摘 要
2013年，房市在「房價高漲且有泡沫化現象」的疑慮中度過，奢侈稅修法從原先可能停徵到最後只是微調，房市整體仍是「價漲量增」的走勢，特別房價持續創新高，但台灣房市是否泡沬化的問題，讓一般民眾感受最深刻，雖然學者專家及產業界對房市10大新聞的看法各有不同，但奢侈稅微調、房價所得比偏高、捷運信義線通車衝高房價、台北市房價屢創新高、海外房地產熱銷，以及台灣房市泡沬化的疑慮...等，都是過去一年的房市大事，唯對一般消費者而言，由於認知不同，看法互異，而房價所得比屢創新高，購屋痛苦指數居高不下，應是國人對國內房市十大新聞中，最為有感的一則房市新聞。
一.前言
回顧2013年，台灣房市變化萬千，都會地區房價居高不下，房價所得比偏高，但房市可能泡沫化的陰影籠罩台灣房市，不僅央行提出警告，利率不可能會永遠維持低檔，而且財政部、內政部等相關部會亦提出多項房市政策以資因應，顯示國內房地產市市場的變化受到國人的重視。
觀之過去一年中，國內房市新聞不斷，所得調升有限與房價漲幅偏高，成了國人對房市變化的印記，也成為年輕人買不起房子的共同觀念，亦是舉國上下的重要討論議題，但由於消費者、投資人、營建業者…等之間對房市變化的看法互異，對於房市十大新聞的認定亦有所不同，有些從學者專家的觀點來探討，有些從業者的立場來考量，有些則從消費者的權益及購屋心態來做分析，因此，不論是從台灣房屋智庫的觀點(註一)，或房仲全聯會的看法(註二)，其對國內房市十大新聞的認定都有差異。
另外，媒體或消費者對於房市重大事件的認定亦稍有不同，其間的看法或大同小異，但仍有必要進一步加以剖析，因為在國人「有土斯有財」的根深締固之傳統思想下，房市的變化，不僅影響升斗小民的生計，更直接或間接影響國內的政治與經濟的變化。
二.國人關心房市的原因
大體而言，若要瞭解並分析台灣房市的十大新聞，必須先瞭解國人關心房市的背景，因為其與台灣都會地區房價偏高的原因有很大的關聯性，茲擇其較重要者說明如下：
1.房地產的特性
一般而言，房地產包括房屋及土地，而土地是以建地為主，其可供使用的面積相對較少，加上土地具有與一般財貨不同的不增、不移、不減...等特性，特別是「區位」因素具有不可替代性，更是影響房價變動的主要因素，而這也是都會地區房價偏高的主要原因，其中，又以首善地區的台北市之房地產價量變化最具指標性。
2.有土斯有財的觀念
中國人普遍具有「有土斯有財」的觀念，且存有在其步入老年之時，將房地產過繼給下一代的傳統思想，因此，購買或投資不動產是一般人的「習慣」，需求相對暢旺，而這也是土地需求較高，且地價不易下跌的主要原因，亦是房價上漲的主要因素。
3.不動產投資與投機頻繁
整體而言，台灣地窄人稠，建地有限，在土地供不應求的情況下，不僅不動產市場的價格偏高，而且極易引起消費者的投資與投機行為，二者相互激盪，互為影響，導致房價居高不下。
4.都會地區房價偏高
在房地產市場中，不動產市場的區位為影響房價的最主要因素，由於都會地區具有生活條件較佳的區位特性，故其房價偏高，特別是大台北地區的房價漲幅更是居高不下，且較其他地區為高，今若以台北平均房價為基礎，便可發現全台各主要地區的房價均與台北市有較大的差距，其中，又以高雄平均房價約僅有台北房價的四分之一為最大。
5.其他
大體而言，影響都會地區房價偏高的原因很多，除前述因素之外，其他如人口、文化、社會、經濟...等因素的改變，均會影響房價的變化。
三.國內房市十大新聞
根據不動產的特性，學者專家的意見，業者的觀點，以及國人關心國內房市變化的背景因素，可據以列出有關國內房市10大新聞的內容如下述：
1.房價所得比偏高
2013年第3季，房價持續上漲，國內房價所得比創下9.2倍歷史新高，民眾購屋痛苦指數飆升。其中，以台北市的房價所得比為14.7倍為最高，其購屋的貸款負擔率達49％亦居全國首位，且長久以來，購屋負擔比均持續保持最重的比例；購屋痛苦指數占第二位的為新北市，其房價所得比為11.4倍，而購屋貸款負擔率41％。
根據內政部營建署的調查，在各地區的房價所得比中，國人認為「非常不合理」與「不合理」之比例中，以台北市的64％較高，新北市61％次之。另外，國內房價高漲為民怨之首，若根據2013年營建署發布台灣房價統計資料，顯示民眾購屋痛苦指數持續升高，也意味著政府的打房措施是相對無效的。
2.奢侈稅微調不退場
在房市交易中，政府有鑑於都會地區房價偏高，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，因而參考美國、新加坡、南韓及香港之立法規範，而自100年6月1日，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅，也就是俗稱的「奢侈稅」。
奢侈稅是針對短期買賣非供自住的不動產，所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)，在中華民國境內之房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，除第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納。
