摘要
房地產市場中的價量變化一般可從房價指數的走勢來加以判斷，然而，由於不同的房價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，因此，現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。事實上，房價指數是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，且具有指標效應，同時有簡明易懂、異質性難以解決，以及樣本選擇不同影響房價指數變化的特性。目前國內經常使用的房價指數很多，但主要有內政部的住宅價格指數、台北市的住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數，以及清華安富房價指數等。由於指數具有簡單易懂、便於分析、綜合判斷、快速理解等的優點，故可供國內外比較標準。然而，房價指數的應用主要雖是用以判定房價可能變化趨勢，唯使用人宜選擇適當的房價指數，才能獲得相對正確的結果。亦即每種房價指數的基期、模型、樣本、內容、估算方式等各有不同，使用者宜先知道其所使用的指數之編製目的或目標為何，再根據房屋指數的特性來做適當的選擇，應可獲得相對正確的結果。
一.前言
在房地產市場中，其價量變化一般可從房價指數的走勢來加以觀察或判斷，然而，房價指數的種類很多，不同的物價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，同時可能導致不同的房價走勢，唯現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。
由房價指數變動可以大致看出房地產的價量走勢及問題，然而，由於房市問題錯綜複雜，不易瞭解其真正的變動脈絡，唯購屋既是國人不得不努力追求的標的，則唯有瞭解房市問題，判斷房價走勢，再據以選擇置入房地產時機，應也是購屋人最常使用的模式，然而，房地產市場範圍甚大，影響房價的因素頗多，一般人難以體會並瞭解，於是房價指數便成為許多人購屋或投資的重要指標。
綜觀國內房價指數眾多，有官方的統計，也有民間的編製，何者較具代表性?或何者較為正確?何者才可供投資或購屋的參考?其實並無定論，端視使用者的需求而定；本文擬就國內經常使用的各種房價指數加以說明，並供國人投資或購屋時的參考。
二.臺灣的房價指數
一般而言，指數(Index)是指以一個數字衡量市場全貌，用以幫助快速理解某個市場的量化指標；因此，指數是透過集合一組資產，採取標準化的計算方式，再進一步編製的動向數字指標，有關臺灣的房價指數內容可分為下列幾個部分來說明。
(一)房價指數的意義
房價指數(House price index，HPI)是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，如2022年臺灣六大都會區的房價指數為100，並用以估算未來日期相較於該日期發生的房價變化，並以百分比(%）加以呈現的數值，這是一種某地區房地產的單價每坪多少萬元，並轉換成多少個點數的觀念，一般稱之為房價指數。
(二)房價指數的估算
指數具有指標效應，而許多國家將房價變動化為指數，其原因如下述。
1.簡明易懂
由於指數可以用一個簡單的數學數字來表示某種現象的變化，不僅簡明易懂，而且已逐漸成為世界各國所能接受的共通的語言，因此，臺灣房市的變化可以利用房價指數來與世界各國的房市相互連結，並加以對照與比較，有利於對國內外房市變化的瞭解並可作為交易的指標。
2.房地產的異質性難以解決
一般而言，房地產因其區位、建築格式、面積、人口分布、發展情形…等而有不同，其價位的差距甚大，而房價平均數並無法克服房地產的異質性問題，故房價平均數變化甚大，且具有差異性與不規則性，故某一地區的平均房價可能是不同屋齡、不同產品（透天、公寓、電梯大樓）、不同樓層等產品加總起來的平均數，因此，平均房價無法克服房地產異質性的問題，而房價指數則可以解決房地產異質性的類似困境。
3.樣本選擇不同影響房價變化
在房地產市場中，各種不同類型的產品差異甚大，在無法以整體市場為母體的情況下，樣本的選擇十分重要，而房價平均數樣本數偏差，即會產生誤導市場的真實情況，即使在同樣的區位內，亦可能產生因抽樣不同而導致的錯誤情形，如以台北市信義區的房地產為例，其房價相對偏高，唯其樣本所涵蓋的地區其實是包括了較高房價的信義計畫區，但同時也包括了較低價的吳興街、莊敬路、福德街等區，因此，當樣本的落點不同，其平均房價可能產生極大的差異，漲跌之間亦無法明確說明房市的真正變化，甚至產生誤導情形，而房價指數的功能之一即是可以減少或扭轉統計上的差異，避免產生購屋人或使用資訊者的誤判情形。
(二).房價指數的分類與比較
一般而言，房價指數可視為是一種瞭解房市價量變化的指標，而依指標的定義，讓投資人或企業經理人可以對照並觀察房價走勢，以作為未來房屋市場供需的參考值。國內經常使用的房價指數很多，唯大抵可分為下列幾種，簡述如下。
1.內政部的住宅價格指數
