉以創造公平的租、購屋機會。唯現代住宅仍在規劃與商討階段，並未進一步具體實現。
4.青年住宅
青年住宅主要是給予二十歲到四十歲的青年人一個優惠購屋方案，而其方案內容主要是由政府以現有的大樓、宿舍等改裝，經細部規劃並處理以後，再以低價出租給有需要的青年。唯有關青年住宅的推動與執行，目前仍處於規劃階段。
(三).課徵實施豪宅稅
2011年7月，台北市政府正式課徵「豪宅稅」，亦即為高級住宅合理加價課徵房屋稅。其課徵條件及方式如下：
1.課徵條件
豪宅稅課徵必須先符合豪宅的規範，而所謂豪宅必須符合下列的條件，即：
(1). 豪宅是指獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全八項標準。
(2).符合上述條件之鋼筋混凝土構造。
(3).符合上述條件之住宅大樓(不含商業大樓與別墅)。
2.課徵方式
一般而言，房價課徵有其一定的估算方法，依據現行台北市課徵房屋稅方式：「折舊後開徵當年房屋現值=核定單價(元/坪)×(1－折舊年數×折舊率)×街路等級調整率×面積」。豪宅稅課定方式同於現行房屋稅課徵方式，其差異性為市政府對於其「街路等級調整率」加以修正，以調高路段率加價倍數方式，調高房屋標準層單價。
根據台北市重新評定房屋稅的地區，有關「房屋街路等級調整率」共調整452條路段，經台北市政府清查以後，符合豪宅定義住宅約有252處，共380棟，10168戶。除萬華區沒有規範中的豪宅外，大安區處數最多有61處，至於棟數與戶數最多的區域則為信義區，共95棟，計2149戶。若以中正區愛國西路一品苑豪宅市價約一億六千萬元為例，則原房屋稅約34000元，實施豪宅稅之後增為89000元，稅賦增加161.76%；帝寶豪宅一戶約2.6億元，房屋稅約70000元，實施豪宅稅後課稅304947元，稅賦增約四倍(335.64%)。
截自2014年上半年，台北市應是全台唯一針對高價住宅開徵「豪宅稅」的地方政府，但目前列管並課徵重稅的豪宅僅有3000餘戶，戶數似太少，為居住正義或增加地方稅入之考量，宜重新檢討豪宅定義，並擴大實施豪宅稅。
(四).實施囤房稅
房地產稅制改革包括所得稅、交易稅和持有稅，先針對房有持有稅的部分，包括房屋稅的稅率和稅基的調整，而在實務上，可以先擬定做法並立即推動，以抑制囤房。目前所有住家用房屋不分自住或非自住，房屋稅率僅1.2%，不動產持有稅過低，因而助長囤房炒作風氣，藉由稅基與稅率的調整，可以檢討彈性稅率是否擴大的問題。
1.課徵條件
一般而言，政府若要實施囤房稅，則必須先有周延而良好的規範，特別是自住型住宅與非自住型住宅的稅率差距極大，為課徵囤房稅，必須先對自住定義加以規範，而政府對於自住型住宅的定義主要包括下列三項，即：
(1).夫妻必須是一戶；
(2).買給父母直系尊親屬或成年子女算自住；
(3).買給未成年子匚不算自住。
2.提升囤房稅率
囤房一般是指非自住型的房地產，囤房稅則是政府為因應投資人囤房而拉高不動產價格而課徵的稅賦，而囤房稅將非自住房屋稅率由現行的1.2％-2％，最高提升至3.6％，調升幅度約3倍。
根據國際房地產顧問公司萊坊(Knight Frank)的財富報告，顯示全台灣有66萬人持有3間以上的房屋，而根據現行不動產稅賦規範，自住房屋稅率為1.2%，其他非自住型房屋稅率則在1.2%-2%之間，政府為打壓高房價，因而對擁有多房且有囤房現象的消費者提出囤房稅，初步做法是將自住及公益出租人出租使用房屋維持1.2%; 其他非自住房地產將從1.2%-2%稅率調為1.5%-3.6%，營業用房屋稅維持在3-5%，醫療及私人診所、自由職業事務所等的房屋稅率，則由現行的1.5-2.5%調高為3-5%。若財政部的囤房稅獲得支持，並順利通過立法程序，則於2015年5月，房屋稅將會提高，預估約有15%的房屋擁有人會受到影響。
五、政府打房效果
根據世界銀行定義，一般標準的房價所得比應低於5倍。而根據內政部營建署的認定，合理的貸款負擔率應低於30%，若超過此比率，代表房貸負擔太重。2013年第4季，全國平均房價所得比8倍，房貸負擔率35%，顯然國內房價偏高的事實極為明顯，政府因而有持續打房的主張，如財政部擬議開徵囤房稅，而台北市則有二年房價降三成的主張，同時張國內的房價所得比降為10以下。
(一).房價二年降三成
台北市政府對於「二年內房價降三成」的說法，可以利用國內房價及房市所得比資料來加以說明。
根據內政部營建署所公佈的資料顯示，若以2013年第2季為比較基礎，便可發現國內房市的整體購屋人平均購屋價格約為904萬元，比第1季的913.2萬元下降約1.01%；同段期間內，每坪單價則由24.5萬元降為23.3萬元，降幅為4.90%；若從都會地區的購屋單價來觀察，便可發現除了台北市的房價由2013年第1季的55.4萬元調升為56.3萬元，漲幅為1.62%之外，其餘各都會地區的房市單價均呈下降現象，其中，又以台中市的跌幅超過一成為最大，由18.3萬元調降為15.4萬元，降幅達-15.85%。另外，若以2013年第2季與第1季的房價比較，則除了台北市的房價持續上升1.62%之外，其餘各主要縣市都呈下降走勢，如高雄市、台中市、新北市、台南市，以及桃竹縣市的降幅則分別為-19.14%、-14.21%、-3.85%、-1.65%、-2.53%等，亦即國內主要都會地區房價的下降走勢有愈來愈明顯的趨勢。