2013年6月，奢侈稅政策2年閉鎖期到期，然而，由於奢侈稅具有抑制房市短期投機交易，並可達到降低房價的效果，因此，在考量經濟成長不佳的情況下，奢侈稅修法只做微調，亦即財政部僅對奢侈稅修法，微調而不退場，對投資人、投機客，以及房地產業者的影響甚大。
3.信義線通車帶動周邊房價
在不動產市場中，捷運不動產是房價維持穩定成長的重要保證，因此，「信義線通車」帶來人潮與商機，增加大台北地區通勤便利，也明顯促進商圈發展，並帶動周邊房價成長近一成。2011年，該地區房價每坪約40萬，捷運通車後，其每坪價位已達百萬元，亦即信義捷運線的開通帶來房市的大利多。
2013年11月24日，台北市捷運信義線通車，沿捷運站周邊房價也跟著飆漲，其中，以台北101世貿站年漲37.8％最多，其次則是大安森林公園站25.4%，大安站的房價之漲幅達21.6%；另外，象山站則受到豪宅效應影響，出現類信義區豪宅均價，平均單價上看132萬元。而捷運象山站周邊，包括屋齡35年的一樓店面，期間只相隔約半年，成交單價就從80萬漲到116.9萬，每坪單價漲幅最大。
4.美國QE政策退場衝擊國內房市
2013年，美國宣布貨幣量化寬鬆QE(Quantitative Easing)政策退場，意味著金融市場可能升息的訊息，一度曽引起國人的恐慌。事實上，台灣並不擔心外資撤離，加上台幣匯率趨貶以及資金充沛等，國內房地產市仍有正面推升效應。
隨著美國宣布QE逐漸退場，國際間紛紛提出相關財經政以之因應，唯因國內資金充沛，加上匯率趨貶有利於出口，對房地產其實會有正面推升效應。另方面，受到QE可能退場的影響，未來利率可能調升，也讓房貸族感受到購屋成本提高的壓力，因此，政府再三宣示，國內利率不會永遠維持低檔，購屋人或投機客可能必須面對較高成本支出的準備。
5.北市地價再創新高
2013年，國內房地產市場中，除了豪宅房價創新高，地價也是漲幅驚人，如2013年8月，新加坡不動產基金以旗下台灣分公司，買下上市公司夆典在台北市中華路、忠孝西路口預售案，總價24.75億，換算每坪成交價格高達1,147.5萬元，一舉超越2012年11月，中國信託人壽向皇家季節酒店以每坪1,068萬元的價位，買下的中華路、寶慶路口土地之紀錄。
另外，由於台北市土地再創天價，也讓國內的地王有所改變，由台北101大樓取代台北火車站前的新光大樓。
6.實價登錄造成豪宅排名易位
2012年8月1日，台灣正式施行不動產實價申報登錄制度，包括地政事務所所收買賣登記申請案件、不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件，以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件等，都必須做交易登錄，亦即不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報，地政士、經紀業或未依限改正的買方將被處新台幣3萬至15萬元罰鍰。
在房市交易中，不動產買賣成交案件，應由買方進行申報，但買方如有委託地政士申請所有權移轉登記，或雖未委託地政士辦理登記但有委由不動產經紀業居間或代理成交者，則由地政士或不動產經紀業者申報，買方不必申報。由於登錄資訊有1個月的申報登錄時間，而且需就已完成申報登錄資訊的篩選、區段化及去識別化處理，但內政部會持續提供查詢。
由於不動產成交案件實際資訊登錄制度施行後，將可促進不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方的成本，降低不動產交易糾紛，避免不動產價格哄抬現象，讓房地產市場發展更健全。因此，資訊透明化是實價登錄的考量因素，但更重要的是要讓消費者瞭解，其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊中，其所代表的真正義涵十分重要。因此，在實價登錄中，可據以瞭解各地區的真實房價之變動情形，可供個作購屋人或投資者的參考。
2013年12月，根據實價登錄的統計資料，「仁愛帝寶」以每坪298.2萬元，創下豪宅交易的實價新天價，代替了原本實價登錄的最貴豪宅，即位於信義計畫區的「皇翔御琚」每坪276萬元的地位，由於帝寶是全台知名度最高的豪宅，這也是首次在實價登錄上揭露，298.2萬的單價除寫下市場新高外，接近單價300萬的「彭總裁防線」，而若依實價登錄之房價顯示，在2014年中，台灣豪宅市場可望出現單價每坪300萬以上的成交行情。
7.房市四低產品當道
都會地區房價偏高為十大民怨之首，特別是最近幾年中，國人的平均薪資所得提升有限，但房價卻居高不下，房價所得比偏高，因而引發人民對低價房屋的需求增加。2013年，總價800萬以下房屋去化活絡，根據台灣房屋調查顯示，65%民眾明年有買房規劃，其中，有32%是首購，29%是換屋；最想購屋類型是電梯大樓，占40%；購屋預算以800萬以下為最多數，占51%，34%為8000-1300萬。