臺灣首善地區的臺北市房價偏高，2023年的房價所得比已達16倍左右，台北市政府有鑒於不動產市場對於價格指標的需求日益殷切，為促使住宅資訊更為正確、完整與透明，而以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，以避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊息，但卻造成資訊扭曲，引導住宅市場健全發展。
2011年10月，行政院核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布」做為房市具體措施之一。內政部於是以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，透過不動產估價師尋找比較案例之概念，搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成並定期發佈的有全國及六直轄市住宅價格季指數等。
一般而言，內政部所編製的住宅價格指數，主要是透過不動產估價師尋找比較不動產案例的概念，搜尋與本季不動產交易案例高度相似，並且具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，進而以「類重複交易法」方式編製住宅價格指數，以作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。而所謂「類重複交易法」是指以透過尋找類似成交案例之概念，搜尋與當季二樓以上集合式住宅(公寓、華廈、住宅大樓、套房、透天厝)交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算不同時點之價格變動情形，做為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前內政部每一季都會以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，以作為瞭解國內房市變動，並供國家決定房市政策，以及購屋人的參考。
2.台北市的住宅價格指數
台北市的住宅價格指數計算方式是以特殊價格法的總價模式計算，樣本是以台北市實價登錄資料庫公寓(五層樓含以下無電梯)、大樓(六層含以上有電梯)有揭露之買賣案件為基礎，排除地籍資料登載之建物主要用途非屬住宅使用，及依臺北市土地使用管制相關法規，明列不得作住宅使用之使用分區等作為樣本。其中，依「不動產估價技術規則」之規定，估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格，以及較少使用的特殊價格等四種，而特殊價格法是指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。
目前台北市地政局每月都有提供動態月報，定期揭露台北市房市交易情形，以作為市民購屋或投資的參考。
3.信義房價指數
2009年，信義房屋與政治大學商學院合作，沿用既有特徵價格函數理論基礎，用以修訂既有的信義房價指數模型。另外，隨著國內政治及經濟環境的變化，原有房價指數架構似有不足，因此，自2012年第四季起，增列桃園及新竹兩都會區，並採用拉氏指數公式（Laspeyres’）進行指數編製作業，同時將指數基期調整至2001年第一季，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
信義房價指數是信義房屋以其公司所經手並成交的案例，依其實際成交價格，做為編製房價指數的基礎資料，並採用彙總式模型(pooling model)，配合特徵價格法(Hedonic Price Method)，用以計算房價指數的標準，其優點是可以維持大大樣本，並減少統計上的標準誤，且指數值也比較平穩。另外，在信義房價指數的樣本選擇中，樣本來源主要包括三方面，即：
(1).選取純住宅產品(包括公寓、華廈及電梯大樓)，排除具備其他用途之住宅物件。
(2).排除預售物件。
(3).排除偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。
由於拉氏指數是以各個產品的基期支出占基期總支出之比率作為權數，計算一國或地區之平均物價，因此，拉氏物價指數之計算方式一般會高估物價的變化。信義房價指數經歷十年的編製過程與應用，為因應台灣房地產市場環境的更迭，2022年，信義房價指數再進行指數基期的調整，除了將指數基期調整至2016年第一季外，同時將「標準房」樣本調整為2021年之交易樣本，採用新的標準房組成來重新詮釋實質房價的變化，並將歷史數據一併更新，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
4.國泰房地產指數
2002年底，由國泰建設公司與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者，共同合作編製的「國泰房地產價格指數」，於每年每季定期發佈國泰房地產價格指數，並已成為當前國內房市頗具參考性的房地產資訊之一。