若從政府對國內房價二年降三成的說法，則2015年第2季的台北市房價，可以控制在每坪40萬元以下，在有關台灣全台及都會地區房市購屋單價比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣全台及都會地區房市購屋單價比較表 單位：萬元/坪；％
資料來源：1.內政部營建署，2013年9月暨2014年4月；
2.表中，(1)為2013年第一季與2012年第4季的漲跌幅；(2)為2013年第二季與2013年第一季的漲跌幅；
3.作者估算並整理。
若根據信義房屋所公佈的統計資料，並以都會地區的標準房價來觀察，在兩年下降三成的考量下，則台北市、新北市、桃園、新竹、台中、高雄等各主要都會地區的房價，在民國105年第一季的房價中，每坪價位分別為41.22、36.35、14.69、13.24、13.01、12.06萬元，有關台灣各都會地區標準房價比較可參閱表2的說明。
表2 台灣各都會地區標準房價比較表 單位：萬元/坪
資料來源：信義房屋
說明：1.在二年降三成的政策下，105Q1房價是依103Q1房價估算。
2.作者整理並估算。
(二).房價所得比調整為10以下
另方面，若從政府對國內房價所得比降為10倍以下的說法，則可從當前各主要縣市的房價所得比的變化情形來加以說明。
所謂房價所得比是指購屋總價除以家庭年所得以後的數值。整體而言，房價所得比愈高，表示人民用於購屋而不吃不喝所需的時間愈久，亦即人民購屋的痛苦指數也愈大；若以房價所得比的變化情形來加以觀察，便可發現國內房市確實呈現反轉趨勢，如於2012年第4 季與2013年第4季的主要都會地區之房價所得比資料來做比較，便可發現在最近一年中，除了桃竹縣市與台南市的房價所得比各下降-13.87%與-6.62%之外，其餘各主要都會區的房價所得比均為上升的情形，其中，又以台中市的房價所得比大於三成以上為最高(37.92%)，新北市的34.79%次之，台北市與高雄市則分別上升14.58%與6.38%。
今若以「房價所得比降為10以下」的政策為例，且政府為達成政策目標，則2015年第4季，台北市的房價所得比預估將降為9.91倍，新北市則為8.36倍，其餘各主要都會地區如桃竹縣市(4.26)、台中市(5.37)、台南市(4.19)、高雄市(4.84)，至於全台灣的房價所得比則由8.37降為5.52。若再假設台北市的房價所得比為1，則除了新北市與台中市之外，其餘各主要都會區的房價所得比均不到台北市的一半，有關台灣全台及都會地區房價所得比之比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣全台及都會地區房價所得比比較表 單位：倍
資料來源：同表1。
說明：1.桃竹縣市的房價所得比是以新竹縣市的平均為基準(新竹縣為7.62；新竹市為7.30)
2.若政府將房價所得比降為10以下，則2015年各主要都會地區的房價所得比以2013年的房價所得比乘上0.66倍為初步估算。
六.打房政策之檢討
長久以來，在居住正義的理念下，打房政策行之多年，然而，政府國內的打房政策是否具有成效，值得進一步考量，特別是2014年4月，財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，但能否具體實現，這可從下列幾點來加以觀察。
(一).豪宅的需求量數較多
在房地產市場中，為了解決都會地區房會偏高的問題，政府針對豪宅展開查稅、課徵豪宅稅、緊縮貸款等措施，但台北市的豪宅價格並不因此而呈現疲軟狀態，2013年，豪宅的漲幅仍達25%；主要因台北市的富豪人數並不亞於世界其他主要國家，因為根據萊坊的調查，在全世界的「富豪」排行榜中，在台灣，資產超過新台幣九億元的富豪共有1503人，全球排名第22；身家逾30億元的富人計440人，排名17；家產三百億元以上的富豪則有22人，排名11。由於富豪人數相對較多，對於豪宅的需求量數也較大，因此，在台北市最高檔的房市個案中，帝寶房價雖已翻漲四倍，2013年成交價每坪達298萬元，但對豪宅的需求量數仍大，唯因北市豪宅市場已逐漸進入高峰期，加上政府打房措施一再推出，投資台北豪宅的風險已經偏高，若非出身豪門，否則宜注意豪宅投資的可能風險。
(二).影響房價的因素複雜
基本上，財政部與台北市政府聯袂打房政策，雖可使國內房價升幅趨勢暫時趨軟，但在國人有土斯有財、國內投資管道相對較少、不動產投資報酬率較高、房地產業為國內景氣火車頭、房價所得比偏高宜以提高所得及抑低房價同時併行，以及打房政策若過於嚴苛，可能妨礙國家經濟整體性的發展...等因素的相互交夾下，政府的打房政策應慎重以對，不能一昧打房而忽略了整體經濟的發展，主要因影響房價的相關因素多而複雜，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，不能以單一因素來作為打房的主要原因。
(三).房市泡沫化的疑慮
房地產有經濟景氣火車頭之稱，其上下游的相關產業得多，因此，政府若一昧打房，卻無相對應的配套措施以之因應，則打房的同時，其實也等於對其上游產業的打擊，進一步也就影響整個國家經濟的發展，而若因此而引發房市泡沫現象，則非海島型經濟的台灣所能承受。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本研的結論如下述。
(一).結論
本研究的結論可歸納如下：