另外，在不動產交易中，首購族以自用需求為主不受打房政策的限制，是支撐房市的主力族群，而在總價時代下，「四低」產品當道：低總價、低單、低自備及低坪數，物件看屋率、買氣大增，其中雙北以20-30坪左右的兩房小宅看俏，是單身或小家庭均可接受的不動產商品。
根據台灣房屋所發布的購屋調查資料，發現在2014年中，有買房規劃的民眾達65.14%，但在預算方面，有51.76%的受訪者表示，將以800萬元以下為主，顯示低總價產品，仍是市場主流。其中，在有意購屋民眾中，32.94%為首購、29.41%是換屋、19.41%是為家人購屋、18.24%有意置產出租。在購屋類型方面，40.59%為電梯大樓，其次是公寓和套房，分占24.71%與13.53%；至於購屋預算，51.76%受訪者以800萬元以下為主，34.71%為800至1,300萬元左右。
若以2013年的房市來觀察，首購族仍是支撐房市的主力族群，在總價為購屋的主要考量時代下，具備低總價、低單價、低自備款，以及低坪數等4大條件的「4低」產品當道，若以雙北房市來看，20至30坪左右的兩房小宅，將成為最受歡迎商品。
8.都會地區地上權房地產逐漸成為主流
2013年，地上權房地產的供需大幅度增加，有學者專家將其視為地上權元年，不只台北是包括台北學苑等地上權熱賣，甚至離島金門的地上權都呈現活絡情形。另外，2013年的房市還有一個特殊現象，那就是「北部建商南下搶地毫不手軟，代銷跟著南下牧馬」，於是出現中南部房市轉趨熱絡，房價也補漲的情形。
另外，都會地區的地上權不動產有其特定的市場，如在「京站」地些權不動產推出之前，台北市出現不少件「地上使用權」的建案，如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。唯商用不動產的地上權開發案成功案雖多，但比較著名的案例則有晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等，都是成功的地上權商用不動產案例。基本上，存續期限所繳交的地租，大約都自公告地價的2％至10％的規範，且得標人幾乎都是法人或企業，一般消費者較少適用。
整體而言，台灣正從土地所有權制度，走向所有權與地上權並進的雙軌制，但在國人「有土斯有財」，以及「遺產留給子孫」的傳統觀念不易消除的情況下，目前地上權不動產仍是我國房市的非主流產品。在銀行融資貸款還沒有完善配套，地租隨公告地價逐年調漲，且造成買方負擔太重之際，地上權土地不宜做為分割為地上權住宅出售，只適合開發為商用不動產。
唯在都會地區土地只租不售，房價居高不下，以及缺上適當有效率的投資管道等情況下，國內房價易漲難跌，復有房市可能泡沫化的陰影，因此，在國人有土斯有財的情況下，地上權不動產雖難以成為不動產的重要產品，但都會地區中，地上權商用不動產蔚為主流，可能是未來難以變動的一種重要趨勢。特別是首善地區的台北市，商用地上權房地產很有可能成為台灣房市的主流房地產。
9.海外房地產在台熱銷
2013年，國內出現「海外房地產在台熱銷，國內出現資金外移潮」現象，這種內冷外熱的購屋現象過去少見，除了凸顯政府打房所產生的後遺症之外，也顯示國內市場資金充斥，若政府不能夠創造良好的投資環境，只是一味打房，卻沒有相配合的對應機制以資因應，則未來資金外移的情形可能會更嚴重。
長久以來，國內房地產市場買氣漸漸鈍化，加上政府又有奢侈稅、豪宅限貸等一連串打房措施，因此一些高資產、多資金的民眾，為國內資金活水找出口，也慢慢將目光轉移到海外房地產市場。國內房仲業者看準此一需求，紛紛引進包括美國、英國、日本、馬來西亞等地的房地產來台銷售，每個個案幾乎都以高租金報酬率做訴求，從而引發國人海外投資房地產的熱潮。
唯在海外投資房地產的過程中，國人傾向在日本、馬來西亞等亞洲國家購屋，主要因日本的房租報酬率比台灣高出甚多，因為若以當前台北市的600萬套房為例，其月租金行情大約為1.3至1.5萬元之間，但同樣價位的套房，在東京的月租金行情可以達到2.5至3萬元台幣的水準，報酬率約為台灣的2倍。
此外，國人到海外投資置產所需的資金來源亦無太大問題，因為國人投資東京房地產時，其可貸款的成數高，若以總價1000萬日幣的小套房為例，其所需準備的自備款約3成左右，其他6至7成的購屋資金可向包括台銀、兆豐銀、第一銀、彰銀與中國信託等在東京設有分行的台灣銀行業者貸款，貸款年限則視屋況而定，平均可以貸10至15年，年利率約3％左右。
另外，在馬來西亞吉隆坡投資房地產方面，根據台灣房屋國際資產事業部的報告，馬來西亞、泰國、新加坡等東協國家，最適合國人投資置產。其中，馬來西亞房地產可分為兩種，一種是地上權的房地產，其租賃期限為99年， 另一種是永久沒有期限，國內投資人一般都屬於後者。
事實上，馬來西亞房地產最大的訴求，就是看好未來發展與趨勢，其情況類似台灣在10-15年前的場景；特別是這段期間，馬國正在興建捷運系統，預估2015年將會完工，此外，馬來西亞政府積極推動「第二家園計畫」，鼓勵外國人赴當地投資，並提供稅負、出入境上多項優惠。因此，有意在馬來西亞購屋置產者，可以向當地銀行貸款，一般約可貸到8成，但政府打房以後，目前約可貸到約7成，投報保證第1年6%、第2年7%、第3-5年8%，第6年漲幅不能超過10%，就可以續租。