國泰房地產指數為國內第一個以特徵價格法控制房屋品質的預售屋價格指數，並以建商容許議價空間之可能成交價，取代建商之表價，並藉以計算可能成交價指數；而所謂特徵價格法，認為消費者對某一特定財貨的願付價格，是建立在該財貨的各項特徵(characteristics)上，所有的財貨均是由一組異質屬性或特性所組合而成。特徵價格法是利用差異性或的市場價格，會因為組成特徵數量不同而使財貨價格改變的特性，將構成此一差異性財貨之特徵價格或屬性的價值導引出來。2006年，為衡量類型次市場的房價波動，新增台北市、台北縣、桃竹都會區大廈及套房指數，以及桃 竹、台中、南高都會區透天指數。
另外，國泰房地產價格指數類別眾多，包括國泰可能成交價指數、國泰推案量指數、國泰議價率指數、國泰銷售率指數、國泰開價指數、國泰成交量指數等，透過房地產交易在不同階段的價格相關係數與交易量的變化，提供目前國內各界參考房地產市場相關資訊。
5.清華安富房價指數
清華安富房價指數(House Price Index of AIFE, the NTHU's Anfu institute for financial engineering)是由國立清華大學安富金融工程研究中心與安富財經科技股份有限公司聯合編撰而成，其估算模式是參考實價登錄資訊，輔以計量經濟模型，再觀察房價及交易量的變化，藉以完成指數編製。由於房屋實價登錄新制自2012年8月1日起施行，每月5 日可自內政部取得上個月之房價訊息（二樓以上集合住宅，不含透天），因此，清華安富房價指數以2013 年1 月為基期，計算全台、六都(其中，新竹縣市、嘉義縣市為縣市合計呈現）、70個行政區，交易樣本數不足地區(如台東縣、離島等)，則不計算呈現，僅供參考，以及台灣的十六個縣市和行政區的房價資訊。
清華安富房價指數採用「類重複交易法」計算，透過尋找類似成交案例之概念，搜尋與當月2 樓以上集合式住宅（公寓、華廈、住宅大樓、套房、透天厝）交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，藉由估價模型校正各建物特徵之方式，模擬比對出類似重複交易案件（相似房屋）的價格，以作為衡量房屋價格變動的參考指標。唯由於實價登錄的交易資料可能因為人為或其他無法掌控因素而延遲提供，因此，指數資料可能會有3個月的微幅調整期，如2023年2月的指數在2023年3、4月更新資料時，數值可能會調整。
整體而言，清華安富房價指數是參考實價登錄資訊，加上以計量經濟模型，提供市場清楚了解房價、交易量變動情形的趨勢。唯因其成立的時間相對較晚，故其使用情形不如其他房價指數普遍。有關臺灣房價指數內容比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣房價指數內容比較表
資料來源：作者整理。2023.03.28
三.臺灣房價指數的應用
有關臺灣房價指數的應用，可分為下列幾個部分來說明。
(一).指數的優點
一般而言，指數可以用一個簡單的數學數字來表示某種現象的變化，不僅簡明易懂，而且容易運用，並已逐漸成為世界各國所能接受的共通的語言，因此，臺灣房市的變化可以利用房價指數來與世界各國的房市相互連結，並便於對照及比較，有利於國內外的房市交易，因此，指數的優點如下述。
1.簡單易懂：用一個數字，便可反應複雜的市場經濟環境變動。
2.便於分析：指數可用於分析各市場受其他因素影響的程度及其變化。
3.綜合判斷：指數可用於綜合判斷各市場長期的變化趨勢。
4.快速理解：指數可快速理解並認識某個市場狀況最重要的工具。
(二).以房價指數判定房價趨勢
房地產由於產品的基本特性和一般商品不同，如區位的獨特性或是面積、類型、屋齡等基本條件的差異性等，因此，在衡量房地產的價格時，通常是針對個別房地產進行估價。
房價指數的計算，大多為鎖定一群特定的樣本（公寓、華廈、大樓、屋齡等），就某個特定區域，以特定時間為基期，統計房屋銷售價格與交易量變化，所制定的參考數據指標。以台北市大安區的實價登錄房價為例，2023年1月，位於大安區信義路三段147巷的每坪平均房價為143.5萬元，總價為5,400萬元，唯大安區溫州街74巷的每坪平均房價為72.8萬元，總價為2,700萬元，二者同為大安區，且是同樣七樓的華廈建築，坪數同為37坪，屋齡同是43年，且同樣沒有車位，唯二者的每坪平均售價相差一倍。
在國內的房地產市場中，每一件房地產物件的交易價格，除了反映「價」的變動之外，同時包含「質」的變化，因此，即使是區位相同的行政區，亦不易據以衡量真正的房價漲跌。亦即若2023年3月，大安區的房價若平均一坪115萬元，其比去年同段時間內的每坪房價100萬元相較，一般是無法斷定大安區的房價的確漲了15%，主要因為樣本內各成交房屋間之差異性，在此情況下，國人可以參考比較各種房價指數，確認比較基期的差異，了解房價變化，則對國內房價趨勢動向的判斷應會相對準確。
(三).房價指數仍有改革空間