1.國內七合一選舉在2014年底舉行，最受國人所關心的偏高房價再度成為選舉的熱門話題，財政部與台北市政府因而有持續打房政策的主張，唯若無適當的配套措施以之因應，則會讓台灣房市蒙上房市泡沬化的陰影。
2. 根據萊坊財富報告的調查結果，世界各國之富豪平均擁有2.4套住宅，而2014年，有超過20%的富豪會考慮購置新住宅，且將加大對物業的投資力度，而住宅物業是最熱門的投資領域(占54%)，次為商用物業(占34%)與農業用地和林地(占12%)。另外，台北市豪宅排名全球第6位，東京為第16名，其單價約僅有台北行情的一半，顯見台北市的房價確實偏高。
3.為了解決都會地區高房價問題，內政部提出「健全房屋市場方案」政策，亦推出社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等以之因應，同時，台北市政府課徵「豪宅稅」，並預計實施囤房稅，但抑低房價效果不彰。
4. 國內的打房政策是否具有成效，以及能否達成「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，必須考量台北市的富豪人數並不亞於世界其他主要國家，其對豪宅的需求量相對較多，且影響房價的因素相對複雜，如國人有土斯有財、國內投資管道相對較少...等因素不易克服，加上打房若無相對應的配套措施以之因應，則可能因此而引發房市泡沫現象，且其並非是海島型經濟的台灣所能承受。
(二).建議
經由上述的結論，可據以列出本研究的建議如下：
1.在民主國家中，選舉是常態，房價偏高既是國人最所關心的重要問題之一，政府自然不能迴避，因此，必須即早提出相關政策以之因應，讓國內的房市問題可以獲得相對合理的選擇。
2.台北市豪宅的排名全球第6位，其售價為東京的兩倍，顯見台北市的房價確實偏高的實實，因此，台北市政府應可適度提高豪宅稅率，同時，亦可率先提出囤房稅的主張，以及其實際操作模式與進度，藉以減少投機人的囤積居奇。
3.為了解決都會地區高房價問題，政府已提出健全房屋市場方案，同時推出社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等以之因應，但抑低房價效果不彰。建議政府加強政策的執行力，若能以荷蘭興建社會住宅的模式，同時曾加其興建比率，應可適度解決房價相對偏高的問題。
4.歷年來，國內的打房政策一直未見其成效，若要達成「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，其因應模式更為不易，在此情況下，除了政務官必須謹言慎行之外，更須有具體可行的配套措施以之因應，同時，也要考量不當的打房措施可能引來房市泡沫的疑慮，因為這絶非海島型經濟的台灣所能承受的。
整體而言，國人樂見政府能以大刀闊斧的決心，為國人所關心的房市問題提出解決方案，但若不能綜觀大局，又無配套措施可資因應，則其能否如預期般地讓房價下降三成，可能仍不免流於「口號治房」之譏，或許國人可將「房價所得比降為10以下，房價兩年下降三成」的說法視為政治語言，因為即使房價兩年降三成為真，但其所引發的國家政經之傷害，可能遠比所減少的三成房價為大，所謂「兩害相權取其輕，兩利相權取其大」，政策宣示實不可不慎。
總之，台彎房價在兩年內降低三成，以及房價所得比調整為10以下的政策性說法，對學者專家而言，無可厚非，但站在政府的立場，可能仍需慎重考量，僅供酌參，或許更佳。
參考文獻
謝明瑞(2014)，台灣房地產行情變動分析，現代營建專欄5月號。
謝明瑞(2013)，台灣房市會發生泡沫化嗎，國家政策研究基金會。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
台灣都會地區房價不合理高漲問題是國內十大民怨之首，為打擊房價不當高漲，政府曾推出健全房屋市場方案、課徵豪宅稅等以之因應，並推出社會住宅、合宜住宅、青年住宅、現代住宅等各種不同類型的住宅，用以增加房市供給，然而，台灣房地産價格並未因此而有效下調；財政部因而計劃徵收囤房稅，台北市政府更提出兩年房價降三成的主張；由於房市問題不是單一問題，而是綜合性的國家經濟發展問題，且房地產有經濟景氣火車頭之稱，政府若一味實施打房政策，卻無足夠的配套措施以之因應，則嚴苛的打房措施同時也可能讓其他相關產業受害，亦即政府打房措施雖然立意良善，但若因而違害了國家經濟的正常發展，甚或引發房市泡沫化的問題，則以台灣島型經濟的特性而言，實為不可承受之重，政府對於「台灣房價二年降三成」的說法，可能仍須進一步的考量。
在政黨政策攻防及因應都會地區房價不當高漲的政策下，財政部計劃課徵囤房稅，台北市政府則公開宣示，房價二年降三成，房價所得比調整為10倍以下，然而，這是真的嗎？
一.前言
為了因應都會地區高房價，以及房價所得比居高不下的問題，財政部主張課徵囤房稅，而台北市政府更是信誓旦旦地要在未來兩年內，讓台灣的房價下跌三成，然而，若以國人根深蒂固的「有土斯有財」觀念，當前國人對房地產的持有情形，以及房價下跌可能對國內政經體系所產生重大衝擊...等情境的考量下，則台灣的房價真有可能在未來兩年內下降三成嗎？
二.選舉與房市
2014年，中華民國地方公職人員選舉(七合一選舉)將於11月29日舉行，由六都選出新一屆的直轄市長、市議員及里長，臺灣省(11縣3市)及福建省(2縣)選出新一屆的縣市長、議員、鄉鎮市長、鄉鎮市民代表及村里長等。此次選舉是將所有地方公職人員選舉合併舉行，以減少選務經費，降低社會成本，其利意甚佳，此種簡化選舉模式值得國人肯定，然而，由於七合一選舉結果牽涉到政黨利益及國家前景甚大，因而引發國人的重視。
