最近有國內幾家銀行，因房貸擔保範圍問題引發糾紛，例如民眾貸款買房，民眾付清房貸欲將房子賣出時，向銀行辦理清償證明及塗銷抵押權設定，銀行卻以該人消費性信用貸款未償還，或是幫人做保而有連帶清償的責任為由，拒絕核發證明，以致民眾無法把房子過戶，最後引發消費糾紛。這樣的糾紛主要有兩個問題點，一是房貸契約中抵押權設定問題，二是定型化契約中的模糊地帶。

首先，房貸契約分為「最高限額抵押權」、「一般抵押權」兩種設定，一般抵押權是限定金額的擔保債權形式，最高限額抵押權是限定某最高額度下不確定金額的擔保債權形式。如選擇最高限額抵押權，會把房屋擔保範圍擴及房貸以外的其他銀行貸款等。

消費者如選了「最高限額抵押權」，在向銀行申請清償證明時，銀行通常會清查該個人的所有債務情況，只有在所有欠款(包括房貸、信貸、卡債、違約金等)繳清後，才會給予清償證明。最高限額抵押因為交易闗係，有不確定發生的債權金額，所以用房子的價值來做擔保，以銀行估價金額做上限來抵押。在過去，一般人在申請貸款時，常常會忽略債權擔保範圍，而承辦的銀行人員也不會主動告知，消費者僅能審閱契約書中的規範，未來如果沒有要買賣房子就還好，一旦要買賣房時，就會有債權不清楚的情形跑出來。

民國96年通過新物權法修正後，多了最高限額抵押權相關法令。民國97年，銀行公會根據民法規定了「房屋貸款債權自律範圍」，要求銀行須讓房貸戶自行勾選最高限額或一般抵押權，但97年以前的房貸舊契約爭議仍在。因此，金管會要求銀行業者，積極與舊客戶協商更新貸款契約，列舉債務擔保範圍項目，或是告知舊客戶於賣房子時，可先申請抵押權種類的變更，以取得清償證明。

接著，關於「定型化契約」中的模糊地帶，定型化契約中有「應記載及不得記載事項」，而介於這兩者之間的就是所謂的「模糊地帶」。許多建商就常常利用這個模糊地帶，訂了許多對自己有利的規定，獲得日後談判訴訟上的優勢，因白紙黑字都有寫，消保官對此也莫可奈何。同樣的情形，在房貸定型化契約中也是存在著，銀行有時會附加一些一般性的規定，看起來像是合理的條款，但實際上卻是佔了消費者的便宜，消費著也只能「吞下去」。

因為定型化契約的不完美，才需要對弱勢的一方給予協助，在房貸定型化契約中通常消費者是比較弱勢的，而主管機關對此不公平契約也長期漠視。因此消基會提出「不作為訴訟」，目的是要藉由法院判決，成為全國通用的案例，這也許是一個不錯的方法，對消費者是一個保障，但現行的定型化契約有12種56類，還有很多隱藏著的缺陷，待消費者吃悶虧到一定程度，還是會爆發出來，基於公平正義與社會觀感，未來契約內容的修修補補將會是一種常態。

(本文僅代表作者個人意見)
(本文發表於2011年1月31日中央網路報)