大體而言，日本與馬來西亞兩地房市的投報率都約在6%-8%水準，不過日本有5項因素(4天災+ 1人禍)是馬來西亞所沒有的，包括地震、火山、颱風、海嘯與核能幅射，亦即馬來西亞是一個相對沒有天然災害的國家，同樣投資海外房地產時，投資人宜儘量避開有天然災害多的國家地區。
10.房市可能泡沫化陰影
在學理與實務的認定上，學者間對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法，然若就房市泡沫而言，一般可利用下列10大指標，以作為房市是否進入泡沬化的依據，即：
(1).房價所得比：一般以3-6倍為比較標準；
(2).房貸本息大於家庭收入：以1/3為依據；
(3).房貸餘額/GDP：以＞40%作為參考點；
(4).年租金與房價之比：此項比值以＜1：20為依據；
(5).房價與租金關係：若房價上揚，租金下跌；
(6).房價漲幅與GDP成長率：即房價漲幅大於GDP成長率；
(7).房價短期漲幅：以＞30%為度；
(8).投資性需求：以＞20%為度；
(9).空屋率：以＞10-15%為依據；
(10).開工率與銷售率：當開工率大於銷售率時。
一般而言，上述十項指標並非必須同時發生，才會有房市泡沬化的現象，也非十項指標發生必然會有房市泡沬化的情形，尚須考量人民預期與政府政策等因素，但由十項指標的數值，大抵可以具體指出房市是否具有泡沫化的現象。
另方面，在對房價是否泡沬化的10項評估指標中，大台北地區，特別是台北市地區的房地產市場中，大多吻合十項指標所認定的範圍內，顯示國內房地產市場確實存在著可能泡沫化的潛在因素；然而，由於多項關鍵指標顯示房市表現逐漸遠離常態，且代表民眾購買力的薪資與可支配所得，不僅跟不上房價漲幅，甚至微幅下滑，顯示房價欠缺基本面支撐，泡沫化的風險相對較大。
事實上，有關台灣房市是否泡沬化的問題，早在去年上半年，也就是2013年6月，現代營建專欄作者(謝明瑞)就已提出國內可能存在房市泡沬化的隱憂，翌月並在國政會做專文分析，引起廣大的回響，不僅投資人與消費者關切，而且引發媒體的關注，同時引起政府相關部門的重視，紛紛提出相關對策以之因應，說明了國內房市確實存在著房市可能泡沬化的問題。
整體而言，要檢視台灣的房價是否泡沫化，可觀察10項國際慣用的指標，結果顯示，台灣房價還沒有泡沫破裂的危機，但卻有超額供給的潛在隱憂；因此，不論建築業、金融機構、投機人，或投機客等，都應注意資金流動性風險，隨時調整投資決策模式。而政府更宜未雨綢繆，針對可能產生房市泡沫化的各種因素，提出具體可行的方式以之因應，避免因房市泡沫對國內經濟產生更大的衝擊。
四.結論
經由前述說明可知，在2013房市10大新聞中，學者專家及消費者等應有不同的認定，對於重要程度的排序亦有不同的看法，因此，在前述國內十大房市新聞的認定中，可能並未包括一般人所認為較重要的房市新聞，如陸資來台、地王易位、合宜住宅促銷策略成功、桃園航空城環評通過、都更住宅價格上揚...等，但並不表示前述問題不重要，蓋其對後市的房市影響可能更大。
唯若對購屋人而言，都會地區房價所得比居高不下，購屋痛苦指數再創新高，應是最能感同身受，影響幅度也最深；另外，由於每位消費者、投資人、營建業者、決策者...等，對於房市問題的必要性與重要性可能都有不同的看法，對每則新聞的影響程度難分軒輊，因此，若刻意對房市十大新聞的內容加以排名定序，似亦無其必要性，基本上，不論是學者專家或各相關部門所選出的十大新聞，就已能顯出其重要性了。
註釋
註一.2013年，台灣房屋智庫根據問券調查資料，選出的十大房市新聞，依其重
要性分別如下表所示：
說明：2013年度房市調查期間為102/11/11-102/12/16，回收有效問卷1305份，在95%的信心水準下，樣本誤差±2.95%。
註二：2013年，中華民國不動產仲介公會(房仲全聯會)選出的十大房市新聞，依其重要性分別是：
1.美國QE退場。
2.仁愛帝寶每坪298.2萬元，創下豪宅交易實價新天價。
3.房價所得比創下9.2倍歷史新高。
4.奢侈稅修法微調。
5.台北市地王由台北101取代站前新光大樓。
6.台北市中華路、忠孝西路口土地成交價1147.5萬元/坪，行情創天價。
7.海外房地產在台熱銷。
8.央行警告桃園、林口、三峽、淡水等地房價可能泡沫化。
9.林口A7合宜住宅每坪14.5萬元低價快速完銷。
10.金管會三箭齊發，企圖拉股市打擊房市。
參考文獻
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謝明瑞(2012)，物價房價與稅賦，現代營建專欄。
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謝明瑞(2014)，2013年國內十大財經新聞剖析，教育電台全國聯播。
台灣房屋智庫(2013)，2013年國內房地產十大新聞-問券調查。
房仲全聯會(2013)，2013年國內房地產十大新聞。
NOWNEWS
