自1970年代以降，美國辦理不動產放款的金融機構以放款債權為擔保，推出不動產抵押貸款債權證券（Mortgage-Backed Securities , MBS），此種證券除可協助金融機構在市場上籌措資金之外，更可以分散利率風險（即分散借款人提前償還的風險），進而降低貸款成本，故參與的投資人愈來愈多，而主辦的金融機構所擁有之資金規模也愈來愈大，如美國不動產抵押債權證券產品之金額在2002年初期便已超過4 兆美元的規模，均透過證券化在市場上交易，且仍有不斷成長的趨勢。而根據財政部金融局的「本國銀行業放款資料」顯示，在最近的五年(1997-2001)中，從台灣銀行業的資產結構中可看出，房屋抵押放款佔放款餘額約佔20%以上，若能將此流動性偏低的房貸放款資產，運用金融創新的概念予以證券化，將可提升銀行競爭能力。

為了改善國內經濟環境，調整金融機構日益惡化的經營體質，促進其資金流動性，並提供更多元化的投資理財工具給社會大眾，台灣不可避免將朝向不動產抵押貸款債權證券化（MBS）的方向發展。在此情況下，政府為了配合不動產證券化的需要，經建會於今(2002)年三月十一日通過「不動產證券化條例」草案，草案的內容主要是參酌美國及日本不動產證券化制度的架構及其實務經驗，而其目的則是希望經由不動產的證券化來帶動國內長期低迷的不動產景氣，並藉由證券化來提高不動產的流動性，增加開發不動產的籌資管道，以活絡不動產市場。

在不動產證券化條例草案中，其主要內容包括了「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩大制度，前者是由受託機構發行不動產投資信託受益證券，向投資大眾募集資金，用以投資不動產或其相關權利或其他經主管機關核准投資標的；後者則是由委託人將其所持有的不動產或權利信託予受託機構，由其發行受益證券予投資人。

在不動產投資信託中，其發行受益證券的受託機構以信託業為限，並可採公開募集或私募方式辦理，而其所規範的資金運用範圍為不動產及相關的租賃權，地上權，以及不動產相關有價證券等，並限制閒置資金運用的範圍，原則上是以募集封閉型基金為限，但經主管單位核准後仍可有條件募集開放型基金；此外，為了鼓勵投資人購買不動產投資信託憑證，以達到不動產證券化活絡房地產市場的目的，受益證券交易免徵證交稅，信託利益於實際分配當年度課徵所得稅，不動產投資信託的地價稅按基本稅率千分之十課徵，並授權地方政府訂定審核規範，減免地價稅及房屋稅，授權範圍在開發期間無法使用者可免徵，開發期間仍可繼續使用者減半徵收，開發完成後減半徵收二年；至於信託財產的建築物耐用年限則可縮短二分之一計算折舊費用。

大體而言，不動產證券化的模式可採用公司型態或信託型態的方式來進行，二者均有其利弊得失，若採公司型，則需架構於現今公司法體系內之方式，或參考日本於公司法體系外另創社團法人之方式，規定特殊目的公司之制度、設立，甚至解散、清算等，以排除公司法大多數條文之適用，如此將增加其複雜性。但若採用信託制度，則因其為一種較為靈活且富彈性的制度，為使其成為證券化之導管，僅需再針對信託受益權之有價證券化，委託人權利之移轉、受益人權益之保障、信託監督機制的建立等項予以補充或調整，即可達到目的，且所需修改之現行規定相對有限，似屬較為簡便可行之方法。另外，在推動資產證券化時，如既有法制未能提供完整之法令依據，在立法模式上似宜採制定單行法之方式，一方面可以明確規定其制度內容，以杜相關法令適用上之疑義，另一方面亦可針對各種資產之特性，設計最佳之架構模式，以達成政策目標。

惟台灣若實施不動產證券化制度，其對於國內金融市場將產生何種影響？對國內金融機構有何幫助？是否可以因此而活絡國內的房地產市場景氣？以及如何設計並規劃一套符合台灣國情的不動產抵押貸款債權證券化制度，都是值得研究的問題。此外，我國現階段欲實施不動產抵押貸款證券化可能遭遇的法律問題很多，以目前通過的「不動產證券化條例」草案仍無法解決實施不動產證券化所可能產生的一些問題，因此，為了有效建構金融資產證券化之法制，除了參酌美、日之實務經驗、法制架構及市場配套機制等，同時也需調整我國公司及信託組織，以作為證券化之特殊管道，故進一步確認不動產證券化的內容，並積極展開宣導活動，俾使國人對於不動產證券化的內容有所了解，進而達到活絡不動產景氣的目的。

（本文代表作者個人之意見）