大體而言，全球最早的房價指數是美國的凱斯-席勒房價指數(Case–Shiller Home Price index)，該指數由美國著名經濟學家羅勃·席勒所提出。爾後該指數被S&P標準普爾公司所收購，該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作，用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度，亦即可用以衡量美國普通住房價格的變化；1980年代以後，來世界各國也紛紛仿效推出當地的房價指數，台灣亦如是。
唯美國房產交易統計及資訊透明度相對較高，凱斯-席勒房價指數可以用穩定度及信度較高的重覆交易法，而其他國家（包括台灣）因為市場交易大多採用特徵價格法(Hedonic Price Method)，其準確性及透明性雖已日漸提高，但正確性及代表性仍相對不足，亦即房價指數仍有改革空間，唯仍可作為投資人或學術研究者的參考。
(四)宜選擇適當的房價指數
綜觀國內的房價指數的製情形與發布結果，雖是各有所長，唯亦有其相對不足之處，因此，若暫時不考量房價指數是由政府所編製，或由私營企業所組成，而單就其特性來加以考量，則國人參閱房價指數時，應無何者為佳，或何者較具代表性的問題，而須視個人所欲研究的主題，或所要瞭解的方向，進一步去選適當的房價指數，或將國內所發表的房價指數同時作為參考的依據，找出相對適當的判定結果，並以之做為購屋或投資的參考。
經由上述的分析與說明可知，房地產問題已不是單純的經濟問題，也不只是社會問題，而是真正的國安問題，因此，許多研究單位或房地產業者傾其全力，為台灣的房地產價格指收數編製一套可供大家參酌的指數，以供購屋人或投資客的參考。
四.結論與建議
經由前述的說明，可據以列出本的結論與建議如下述。
1.在房地產市場中，其價量變化一般可從房價指數的走勢變化來加以判斷，然而，不同的房價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，導致房價走勢可能有所不同，唯現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。
2.房價指數是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，且指數具有指標效應，同時有簡明易懂、房地產的異質性難以解決，以及樣本選擇不同影響房價變化的特性。
3.房價指數可視為是一種瞭解房市價量變化的指標，而依指標的定義，讓投資人或企業經理人可以對照並觀察房價走勢，以作為未來房屋市場供需的參考值。目前國內經常使用的房價指數主要有內政部的住宅價格指數、台北市的住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數，以及清華安富房價指數等。
4.指數因為具有簡單易懂、便於分析、綜合判斷、快速理解等的優點，因此，房價指數的應用主要是用以判定房價可能變化趨勢，唯當前房價指數仍有改革空間，使用人宜選擇適當的房價指數，才能獲得相對正確的結果。
5.房價指數可用以判斷未來房價變動的趨勢，唯因每種房價指數的基期、模型、內容、估算方式等各有不同，建議使用者宜先知道使用的目的或目標為何，再根據房屋指數的特性來做適當的選擇，應能獲得相對正確的結果。
參考文獻
謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，正視政府炒房又打房的問題，商週刊訪問稿。
謝明瑞(2022)，注意臺灣房市由盛而衰的反轉訊號，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖風傳媒，2022.07.28。
謝明瑞(2022)，翻轉中的臺灣房市，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，購屋者的夢魘，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2023)，青年購屋是夢囈?或夢魘?風傳媒，2023年元月18日。
謝明瑞(2023)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2023年3月。
內政部，住宅價格指數，內政部不動產資訊平台。
台北市政府，住宅價格指數，台北市政府不動產價格資訊。
信義公司，信義房價指數，信義不動產公司。
國立清華大學，清華安富房價指數，安富金融工程研究中心。
國泰公司，國泰房地產指數，國泰不動產公司。
Money DJ 財經知識庫。
Google、Wikipedia encyclopedia。
(本文為作者2023年3月15日接受公共電視臺訪問的部分內容)