※本文主要取自2014年3月1日的「現代營建」專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
2013年，房市在「房價高漲且有泡沫化現象」的疑慮中度過，奢侈稅修法從原先可能停徵到最後只是微調，房市整體仍是「價漲量增」的走勢，特別房價持續創新高，但台灣房市是否泡沬化的問題，讓一般民眾感受最深刻，雖然學者專家及產業界對房市10大新聞的看法各有不同，但奢侈稅微調、房價所得比偏高、捷運信義線通車衝高房價、台北市房價屢創新高、海外房地產熱銷，以及台灣房市泡沬化的疑慮...等，都是過去一年的房市大事，唯對一般消費者而言，由於認知不同，看法互異，而房價所得比屢創新高，購屋痛苦指數居高不下，應是國人對國內房市十大新聞中，最為有感的一則房市新聞。
一.前言
回顧2013年，台灣房市變化萬千，都會地區房價居高不下，房價所得比偏高，但房市可能泡沫化的陰影籠罩台灣房市，不僅央行提出警告，利率不可能會永遠維持低檔，而且財政部、內政部等相關部會亦提出多項房市政策以資因應，顯示國內房地產市市場的變化受到國人的重視。
觀之過去一年中，國內房市新聞不斷，所得調升有限與房價漲幅偏高，成了國人對房市變化的印記，也成為年輕人買不起房子的共同觀念，亦是舉國上下的重要討論議題，但由於消費者、投資人、營建業者…等之間對房市變化的看法互異，對於房市十大新聞的認定亦有所不同，有些從學者專家的觀點來探討，有些從業者的立場來考量，有些則從消費者的權益及購屋心態來做分析，因此，不論是從台灣房屋智庫的觀點(註一)，或房仲全聯會的看法(註二)，其對國內房市十大新聞的認定都有差異。
另外，媒體或消費者對於房市重大事件的認定亦稍有不同，其間的看法或大同小異，但仍有必要進一步加以剖析，因為在國人「有土斯有財」的根深締固之傳統思想下，房市的變化，不僅影響升斗小民的生計，更直接或間接影響國內的政治與經濟的變化。
二.國人關心房市的原因
大體而言，若要瞭解並分析台灣房市的十大新聞，必須先瞭解國人關心房市的背景，因為其與台灣都會地區房價偏高的原因有很大的關聯性，茲擇其較重要者說明如下：
1.房地產的特性
一般而言，房地產包括房屋及土地，而土地是以建地為主，其可供使用的面積相對較少，加上土地具有與一般財貨不同的不增、不移、不減...等特性，特別是「區位」因素具有不可替代性，更是影響房價變動的主要因素，而這也是都會地區房價偏高的主要原因，其中，又以首善地區的台北市之房地產價量變化最具指標性。
2.有土斯有財的觀念
中國人普遍具有「有土斯有財」的觀念，且存有在其步入老年之時，將房地產過繼給下一代的傳統思想，因此，購買或投資不動產是一般人的「習慣」，需求相對暢旺，而這也是土地需求較高，且地價不易下跌的主要原因，亦是房價上漲的主要因素。
3.不動產投資與投機頻繁
整體而言，台灣地窄人稠，建地有限，在土地供不應求的情況下，不僅不動產市場的價格偏高，而且極易引起消費者的投資與投機行為，二者相互激盪，互為影響，導致房價居高不下。
4.都會地區房價偏高
在房地產市場中，不動產市場的區位為影響房價的最主要因素，由於都會地區具有生活條件較佳的區位特性，故其房價偏高，特別是大台北地區的房價漲幅更是居高不下，且較其他地區為高，今若以台北平均房價為基礎，便可發現全台各主要地區的房價均與台北市有較大的差距，其中，又以高雄平均房價約僅有台北房價的四分之一為最大。
5.其他
大體而言，影響都會地區房價偏高的原因很多，除前述因素之外，其他如人口、文化、社會、經濟...等因素的改變，均會影響房價的變化。
三.國內房市十大新聞
根據不動產的特性，學者專家的意見，業者的觀點，以及國人關心國內房市變化的背景因素，可據以列出有關國內房市10大新聞的內容如下述：
1.房價所得比偏高
2013年第3季，房價持續上漲，國內房價所得比創下9.2倍歷史新高，民眾購屋痛苦指數飆升。其中，以台北市的房價所得比為14.7倍為最高，其購屋的貸款負擔率達49％亦居全國首位，且長久以來，購屋負擔比均持續保持最重的比例；購屋痛苦指數占第二位的為新北市，其房價所得比為11.4倍，而購屋貸款負擔率41％。
根據內政部營建署的調查，在各地區的房價所得比中，國人認為「非常不合理」與「不合理」之比例中，以台北市的64％較高，新北市61％次之。另外，國內房價高漲為民怨之首，若根據2013年營建署發布台灣房價統計資料，顯示民眾購屋痛苦指數持續升高，也意味著政府的打房措施是相對無效的。
2.奢侈稅微調不退場
在房市交易中，政府有鑑於都會地區房價偏高，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，因而參考美國、新加坡、南韓及香港之立法規範，而自100年6月1日，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅，也就是俗稱的「奢侈稅」。