國內七合一選舉雖然要在半年以後才舉行，但各黨候選人在相繼確認以後，各相關議題再起爭議，違反社會安寧的脫序行為層出不窮，其中，最受國人所關心的房價問題，再度成為候選人為凸顯自已的專業形象或引發選民注意的熱門話題，在媒體與候選人的連袂炒作下，財政部與台北市政府因而宣示，將持續打房政策，而有關不動產稅賦的改革問題，包括囤房稅、空屋稅、持有稅...等都成了大家所關心的話題，當然，大家最所關心的「台灣房市會泡沫化嗎?」議題，也再度受到國人的關注，政府各相關部門並紛紛提出因應策略，因為以台灣海島型經濟的本質而言，實在經不起房市泡沫化所帶來的經濟衝擊，而政府不當的打擊房市，且若無適當的配套措施以之因應，則有可能讓台灣房市蒙上泡沬化的陰影。
三.萊枋財富報告
為了解當前房地產行情變動情形，可以從國內外的相關資料來加以佐證，前者如萊坊的財富報告，後者如政府的打房措施，因此，有關房地產行情分析可分為下列幾個部分來說明：
(一).萊坊的財富報告
萊坊(Knight Frank)是國際前五大房地產顧問公司，總部設在英國，其每年針對全球87個城市進行調查，並發布「萊坊房地產指數」及財富報告。萊坊把各主要國家的城市房價按高低排序，最高百分之十就是「豪宅」。由於萊坊是全球最大的獨立物業諮詢公司，其財富報告的內容是透過其全球48個國家的330個辦事處的業務網路，為眾多超高資產淨值人士(富豪)及其顧問提供高端物業服務。另外，萊坊遍及世界各地的服務網路，使得其能夠針對全球主要住宅和商用地產市場的開發和投資需求，提供獨到的專業建議，而其財富報告中的內容，主要包括下列各項，即：
1.態度調查
態度調查是萊坊《財富報告》的關鍵研究重點之一，同時也是貫穿整個報告的大部分內容。萊坊的《財富報告》主要是調查那些具有超高資產淨值人士中，其對房地產及其投資和消費方面的態度。調查範圍涵蓋約600名私人銀行家或財富顧問所代表的全球約23,000名超高資產淨值客戶的最新狀況；再按照世界主要區域，對調查結果加以細分為歐洲、俄羅斯和獨聯體、亞洲、澳大拉西亞、中東、非洲、北美和拉丁美洲等，藉以瞭解這些富豪對高價房地產的看法與做法。
2.財富創造
在經濟學的乘數效用與加速理論中，說明經由財富的槓桿操作，富人可能愈來愈富有，而窮人則可能愈來愈弱勢的現象。就這個問題而言，有四分之三的調查受訪者認為，2013年，其客戶的淨資產值較2012年上升；至2014年，約65%的受訪者表示，其客戶的財富創造前景保持樂觀態度，亦即世界各國的富豪對其未來的財富增加，普遍持有樂觀且持續增加的看法。
另外，在2014年中，財富創造表現最強的區域是歐洲和中東，有大約70%的受訪者認為，其客戶對財富創造前景頗有信心。而可能影響超高資產淨值人士財富創造的因素中，有42%的人認為當地經濟形勢的改變最具影響，而21%的受訪者則認為，地方稅收條件可能會引起創造財富的負面作用。
3.豪宅物業
根據萊坊財富報告的調查結果，世界各國之超高資產淨值人士(富豪)平均擁有2.4套住宅，而其主要住宅和第二住宅平均價值占其資產淨值約三成(28%)。2014年，有超過20%的富豪會考慮購置新住宅，而15%的富豪正在考慮更換其主要居住國的住宅。而生活品質則是其更換居住國的主要原因，其中，英國是各國富豪最青睞的地方。
4.物業投資
物業(property or estate)是指財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代由香港引入國內，現已形成了一個完整的概念，物業是指正在使用中，或已經可以投入使用的各類建築物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單一房地產，以及依托於該實體上的權益。其中，各類建築物分為住宅小區的房屋、商業大廈、綜合商住樓房、公寓、別墅、工業廠房、倉庫、體育場館等；配套設施分為市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；場地則可分為庭院、綠地、道路等。而根據萊坊的調查報告，物業投資占富豪投資組合的近四分之一，其中，物業作為一種資產類別的熱門程度更是有增無減。2013年，有超過40%的調查受訪者表示，其客戶增加了對物業的投資分配，並有47%的受訪者認為，2014年，將加大對物業的投資力度。其中，住宅物業是最熱門的投資領域(占54%)，其次是商用物業(占34%)，再次是農業用地和林地(占12%)。
5.其他投資
除了物業投資以外，其他資產類別的投資亦包含在內，其中，證券投資的部分上升最快，有65%的淨受訪者認為，其客戶可能在2014年加大對證券和股票的投資，這也反映了投資者對風險的偏好的提高。另方面，黃金投資的熱潮漸退，有26%的受訪者表示，其客戶將會減少在這些方面的投資。
6.奢侈品消費趨勢
在奢侈品的消費方面，2014年，僅有7%的受訪者認為其客戶將減少在奢侈品方面的開銷，而有36%的受訪者預測其客戶將會增加這方面的支出。此外，有44%的富豪對藝術品的收藏興趣漸濃，有34%的人享受高檔葡萄酒，另有32%的受訪者則偏愛於汽車和手錶。除了這些奢侈品的投資潛力外，個人愛好則是富豪收藏的主要誘因。