房地產市場中的價量變化一般可從房價指數的走勢來加以判斷，然而，由於不同的房價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，因此，現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。事實上，房價指數是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，且具有指標效應，同時有簡明易懂、異質性難以解決，以及樣本選擇不同影響房價指數變化的特性。目前國內經常使用的房價指數很多，但主要有內政部的住宅價格指數、台北市的住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數，以及清華安富房價指數等。由於指數具有簡單易懂、便於分析、綜合判斷、快速理解等的優點，故可供國內外比較標準。然而，房價指數的應用主要雖是用以判定房價可能變化趨勢，唯使用人宜選擇適當的房價指數，才能獲得相對正確的結果。亦即每種房價指數的基期、模型、樣本、內容、估算方式等各有不同，使用者宜先知道其所使用的指數之編製目的或目標為何，再根據房屋指數的特性來做適當的選擇，應可獲得相對正確的結果。
一.前言
在房地產市場中，其價量變化一般可從房價指數的走勢來加以觀察或判斷，然而，房價指數的種類很多，不同的物價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，同時可能導致不同的房價走勢，唯現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。
由房價指數變動可以大致看出房地產的價量走勢及問題，然而，由於房市問題錯綜複雜，不易瞭解其真正的變動脈絡，唯購屋既是國人不得不努力追求的標的，則唯有瞭解房市問題，判斷房價走勢，再據以選擇置入房地產時機，應也是購屋人最常使用的模式，然而，房地產市場範圍甚大，影響房價的因素頗多，一般人難以體會並瞭解，於是房價指數便成為許多人購屋或投資的重要指標。
綜觀國內房價指數眾多，有官方的統計，也有民間的編製，何者較具代表性?或何者較為正確?何者才可供投資或購屋的參考?其實並無定論，端視使用者的需求而定；本文擬就國內經常使用的各種房價指數加以說明，並供國人投資或購屋時的參考。
二.臺灣的房價指數
一般而言，指數(Index)是指以一個數字衡量市場全貌，用以幫助快速理解某個市場的量化指標；因此，指數是透過集合一組資產，採取標準化的計算方式，再進一步編製的動向數字指標，有關臺灣的房價指數內容可分為下列幾個部分來說明。
(一)房價指數的意義
房價指數(House price index，HPI)是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，如2022年臺灣六大都會區的房價指數為100，並用以估算未來日期相較於該日期發生的房價變化，並以百分比(%）加以呈現的數值，這是一種某地區房地產的單價每坪多少萬元，並轉換成多少個點數的觀念，一般稱之為房價指數。
(二)房價指數的估算
指數具有指標效應，而許多國家將房價變動化為指數，其原因如下述。
1.簡明易懂
由於指數可以用一個簡單的數學數字來表示某種現象的變化，不僅簡明易懂，而且已逐漸成為世界各國所能接受的共通的語言，因此，臺灣房市的變化可以利用房價指數來與世界各國的房市相互連結，並加以對照與比較，有利於對國內外房市變化的瞭解並可作為交易的指標。
2.房地產的異質性難以解決
一般而言，房地產因其區位、建築格式、面積、人口分布、發展情形…等而有不同，其價位的差距甚大，而房價平均數並無法克服房地產的異質性問題，故房價平均數變化甚大，且具有差異性與不規則性，故某一地區的平均房價可能是不同屋齡、不同產品（透天、公寓、電梯大樓）、不同樓層等產品加總起來的平均數，因此，平均房價無法克服房地產異質性的問題，而房價指數則可以解決房地產異質性的類似困境。
3.樣本選擇不同影響房價變化
在房地產市場中，各種不同類型的產品差異甚大，在無法以整體市場為母體的情況下，樣本的選擇十分重要，而房價平均數樣本數偏差，即會產生誤導市場的真實情況，即使在同樣的區位內，亦可能產生因抽樣不同而導致的錯誤情形，如以台北市信義區的房地產為例，其房價相對偏高，唯其樣本所涵蓋的地區其實是包括了較高房價的信義計畫區，但同時也包括了較低價的吳興街、莊敬路、福德街等區，因此，當樣本的落點不同，其平均房價可能產生極大的差異，漲跌之間亦無法明確說明房市的真正變化，甚至產生誤導情形，而房價指數的功能之一即是可以減少或扭轉統計上的差異，避免產生購屋人或使用資訊者的誤判情形。
(二).房價指數的分類與比較
一般而言，房價指數可視為是一種瞭解房市價量變化的指標，而依指標的定義，讓投資人或企業經理人可以對照並觀察房價走勢，以作為未來房屋市場供需的參考值。國內經常使用的房價指數很多，唯大抵可分為下列幾種，簡述如下。
1.內政部的住宅價格指數
臺灣首善地區的臺北市房價偏高，2023年的房價所得比已達16倍左右，台北市政府有鑒於不動產市場對於價格指標的需求日益殷切，為促使住宅資訊更為正確、完整與透明，而以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，以避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊息，但卻造成資訊扭曲，引導住宅市場健全發展。