奢侈稅是針對短期買賣非供自住的不動產，所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)，在中華民國境內之房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，除第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納。
2013年6月，奢侈稅政策2年閉鎖期到期，然而，由於奢侈稅具有抑制房市短期投機交易，並可達到降低房價的效果，因此，在考量經濟成長不佳的情況下，奢侈稅修法只做微調，亦即財政部僅對奢侈稅修法，微調而不退場，對投資人、投機客，以及房地產業者的影響甚大。
3.信義線通車帶動周邊房價
在不動產市場中，捷運不動產是房價維持穩定成長的重要保證，因此，「信義線通車」帶來人潮與商機，增加大台北地區通勤便利，也明顯促進商圈發展，並帶動周邊房價成長近一成。2011年，該地區房價每坪約40萬，捷運通車後，其每坪價位已達百萬元，亦即信義捷運線的開通帶來房市的大利多。
2013年11月24日，台北市捷運信義線通車，沿捷運站周邊房價也跟著飆漲，其中，以台北101世貿站年漲37.8％最多，其次則是大安森林公園站25.4%，大安站的房價之漲幅達21.6%；另外，象山站則受到豪宅效應影響，出現類信義區豪宅均價，平均單價上看132萬元。而捷運象山站周邊，包括屋齡35年的一樓店面，期間只相隔約半年，成交單價就從80萬漲到116.9萬，每坪單價漲幅最大。
4.美國QE政策退場衝擊國內房市
2013年，美國宣布貨幣量化寬鬆QE(Quantitative Easing)政策退場，意味著金融市場可能升息的訊息，一度曽引起國人的恐慌。事實上，台灣並不擔心外資撤離，加上台幣匯率趨貶以及資金充沛等，國內房地產市仍有正面推升效應。
隨著美國宣布QE逐漸退場，國際間紛紛提出相關財經政以之因應，唯因國內資金充沛，加上匯率趨貶有利於出口，對房地產其實會有正面推升效應。另方面，受到QE可能退場的影響，未來利率可能調升，也讓房貸族感受到購屋成本提高的壓力，因此，政府再三宣示，國內利率不會永遠維持低檔，購屋人或投機客可能必須面對較高成本支出的準備。
5.北市地價再創新高
2013年，國內房地產市場中，除了豪宅房價創新高，地價也是漲幅驚人，如2013年8月，新加坡不動產基金以旗下台灣分公司，買下上市公司夆典在台北市中華路、忠孝西路口預售案，總價24.75億，換算每坪成交價格高達1,147.5萬元，一舉超越2012年11月，中國信託人壽向皇家季節酒店以每坪1,068萬元的價位，買下的中華路、寶慶路口土地之紀錄。
另外，由於台北市土地再創天價，也讓國內的地王有所改變，由台北101大樓取代台北火車站前的新光大樓。
6.實價登錄造成豪宅排名易位
2012年8月1日，台灣正式施行不動產實價申報登錄制度，包括地政事務所所收買賣登記申請案件、不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件，以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件等，都必須做交易登錄，亦即不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報，地政士、經紀業或未依限改正的買方將被處新台幣3萬至15萬元罰鍰。
在房市交易中，不動產買賣成交案件，應由買方進行申報，但買方如有委託地政士申請所有權移轉登記，或雖未委託地政士辦理登記但有委由不動產經紀業居間或代理成交者，則由地政士或不動產經紀業者申報，買方不必申報。由於登錄資訊有1個月的申報登錄時間，而且需就已完成申報登錄資訊的篩選、區段化及去識別化處理，但內政部會持續提供查詢。
由於不動產成交案件實際資訊登錄制度施行後，將可促進不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方的成本，降低不動產交易糾紛，避免不動產價格哄抬現象，讓房地產市場發展更健全。因此，資訊透明化是實價登錄的考量因素，但更重要的是要讓消費者瞭解，其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊中，其所代表的真正義涵十分重要。因此，在實價登錄中，可據以瞭解各地區的真實房價之變動情形，可供個作購屋人或投資者的參考。
2013年12月，根據實價登錄的統計資料，「仁愛帝寶」以每坪298.2萬元，創下豪宅交易的實價新天價，代替了原本實價登錄的最貴豪宅，即位於信義計畫區的「皇翔御琚」每坪276萬元的地位，由於帝寶是全台知名度最高的豪宅，這也是首次在實價登錄上揭露，298.2萬的單價除寫下市場新高外，接近單價300萬的「彭總裁防線」，而若依實價登錄之房價顯示，在2014年中，台灣豪宅市場可望出現單價每坪300萬以上的成交行情。
7.房市四低產品當道
都會地區房價偏高為十大民怨之首，特別是最近幾年中，國人的平均薪資所得提升有限，但房價卻居高不下，房價所得比偏高，因而引發人民對低價房屋的需求增加。2013年，總價800萬以下房屋去化活絡，根據台灣房屋調查顯示，65%民眾明年有買房規劃，其中，有32%是首購，29%是換屋；最想購屋類型是電梯大樓，占40%；購屋預算以800萬以下為最多數，占51%，34%為8000-1300萬。