(二).台灣的豪宅與高房價
根據2014年萊坊房地產顧問公司(Knight Frank)財富報告的調查資料，台北市豪宅每坪約262萬元，排名全球第六，亦即100萬美元(約三千萬台幣)只能在北市買到11坪豪宅。台北不但超越紐約豪宅的每坪247萬元，而且也再度凸顯出台北豪宅的高房價，已逾世界一般豪宅行情。
根據萊坊財富報告調查，全球豪宅最貴的城市是摩納哥，每坪約台幣661萬元，香港次之，倫敦與新加坡又次之，其每坪房價分別為482、394、304萬元，台北排名第六，每坪價位為262百萬元(若就房地產的權狀面積估算，每坪平均單價為170萬元，若比照外國以淨面積來估算，則每坪達262萬元)，在世界排名第6。另外，在換算為淨面積的豪宅排名中，東京為第16名，單價約131萬元，約只有台北行情的一半。有關全球豪宅價格前10名比較可參閱表1的說明。
表1 全球豪宅價格前10名比較表 單位：新台幣
| 排名 |
大城市 (各主要城市豪宅排名) |
單價 (萬元/坪) |
100萬美元能買到的面積(坪) |
備註 (各國豪宅排名) |
| 01 | 摩洛哥 | 661 | 4.54 | 摩洛哥 |
| 02 | 香港 | 482 | 6.23 | 香港 |
| 03 | 倫敦 | 394 | 7.62 | 英國 |
| 04 | 新加坡 | 304 | 9.86 | 新加坡 |
| 05 | 日內瓦 | 286 | 10.50 | 瑞士 |
| 06 | 台北 | 262 | 11.46 | 台灣 |
| 07 | 紐約 | 247 | 12.16 | 美國 |
| 08 | 雪棃 | 241 | 12.46 | 澳洲 |
| 09 | 巴黎 | 238 | 12.61 | 法國 |
| 10 | 莫斯科 | 231 | 13.01 | 蘇俄 |
說明:1.台北豪宅比照全球，換算淨面積計算房價。
2.單價為新台幣。
四.政府打房政策
為了解決都會地區房價不當高漲的問題，政府相關部門曾提出許多方案以之因應，茲擇其較重要者說明如下：
(一).健全房屋市場方案
為了解決都會地區高房價問題，立法院內政委員會曾邀內政部、財政部、金管會、國防部、國發會、央行、衛福部、勞動部等八單位，就購屋痛苦指數居高不下問題，政府如何解決進行專案報告。因此，內政部以2010年提出「健全房屋市場方案」以之因應，而其方案內容主要有三個大方向，包括：
1.藉由租稅來抑制房屋投機炒作；
2.實現居住正義增加房屋供給；
3.健全不動產交易資訊。
在健全房市的三大方向中，政府打房政策大抵含蓋下列幾項議題，即：
1.擴大「豪宅稅」的實施範圍；
2.加重不動產持有稅；
3.對非自住房屋加重課稅；
4.加速國有地活化進度。
(二).增加房屋供給
價格是市場供需的反應，因此，抑低房價的主要方法之一就是增加房地產的供應量，而政府為因應都會地區房價不當高揚而推出的住宅很多，比較重要者有社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等，簡述如下：
1.社會住宅
社會住宅(social housing)又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，是一種「只租不賣」的住宅，也就是由政府直接或補助興建，或民間擁有之合於居住標準的房屋，採只租不賣模式，以低於市場租金，或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。
2.合宜住宅
根據「住宅法」草案中對於「合宜住宅」的定義，「合宜住宅」是由政府招商投資興建，以平準價格優先售予一定所得以下，且無自有住宅者。合宜住宅係是依「健全房屋市場方案」辦理，為房地出售，採限定承購資格，提供中低收入之無自有住宅家庭合宜價位之住宅，以達促進台北都會區住宅供給與需求之均衡，舒緩房價上漲情形之政策目標。目前推動中之合宜住宅位於機場捷運A7 站周邊及板橋浮洲地區，前者有助提升機場捷運線之運量，後者則可適度增加房市的供應量。
3.現代住宅
2011年，根據行政院經濟建設委員會所提出的「民國101 年至民國104 年整體住宅政策實施方案」內容，其對現代住宅的定義為：「由政府和民間合作協助興辦現代住宅，並解決受薪階級及中低收入家庭租、購屋問題。」亦即現代住宅是由行政院經濟建設委員會擬定，為政府與民間共同興建的住宅，藉以創造公平的租、購屋機會。唯現代住宅仍在規劃與商討階段，並未進一步具體實現。
4.青年住宅
青年住宅主要是給予二十歲到四十歲的青年人一個優惠購屋方案，而其方案內容主要是由政府以現有的大樓、宿舍等改裝，經細部規劃並處理以後，再以低價出租給有需要的青年。唯有關青年住宅的推動與執行，目前仍處於規劃階段。
(三).課徵實施豪宅稅
2011年7月，台北市政府正式課徵「豪宅稅」，亦即為高級住宅合理加價課徵房屋稅。其課徵條件及方式如下：
1.課徵條件
豪宅稅課徵必須先符合豪宅的規範，而所謂豪宅必須符合下列的條件，即：
(1). 豪宅是指獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全八項標準。
(2).符合上述條件之鋼筋混凝土構造。
(3).符合上述條件之住宅大樓(不含商業大樓與別墅)。
2.課徵方式