2011年10月，行政院核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布」做為房市具體措施之一。內政部於是以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，透過不動產估價師尋找比較案例之概念，搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成並定期發佈的有全國及六直轄市住宅價格季指數等。
一般而言，內政部所編製的住宅價格指數，主要是透過不動產估價師尋找比較不動產案例的概念，搜尋與本季不動產交易案例高度相似，並且具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，進而以「類重複交易法」方式編製住宅價格指數，以作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。而所謂「類重複交易法」是指以透過尋找類似成交案例之概念，搜尋與當季二樓以上集合式住宅(公寓、華廈、住宅大樓、套房、透天厝)交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算不同時點之價格變動情形，做為衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前內政部每一季都會以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，以作為瞭解國內房市變動，並供國家決定房市政策，以及購屋人的參考。
2.台北市的住宅價格指數
台北市的住宅價格指數計算方式是以特殊價格法的總價模式計算，樣本是以台北市實價登錄資料庫公寓(五層樓含以下無電梯)、大樓(六層含以上有電梯)有揭露之買賣案件為基礎，排除地籍資料登載之建物主要用途非屬住宅使用，及依臺北市土地使用管制相關法規，明列不得作住宅使用之使用分區等作為樣本。其中，依「不動產估價技術規則」之規定，估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格，以及較少使用的特殊價格等四種，而特殊價格法是指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。
目前台北市地政局每月都有提供動態月報，定期揭露台北市房市交易情形，以作為市民購屋或投資的參考。
3.信義房價指數
2009年，信義房屋與政治大學商學院合作，沿用既有特徵價格函數理論基礎，用以修訂既有的信義房價指數模型。另外，隨著國內政治及經濟環境的變化，原有房價指數架構似有不足，因此，自2012年第四季起，增列桃園及新竹兩都會區，並採用拉氏指數公式（Laspeyres’）進行指數編製作業，同時將指數基期調整至2001年第一季，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
信義房價指數是信義房屋以其公司所經手並成交的案例，依其實際成交價格，做為編製房價指數的基礎資料，並採用彙總式模型(pooling model)，配合特徵價格法(Hedonic Price Method)，用以計算房價指數的標準，其優點是可以維持大大樣本，並減少統計上的標準誤，且指數值也比較平穩。另外，在信義房價指數的樣本選擇中，樣本來源主要包括三方面，即：
(1).選取純住宅產品(包括公寓、華廈及電梯大樓)，排除具備其他用途之住宅物件。
(2).排除預售物件。
(3).排除偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。
由於拉氏指數是以各個產品的基期支出占基期總支出之比率作為權數，計算一國或地區之平均物價，因此，拉氏物價指數之計算方式一般會高估物價的變化。信義房價指數經歷十年的編製過程與應用，為因應台灣房地產市場環境的更迭，2022年，信義房價指數再進行指數基期的調整，除了將指數基期調整至2016年第一季外，同時將「標準房」樣本調整為2021年之交易樣本，採用新的標準房組成來重新詮釋實質房價的變化，並將歷史數據一併更新，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
4.國泰房地產指數
2002年底，由國泰建設公司與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者，共同合作編製的「國泰房地產價格指數」，於每年每季定期發佈國泰房地產價格指數，並已成為當前國內房市頗具參考性的房地產資訊之一。
國泰房地產指數為國內第一個以特徵價格法控制房屋品質的預售屋價格指數，並以建商容許議價空間之可能成交價，取代建商之表價，並藉以計算可能成交價指數；而所謂特徵價格法，認為消費者對某一特定財貨的願付價格，是建立在該財貨的各項特徵(characteristics)上，所有的財貨均是由一組異質屬性或特性所組合而成。特徵價格法是利用差異性或的市場價格，會因為組成特徵數量不同而使財貨價格改變的特性，將構成此一差異性財貨之特徵價格或屬性的價值導引出來。2006年，為衡量類型次市場的房價波動，新增台北市、台北縣、桃竹都會區大廈及套房指數，以及桃 竹、台中、南高都會區透天指數。