另外，在不動產交易中，首購族以自用需求為主不受打房政策的限制，是支撐房市的主力族群，而在總價時代下，「四低」產品當道：低總價、低單、低自備及低坪數，物件看屋率、買氣大增，其中雙北以20-30坪左右的兩房小宅看俏，是單身或小家庭均可接受的不動產商品。
根據台灣房屋所發布的購屋調查資料，發現在2014年中，有買房規劃的民眾達65.14%，但在預算方面，有51.76%的受訪者表示，將以800萬元以下為主，顯示低總價產品，仍是市場主流。其中，在有意購屋民眾中，32.94%為首購、29.41%是換屋、19.41%是為家人購屋、18.24%有意置產出租。在購屋類型方面，40.59%為電梯大樓，其次是公寓和套房，分占24.71%與13.53%；至於購屋預算，51.76%受訪者以800萬元以下為主，34.71%為800至1,300萬元左右。
若以2013年的房市來觀察，首購族仍是支撐房市的主力族群，在總價為購屋的主要考量時代下，具備低總價、低單價、低自備款，以及低坪數等4大條件的「4低」產品當道，若以雙北房市來看，20至30坪左右的兩房小宅，將成為最受歡迎商品。
8.都會地區地上權房地產逐漸成為主流
2013年，地上權房地產的供需大幅度增加，有學者專家將其視為地上權元年，不只台北是包括台北學苑等地上權熱賣，甚至離島金門的地上權都呈現活絡情形。另外，2013年的房市還有一個特殊現象，那就是「北部建商南下搶地毫不手軟，代銷跟著南下牧馬」，於是出現中南部房市轉趨熱絡，房價也補漲的情形。
另外，都會地區的地上權不動產有其特定的市場，如在「京站」地些權不動產推出之前，台北市出現不少件「地上使用權」的建案，如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。唯商用不動產的地上權開發案成功案雖多，但比較著名的案例則有晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等，都是成功的地上權商用不動產案例。基本上，存續期限所繳交的地租，大約都自公告地價的2％至10％的規範，且得標人幾乎都是法人或企業，一般消費者較少適用。
整體而言，台灣正從土地所有權制度，走向所有權與地上權並進的雙軌制，但在國人「有土斯有財」，以及「遺產留給子孫」的傳統觀念不易消除的情況下，目前地上權不動產仍是我國房市的非主流產品。在銀行融資貸款還沒有完善配套，地租隨公告地價逐年調漲，且造成買方負擔太重之際，地上權土地不宜做為分割為地上權住宅出售，只適合開發為商用不動產。
唯在都會地區土地只租不售，房價居高不下，以及缺上適當有效率的投資管道等情況下，國內房價易漲難跌，復有房市可能泡沫化的陰影，因此，在國人有土斯有財的情況下，地上權不動產雖難以成為不動產的重要產品，但都會地區中，地上權商用不動產蔚為主流，可能是未來難以變動的一種重要趨勢。特別是首善地區的台北市，商用地上權房地產很有可能成為台灣房市的主流房地產。
9.海外房地產在台熱銷
2013年，國內出現「海外房地產在台熱銷，國內出現資金外移潮」現象，這種內冷外熱的購屋現象過去少見，除了凸顯政府打房所產生的後遺症之外，也顯示國內市場資金充斥，若政府不能夠創造良好的投資環境，只是一味打房，卻沒有相配合的對應機制以資因應，則未來資金外移的情形可能會更嚴重。
長久以來，國內房地產市場買氣漸漸鈍化，加上政府又有奢侈稅、豪宅限貸等一連串打房措施，因此一些高資產、多資金的民眾，為國內資金活水找出口，也慢慢將目光轉移到海外房地產市場。國內房仲業者看準此一需求，紛紛引進包括美國、英國、日本、馬來西亞等地的房地產來台銷售，每個個案幾乎都以高租金報酬率做訴求，從而引發國人海外投資房地產的熱潮。
唯在海外投資房地產的過程中，國人傾向在日本、馬來西亞等亞洲國家購屋，主要因日本的房租報酬率比台灣高出甚多，因為若以當前台北市的600萬套房為例，其月租金行情大約為1.3至1.5萬元之間，但同樣價位的套房，在東京的月租金行情可以達到2.5至3萬元台幣的水準，報酬率約為台灣的2倍。
此外，國人到海外投資置產所需的資金來源亦無太大問題，因為國人投資東京房地產時，其可貸款的成數高，若以總價1000萬日幣的小套房為例，其所需準備的自備款約3成左右，其他6至7成的購屋資金可向包括台銀、兆豐銀、第一銀、彰銀與中國信託等在東京設有分行的台灣銀行業者貸款，貸款年限則視屋況而定，平均可以貸10至15年，年利率約3％左右。
另外，在馬來西亞吉隆坡投資房地產方面，根據台灣房屋國際資產事業部的報告，馬來西亞、泰國、新加坡等東協國家，最適合國人投資置產。其中，馬來西亞房地產可分為兩種，一種是地上權的房地產，其租賃期限為99年， 另一種是永久沒有期限，國內投資人一般都屬於後者。