一般而言，房價課徵有其一定的估算方法，依據現行台北市課徵房屋稅方式：「折舊後開徵當年房屋現值=核定單價(元/坪)×(1－折舊年數×折舊率)×街路等級調整率×面積」。豪宅稅課定方式同於現行房屋稅課徵方式，其差異性為市政府對於其「街路等級調整率」加以修正，以調高路段率加價倍數方式，調高房屋標準層單價。
根據台北市重新評定房屋稅的地區，有關「房屋街路等級調整率」共調整452條路段，經台北市政府清查以後，符合豪宅定義住宅約有252處，共380棟，10168戶。除萬華區沒有規範中的豪宅外，大安區處數最多有61處，至於棟數與戶數最多的區域則為信義區，共95棟，計2149戶。若以中正區愛國西路一品苑豪宅市價約一億六千萬元為例，則原房屋稅約34000元，實施豪宅稅之後增為89000元，稅賦增加161.76%；帝寶豪宅一戶約2.6億元，房屋稅約70000元，實施豪宅稅後課稅304947元，稅賦增約四倍(335.64%)。
截自2014年上半年，台北市應是全台唯一針對高價住宅開徵「豪宅稅」的地方政府，但目前列管並課徵重稅的豪宅僅有3000餘戶，戶數似太少，為居住正義或增加地方稅入之考量，宜重新檢討豪宅定義，並擴大實施豪宅稅。
(四).實施囤房稅
房地產稅制改革包括所得稅、交易稅和持有稅，先針對房有持有稅的部分，包括房屋稅的稅率和稅基的調整，而在實務上，可以先擬定做法並立即推動，以抑制囤房。目前所有住家用房屋不分自住或非自住，房屋稅率僅1.2%，不動產持有稅過低，因而助長囤房炒作風氣，藉由稅基與稅率的調整，可以檢討彈性稅率是否擴大的問題。
1.課徵條件
一般而言，政府若要實施囤房稅，則必須先有周延而良好的規範，特別是自住型住宅與非自住型住宅的稅率差距極大，為課徵囤房稅，必須先對自住定義加以規範，而政府對於自住型住宅的定義主要包括下列三項，即：
(1).夫妻必須是一戶；
(2).買給父母直系尊親屬或成年子女算自住；
(3).買給未成年子匚不算自住。
2.提升囤房稅率
囤房一般是指非自住型的房地產，囤房稅則是政府為因應投資人囤房而拉高不動產價格而課徵的稅賦，而囤房稅將非自住房屋稅率由現行的1.2％-2％，最高提升至3.6％，調升幅度約3倍。
根據國際房地產顧問公司萊坊(Knight Frank)的財富報告，顯示全台灣有66萬人持有3間以上的房屋，而根據現行不動產稅賦規範，自住房屋稅率為1.2%，其他非自住型房屋稅率則在1.2%-2%之間，政府為打壓高房價，因而對擁有多房且有囤房現象的消費者提出囤房稅，初步做法是將自住及公益出租人出租使用房屋維持1.2%; 其他非自住房地產將從1.2%-2%稅率調為1.5%-3.6%，營業用房屋稅維持在3-5%，醫療及私人診所、自由職業事務所等的房屋稅率，則由現行的1.5-2.5%調高為3-5%。若財政部的囤房稅獲得支持，並順利通過立法程序，則於2015年5月，房屋稅將會提高，預估約有15%的房屋擁有人會受到影響。
五、政府打房效果
根據世界銀行定義，一般標準的房價所得比應低於5倍。而根據內政部營建署的認定，合理的貸款負擔率應低於30%，若超過此比率，代表房貸負擔太重。2013年第4季，全國平均房價所得比8倍，房貸負擔率35%，顯然國內房價偏高的事實極為明顯，政府因而有持續打房的主張，如財政部擬議開徵囤房稅，而台北市則有二年房價降三成的主張，同時張國內的房價所得比降為10以下。
(一).房價二年降三成
台北市政府對於「二年內房價降三成」的說法，可以利用國內房價及房市所得比資料來加以說明。
根據內政部營建署所公佈的資料顯示，若以2013年第2季為比較基礎，便可發現國內房市的整體購屋人平均購屋價格約為904萬元，比第1季的913.2萬元下降約1.01%；同段期間內，每坪單價則由24.5萬元降為23.3萬元，降幅為4.90%；若從都會地區的購屋單價來觀察，便可發現除了台北市的房價由2013年第1季的55.4萬元調升為56.3萬元，漲幅為1.62%之外，其餘各都會地區的房市單價均呈下降現象，其中，又以台中市的跌幅超過一成為最大，由18.3萬元調降為15.4萬元，降幅達-15.85%。另外，若以2013年第2季與第1季的房價比較，則除了台北市的房價持續上升1.62%之外，其餘各主要縣市都呈下降走勢，如高雄市、台中市、新北市、台南市，以及桃竹縣市的降幅則分別為-19.14%、-14.21%、-3.85%、-1.65%、-2.53%等，亦即國內主要都會地區房價的下降走勢有愈來愈明顯的趨勢。
若從政府對國內房價二年降三成的說法，則2015年第2季的台北市房價，可以控制在每坪40萬元以下，在有關台灣全台及都會地區房市購屋單價比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣全台及都會地區房市購屋單價比較表 單位：萬元/坪；％
|
時間別 縣市别 |
2012 第4季 |
2013 第1季 |
2013 第2季 |
2013漲跌 (1) (2) |
2015第2季 (二年降三成) |
| 台北市 | 51.6 | 55.4 | 56.3 | 9.11 1.62 | 39.41(估) |
| 新北市 | 26.4 | 28.6 | 27.5 | 4.17 -3.85 | 19.25(估) |
| 桃竹縣市 | 14.6 | 15.8 | 15.4 | 5.48 -2.53 | 12.32(估) |
| 台中市 | 15.4 | 18.3 | 15.7 | 1.95 -14.21 | 10.78(估) |