另外，國泰房地產價格指數類別眾多，包括國泰可能成交價指數、國泰推案量指數、國泰議價率指數、國泰銷售率指數、國泰開價指數、國泰成交量指數等，透過房地產交易在不同階段的價格相關係數與交易量的變化，提供目前國內各界參考房地產市場相關資訊。
5.清華安富房價指數
清華安富房價指數(House Price Index of AIFE, the NTHU's Anfu institute for financial engineering)是由國立清華大學安富金融工程研究中心與安富財經科技股份有限公司聯合編撰而成，其估算模式是參考實價登錄資訊，輔以計量經濟模型，再觀察房價及交易量的變化，藉以完成指數編製。由於房屋實價登錄新制自2012年8月1日起施行，每月5 日可自內政部取得上個月之房價訊息（二樓以上集合住宅，不含透天），因此，清華安富房價指數以2013 年1 月為基期，計算全台、六都(其中，新竹縣市、嘉義縣市為縣市合計呈現）、70個行政區，交易樣本數不足地區(如台東縣、離島等)，則不計算呈現，僅供參考，以及台灣的十六個縣市和行政區的房價資訊。
清華安富房價指數採用「類重複交易法」計算，透過尋找類似成交案例之概念，搜尋與當月2 樓以上集合式住宅（公寓、華廈、住宅大樓、套房、透天厝）交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，藉由估價模型校正各建物特徵之方式，模擬比對出類似重複交易案件（相似房屋）的價格，以作為衡量房屋價格變動的參考指標。唯由於實價登錄的交易資料可能因為人為或其他無法掌控因素而延遲提供，因此，指數資料可能會有3個月的微幅調整期，如2023年2月的指數在2023年3、4月更新資料時，數值可能會調整。
整體而言，清華安富房價指數是參考實價登錄資訊，加上以計量經濟模型，提供市場清楚了解房價、交易量變動情形的趨勢。唯因其成立的時間相對較晚，故其使用情形不如其他房價指數普遍。有關臺灣房價指數內容比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣房價指數內容比較表
| 項目/種類 | 內政部 | 北市政府 | 信義房屋 | 國泰房屋 | 清華安富 |
| 單位/建立日期 |
內政部 2011年10月 |
台北市政府 2012年8月 |
信義房屋 2009年8月信義房屋「大台北月指數」首次公開 |
國泰房屋2002年12月 | 由安富財經科技公司與清華大學安富金融工程研究中心聯合編撰2012年8月1日 |
| 樣本 | 本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋之不同時點價格之「標準住宅」 | 以台北市實價登錄資料庫公寓、大樓有揭露之買賣案件為基礎。 | 選取純住宅產品。排除預售物件及偏差樣本。 | 大廈及套房、都會區透天厝 | 當月2 樓以上集合式住宅 |
| 估算方法 | 類重複交易法 | 特徵價格法. 【標準住宅+拉氏指數公式】 | 彙總式模型配合特徵價格法 | 特徵價格法 |
類重複交易 實價登錄資訊並輔以計量經濟模型 |
| 特性 | 以不動產估價師尋找比較案例，搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的房屋 | 估計價格有正常價格、限定價格、特定價格，以及特殊價格等 | 維持大樣本，減少標準誤，指數值比較平穩。 | 種類多。含可能成交價、推案量、議價率、銷售率、開價、成交量等 | 有三個月調整期 |
| 內容 | 定期發佈的有全國及六直轄市住宅價格季指數等。 | 含全市、公寓、大樓、小宅月指數及12個行政區季指數每月提供動態月報，定期揭露台北市房市交易情形 |
以各營業據點成交資料編製中古屋價格指數 每季公布台灣房價指數以及台北、新北、桃園、新竹、台中、高雄房價指數 |
台北市、縣、桃竹都會區大廈及套房指數，以及桃竹、台中、南高都會區透天指數。 | 全台、六都16縣市、70個行政區 |
| 基期 |
民國102 年全年=100 (視經濟情勢變化調整) |
民國107年=100 (視經濟情勢變化調整) |
2016年Q1 2001年Q1 (視經濟情勢變化調整) |
2009/Q1開始以2006-2008 平均作為基期,自111Q1 起，基期為民國110 年全年=100. (視經濟變化調整) |
2013年1月 (視經濟情勢變化調整) |
| 資料來源 | 不動產成交案件實際申報資料 | 實價登錄 | 純住宅，公司所經手並成交的實際成交價格 | 預售屋價格 | 實價登錄 |
三.臺灣房價指數的應用
有關臺灣房價指數的應用，可分為下列幾個部分來說明。
(一).指數的優點
一般而言，指數可以用一個簡單的數學數字來表示某種現象的變化，不僅簡明易懂，而且容易運用，並已逐漸成為世界各國所能接受的共通的語言，因此，臺灣房市的變化可以利用房價指數來與世界各國的房市相互連結，並便於對照及比較，有利於國內外的房市交易，因此，指數的優點如下述。
1.簡單易懂：用一個數字，便可反應複雜的市場經濟環境變動。
2.便於分析：指數可用於分析各市場受其他因素影響的程度及其變化。