事實上，馬來西亞房地產最大的訴求，就是看好未來發展與趨勢，其情況類似台灣在10-15年前的場景；特別是這段期間，馬國正在興建捷運系統，預估2015年將會完工，此外，馬來西亞政府積極推動「第二家園計畫」，鼓勵外國人赴當地投資，並提供稅負、出入境上多項優惠。因此，有意在馬來西亞購屋置產者，可以向當地銀行貸款，一般約可貸到8成，但政府打房以後，目前約可貸到約7成，投報保證第1年6%、第2年7%、第3-5年8%，第6年漲幅不能超過10%，就可以續租。
大體而言，日本與馬來西亞兩地房市的投報率都約在6%-8%水準，不過日本有5項因素(4天災+ 1人禍)是馬來西亞所沒有的，包括地震、火山、颱風、海嘯與核能幅射，亦即馬來西亞是一個相對沒有天然災害的國家，同樣投資海外房地產時，投資人宜儘量避開有天然災害多的國家地區。
10.房市可能泡沫化陰影
在學理與實務的認定上，學者間對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法，然若就房市泡沫而言，一般可利用下列10大指標，以作為房市是否進入泡沬化的依據，即：
(1).房價所得比：一般以3-6倍為比較標準；
(2).房貸本息大於家庭收入：以1/3為依據；
(3).房貸餘額/GDP：以＞40%作為參考點；
(4).年租金與房價之比：此項比值以＜1：20為依據；
(5).房價與租金關係：若房價上揚，租金下跌；
(6).房價漲幅與GDP成長率：即房價漲幅大於GDP成長率；
(7).房價短期漲幅：以＞30%為度；
(8).投資性需求：以＞20%為度；
(9).空屋率：以＞10-15%為依據；
(10).開工率與銷售率：當開工率大於銷售率時。
一般而言，上述十項指標並非必須同時發生，才會有房市泡沬化的現象，也非十項指標發生必然會有房市泡沬化的情形，尚須考量人民預期與政府政策等因素，但由十項指標的數值，大抵可以具體指出房市是否具有泡沫化的現象。
另方面，在對房價是否泡沬化的10項評估指標中，大台北地區，特別是台北市地區的房地產市場中，大多吻合十項指標所認定的範圍內，顯示國內房地產市場確實存在著可能泡沫化的潛在因素；然而，由於多項關鍵指標顯示房市表現逐漸遠離常態，且代表民眾購買力的薪資與可支配所得，不僅跟不上房價漲幅，甚至微幅下滑，顯示房價欠缺基本面支撐，泡沫化的風險相對較大。
事實上，有關台灣房市是否泡沬化的問題，早在去年上半年，也就是2013年6月，現代營建專欄作者(謝明瑞)就已提出國內可能存在房市泡沬化的隱憂，翌月並在國政會做專文分析，引起廣大的回響，不僅投資人與消費者關切，而且引發媒體的關注，同時引起政府相關部門的重視，紛紛提出相關對策以之因應，說明了國內房市確實存在著房市可能泡沬化的問題。
整體而言，要檢視台灣的房價是否泡沫化，可觀察10項國際慣用的指標，結果顯示，台灣房價還沒有泡沫破裂的危機，但卻有超額供給的潛在隱憂；因此，不論建築業、金融機構、投機人，或投機客等，都應注意資金流動性風險，隨時調整投資決策模式。而政府更宜未雨綢繆，針對可能產生房市泡沫化的各種因素，提出具體可行的方式以之因應，避免因房市泡沫對國內經濟產生更大的衝擊。
四.結論
經由前述說明可知，在2013房市10大新聞中，學者專家及消費者等應有不同的認定，對於重要程度的排序亦有不同的看法，因此，在前述國內十大房市新聞的認定中，可能並未包括一般人所認為較重要的房市新聞，如陸資來台、地王易位、合宜住宅促銷策略成功、桃園航空城環評通過、都更住宅價格上揚...等，但並不表示前述問題不重要，蓋其對後市的房市影響可能更大。
唯若對購屋人而言，都會地區房價所得比居高不下，購屋痛苦指數再創新高，應是最能感同身受，影響幅度也最深；另外，由於每位消費者、投資人、營建業者、決策者...等，對於房市問題的必要性與重要性可能都有不同的看法，對每則新聞的影響程度難分軒輊，因此，若刻意對房市十大新聞的內容加以排名定序，似亦無其必要性，基本上，不論是學者專家或各相關部門所選出的十大新聞，就已能顯出其重要性了。
註釋
註一.2013年，台灣房屋智庫根據問券調查資料，選出的十大房市新聞，依其重
要性分別如下表所示：
說明：2013年度房市調查期間為102/11/11-102/12/16，回收有效問卷1305份，在95%的信心水準下，樣本誤差±2.95%。
註二：2013年，中華民國不動產仲介公會(房仲全聯會)選出的十大房市新聞，依其重要性分別是：
1.美國QE退場。
2.仁愛帝寶每坪298.2萬元，創下豪宅交易實價新天價。
3.房價所得比創下9.2倍歷史新高。
4.奢侈稅修法微調。
5.台北市地王由台北101取代站前新光大樓。
6.台北市中華路、忠孝西路口土地成交價1147.5萬元/坪，行情創天價。
7.海外房地產在台熱銷。
8.央行警告桃園、林口、三峽、淡水等地房價可能泡沫化。
9.林口A7合宜住宅每坪14.5萬元低價快速完銷。
10.金管會三箭齊發，企圖拉股市打擊房市。
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房仲全聯會(2013)，2013年國內房地產十大新聞。
NOWNEWS
※本文主要取自2014年3月1日的「現代營建」專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)