| 台南市 | 12.7 | 12.1 | 11.9 | -6.30 -1.65 | 8.33(估) |
| 高雄市 | 14.8 | 17.5 | 15.9 | 7.43 -19.14 | 11.13(估) |
| 全台 | 22.3 | 24.5 | 23.3 | 4.48 -4.90 | 16.31(估) |
2.表中，(1)為2013年第一季與2012年第4季的漲跌幅；(2)為2013年第二季與2013年第一季的漲跌幅；
3.作者估算並整理。
若根據信義房屋所公佈的統計資料，並以都會地區的標準房價來觀察，在兩年下降三成的考量下，則台北市、新北市、桃園、新竹、台中、高雄等各主要都會地區的房價，在民國105年第一季的房價中，每坪價位分別為41.22、36.35、14.69、13.24、13.01、12.06萬元，有關台灣各都會地區標準房價比較可參閱表2的說明。
表2 台灣各都會地區標準房價比較表 單位：萬元/坪
| 季別 | 台北市 | 新北市 | 桃園 | 新竹 | 台中 | 高雄 |
| 102年Q1 | 56.13 | 32.13 | 18.69 | 16.98 | 16.47 | 15.29 |
| 102年Q2 | 57.78 | 35.10 | 19.70 | 18.37 | 17.84 | 16.38 |
| 102年Q3 | 58.17 | 36.05 | 20.42 | 17.93 | 18.28 | 16.21 |
| 102年Q4 | 60.13 | 35.90 | 20.76 | 18.23 | 18.34 | 16.58 |
| 103年Q1 | 58.88 | 37.64 | 20.99 | 18.91 | 18.58 | 17.23 |
| 105年Q1 | 41.22(估) | 26.35(估) | 14.69(估) | 13.24(估) | 13.01(估) | 12.06(估) |
說明：1.在二年降三成的政策下，105Q1房價是依103Q1房價估算。
2.作者整理並估算。
(二).房價所得比調整為10以下
另方面，若從政府對國內房價所得比降為10倍以下的說法，則可從當前各主要縣市的房價所得比的變化情形來加以說明。
所謂房價所得比是指購屋總價除以家庭年所得以後的數值。整體而言，房價所得比愈高，表示人民用於購屋而不吃不喝所需的時間愈久，亦即人民購屋的痛苦指數也愈大；若以房價所得比的變化情形來加以觀察，便可發現國內房市確實呈現反轉趨勢，如於2012年第4 季與2013年第4季的主要都會地區之房價所得比資料來做比較，便可發現在最近一年中，除了桃竹縣市與台南市的房價所得比各下降-13.87%與-6.62%之外，其餘各主要都會區的房價所得比均為上升的情形，其中，又以台中市的房價所得比大於三成以上為最高(37.92%)，新北市的34.79%次之，台北市與高雄市則分別上升14.58%與6.38%。
今若以「房價所得比降為10以下」的政策為例，且政府為達成政策目標，則2015年第4季，台北市的房價所得比預估將降為9.91倍，新北市則為8.36倍，其餘各主要都會地區如桃竹縣市(4.26)、台中市(5.37)、台南市(4.19)、高雄市(4.84)，至於全台灣的房價所得比則由8.37降為5.52。若再假設台北市的房價所得比為1，則除了新北市與台中市之外，其餘各主要都會區的房價所得比均不到台北市的一半，有關台灣全台及都會地區房價所得比之比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣全台及都會地區房價所得比比較表 單位：倍
| 縣市别 | 2012第4季 | 2013第4季 | 2013漲跌 | 2015第4季 | 比較(%) |
| 台北市 | 13.1 | 15.01 | 14.58 | 9.91(估) | 1 |
| 新北市 | 9.4 | 12.67 | 34.79 | 8.36(估) | 0.8436 |
| 桃竹縣市 | 7.5 | 6.46 | -13.87 | 4.26(估) | 0.4299 |
| 台中市 | 5.9 | 8.14 | 37.97 | 5.37(估) | 0.5419 |
| 台南市 | 6.8 | 6.35 | -6.62 | 4.19(估) | 0.4228 |
| 高雄市 | 6.9 | 7.34 | 6.38 | 4.84(估) | 0.4884 |
| 全台 | 8.3 | 8.37 | 0.84 | 5.52(估) | 0.5570 |
說明：1.桃竹縣市的房價所得比是以新竹縣市的平均為基準(新竹縣為7.62；新竹市為7.30)
2.若政府將房價所得比降為10以下，則2015年各主要都會地區的房價所得比以2013年的房價所得比乘上0.66倍為初步估算。
六.打房政策之檢討
長久以來，在居住正義的理念下，打房政策行之多年，然而，政府國內的打房政策是否具有成效，值得進一步考量，特別是2014年4月，財政部與台北市政府提出「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，但能否具體實現，這可從下列幾點來加以觀察。
(一).豪宅的需求量數較多