3.綜合判斷：指數可用於綜合判斷各市場長期的變化趨勢。
4.快速理解：指數可快速理解並認識某個市場狀況最重要的工具。
(二).以房價指數判定房價趨勢
房地產由於產品的基本特性和一般商品不同，如區位的獨特性或是面積、類型、屋齡等基本條件的差異性等，因此，在衡量房地產的價格時，通常是針對個別房地產進行估價。
房價指數的計算，大多為鎖定一群特定的樣本（公寓、華廈、大樓、屋齡等），就某個特定區域，以特定時間為基期，統計房屋銷售價格與交易量變化，所制定的參考數據指標。以台北市大安區的實價登錄房價為例，2023年1月，位於大安區信義路三段147巷的每坪平均房價為143.5萬元，總價為5,400萬元，唯大安區溫州街74巷的每坪平均房價為72.8萬元，總價為2,700萬元，二者同為大安區，且是同樣七樓的華廈建築，坪數同為37坪，屋齡同是43年，且同樣沒有車位，唯二者的每坪平均售價相差一倍。
在國內的房地產市場中，每一件房地產物件的交易價格，除了反映「價」的變動之外，同時包含「質」的變化，因此，即使是區位相同的行政區，亦不易據以衡量真正的房價漲跌。亦即若2023年3月，大安區的房價若平均一坪115萬元，其比去年同段時間內的每坪房價100萬元相較，一般是無法斷定大安區的房價的確漲了15%，主要因為樣本內各成交房屋間之差異性，在此情況下，國人可以參考比較各種房價指數，確認比較基期的差異，了解房價變化，則對國內房價趨勢動向的判斷應會相對準確。
(三).房價指數仍有改革空間
大體而言，全球最早的房價指數是美國的凱斯-席勒房價指數(Case–Shiller Home Price index)，該指數由美國著名經濟學家羅勃·席勒所提出。爾後該指數被S&P標準普爾公司所收購，該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作，用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度，亦即可用以衡量美國普通住房價格的變化；1980年代以後，來世界各國也紛紛仿效推出當地的房價指數，台灣亦如是。
唯美國房產交易統計及資訊透明度相對較高，凱斯-席勒房價指數可以用穩定度及信度較高的重覆交易法，而其他國家（包括台灣）因為市場交易大多採用特徵價格法(Hedonic Price Method)，其準確性及透明性雖已日漸提高，但正確性及代表性仍相對不足，亦即房價指數仍有改革空間，唯仍可作為投資人或學術研究者的參考。
(四)宜選擇適當的房價指數
綜觀國內的房價指數的製情形與發布結果，雖是各有所長，唯亦有其相對不足之處，因此，若暫時不考量房價指數是由政府所編製，或由私營企業所組成，而單就其特性來加以考量，則國人參閱房價指數時，應無何者為佳，或何者較具代表性的問題，而須視個人所欲研究的主題，或所要瞭解的方向，進一步去選適當的房價指數，或將國內所發表的房價指數同時作為參考的依據，找出相對適當的判定結果，並以之做為購屋或投資的參考。
經由上述的分析與說明可知，房地產問題已不是單純的經濟問題，也不只是社會問題，而是真正的國安問題，因此，許多研究單位或房地產業者傾其全力，為台灣的房地產價格指收數編製一套可供大家參酌的指數，以供購屋人或投資客的參考。
四.結論與建議
經由前述的說明，可據以列出本的結論與建議如下述。
1.在房地產市場中，其價量變化一般可從房價指數的走勢變化來加以判斷，然而，不同的房價指數代表不同的理論基礎與不同的估價方法，導致房價走勢可能有所不同，唯現行台灣房價指數的代表性為何?房價漲跌應參酌哪一種指數較佳?值得進一步思考。
2.房價指數是一種衡量住宅房屋價格變化的指數，該指數通常以某個特定的日期為基準，且指數具有指標效應，同時有簡明易懂、房地產的異質性難以解決，以及樣本選擇不同影響房價變化的特性。
3.房價指數可視為是一種瞭解房市價量變化的指標，而依指標的定義，讓投資人或企業經理人可以對照並觀察房價走勢，以作為未來房屋市場供需的參考值。目前國內經常使用的房價指數主要有內政部的住宅價格指數、台北市的住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數，以及清華安富房價指數等。
4.指數因為具有簡單易懂、便於分析、綜合判斷、快速理解等的優點，因此，房價指數的應用主要是用以判定房價可能變化趨勢，唯當前房價指數仍有改革空間，使用人宜選擇適當的房價指數，才能獲得相對正確的結果。
5.房價指數可用以判斷未來房價變動的趨勢，唯因每種房價指數的基期、模型、內容、估算方式等各有不同，建議使用者宜先知道使用的目的或目標為何，再根據房屋指數的特性來做適當的選擇，應能獲得相對正確的結果。
參考文獻
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信義公司，信義房價指數，信義不動產公司。
國立清華大學，清華安富房價指數，安富金融工程研究中心。
國泰公司，國泰房地產指數，國泰不動產公司。
Money DJ 財經知識庫。
Google、Wikipedia encyclopedia。
(本文為作者2023年3月15日接受公共電視臺訪問的部分內容)