在房地產市場中，為了解決都會地區房會偏高的問題，政府針對豪宅展開查稅、課徵豪宅稅、緊縮貸款等措施，但台北市的豪宅價格並不因此而呈現疲軟狀態，2013年，豪宅的漲幅仍達25%；主要因台北市的富豪人數並不亞於世界其他主要國家，因為根據萊坊的調查，在全世界的「富豪」排行榜中，在台灣，資產超過新台幣九億元的富豪共有1503人，全球排名第22；身家逾30億元的富人計440人，排名17；家產三百億元以上的富豪則有22人，排名11。由於富豪人數相對較多，對於豪宅的需求量數也較大，因此，在台北市最高檔的房市個案中，帝寶房價雖已翻漲四倍，2013年成交價每坪達298萬元，但對豪宅的需求量數仍大，唯因北市豪宅市場已逐漸進入高峰期，加上政府打房措施一再推出，投資台北豪宅的風險已經偏高，若非出身豪門，否則宜注意豪宅投資的可能風險。
(二).影響房價的因素複雜
基本上，財政部與台北市政府聯袂打房政策，雖可使國內房價升幅趨勢暫時趨軟，但在國人有土斯有財、國內投資管道相對較少、不動產投資報酬率較高、房地產業為國內景氣火車頭、房價所得比偏高宜以提高所得及抑低房價同時併行，以及打房政策若過於嚴苛，可能妨礙國家經濟整體性的發展...等因素的相互交夾下，政府的打房政策應慎重以對，不能一昧打房而忽略了整體經濟的發展，主要因影響房價的相關因素多而複雜，房市問題並非是單純的經濟問題，而是一個必須全盤考量的綜合性問題，更是國家所必須謹慎面對的全國性問題，不能以單一因素來作為打房的主要原因。
(三).房市泡沫化的疑慮
房地產有經濟景氣火車頭之稱，其上下游的相關產業得多，因此，政府若一昧打房，卻無相對應的配套措施以之因應，則打房的同時，其實也等於對其上游產業的打擊，進一步也就影響整個國家經濟的發展，而若因此而引發房市泡沫現象，則非海島型經濟的台灣所能承受。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本研的結論如下述。
(一).結論
本研究的結論可歸納如下：
1.國內七合一選舉在2014年底舉行，最受國人所關心的偏高房價再度成為選舉的熱門話題，財政部與台北市政府因而有持續打房政策的主張，唯若無適當的配套措施以之因應，則會讓台灣房市蒙上房市泡沬化的陰影。
2. 根據萊坊財富報告的調查結果，世界各國之富豪平均擁有2.4套住宅，而2014年，有超過20%的富豪會考慮購置新住宅，且將加大對物業的投資力度，而住宅物業是最熱門的投資領域(占54%)，次為商用物業(占34%)與農業用地和林地(占12%)。另外，台北市豪宅排名全球第6位，東京為第16名，其單價約僅有台北行情的一半，顯見台北市的房價確實偏高。
3.為了解決都會地區高房價問題，內政部提出「健全房屋市場方案」政策，亦推出社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等以之因應，同時，台北市政府課徵「豪宅稅」，並預計實施囤房稅，但抑低房價效果不彰。
4. 國內的打房政策是否具有成效，以及能否達成「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，必須考量台北市的富豪人數並不亞於世界其他主要國家，其對豪宅的需求量相對較多，且影響房價的因素相對複雜，如國人有土斯有財、國內投資管道相對較少...等因素不易克服，加上打房若無相對應的配套措施以之因應，則可能因此而引發房市泡沫現象，且其並非是海島型經濟的台灣所能承受。
(二).建議
經由上述的結論，可據以列出本研究的建議如下：
1.在民主國家中，選舉是常態，房價偏高既是國人最所關心的重要問題之一，政府自然不能迴避，因此，必須即早提出相關政策以之因應，讓國內的房市問題可以獲得相對合理的選擇。
2.台北市豪宅的排名全球第6位，其售價為東京的兩倍，顯見台北市的房價確實偏高的實實，因此，台北市政府應可適度提高豪宅稅率，同時，亦可率先提出囤房稅的主張，以及其實際操作模式與進度，藉以減少投機人的囤積居奇。
3.為了解決都會地區高房價問題，政府已提出健全房屋市場方案，同時推出社會社宅、合宜住宅、現代住宅、青年住宅等以之因應，但抑低房價效果不彰。建議政府加強政策的執行力，若能以荷蘭興建社會住宅的模式，同時曾加其興建比率，應可適度解決房價相對偏高的問題。
4.歷年來，國內的打房政策一直未見其成效，若要達成「二年房價降三成」，以及「房價所得比降為10以下」的目標，其因應模式更為不易，在此情況下，除了政務官必須謹言慎行之外，更須有具體可行的配套措施以之因應，同時，也要考量不當的打房措施可能引來房市泡沫的疑慮，因為這絶非海島型經濟的台灣所能承受的。
整體而言，國人樂見政府能以大刀闊斧的決心，為國人所關心的房市問題提出解決方案，但若不能綜觀大局，又無配套措施可資因應，則其能否如預期般地讓房價下降三成，可能仍不免流於「口號治房」之譏，或許國人可將「房價所得比降為10以下，房價兩年下降三成」的說法視為政治語言，因為即使房價兩年降三成為真，但其所引發的國家政經之傷害，可能遠比所減少的三成房價為大，所謂「兩害相權取其輕，兩利相權取其大」，政策宣示實不可不慎。
總之，台彎房價在兩年內降低三成，以及房價所得比調整為10以下的政策性說法，對學者專家而言，無可厚非，但站在政府的立場，可能仍需慎重考量，僅供酌參，或許更佳。
參考文獻
謝明瑞(2014)，台灣房地產行情變動分析，現代營建專欄5月號。
謝明瑞(2013)，台灣房市會發生泡沫化嗎，國家政策研究基金會。
(本文僅供參考，不代表本會立場)