央行再宣布第二波打炒房措施，信用管制範圍擴大，加上第一波信用管制，已對炒作房地產產生即時遏止效果，但一般認為這些都屬短期措施。稅制改革才是長遠之計，行政院日前通過所得稅法修正案，主要是把房地合一稅中關於短期交易者需要繳納最高稅率的期間拉長，讓短期獲利者需要繳更多稅，從而減少炒房，達到抑制房價的目的。主要修正內容包括，一年內交易者交易所得需繳納45%的稅率，現在延長至兩年；其次，原本兩年內交易者需繳納35%，現在延長至五年內交易者都需要繳納35%。最後，法人持有的不動產交易所得原先是併入營所稅計算，最高為20%，現在改成與自然人相同。在此規定之下，五年內的交易所得稅都很高，預期可以降低炒房行為。

我們肯定政府修法抑制炒房的做法，因為房價過高一直是台灣民怨之首，然而，修正房地合一稅的效果如何？還有待觀察。房地合一稅從2016年開徵，當時要求一年與二年內交易者支付45%與35%的交易所得稅，可以說是對於短期炒作房地產者很高的懲罰稅。但是，四年多來房價仍然呈現相當的漲幅，顯示房地合一稅的效果有限。如今拉長短期炒作期間的定義，效果可能還是有限。因為房地合一稅是針對交易利得課稅，一些投資者會認為只要買賣房地產能獲利，多繳稅也沒有關係，所以房地合一稅的效果就會打折。另外，如果投資者財力夠，先出租房屋，五年後再出售，就可以避免高稅率。

同時，部分專家學者強調應該要課徵囤房稅，針對持有者課稅，想要養房養地者每年都必須繳納較高的房屋稅與地價稅，如此才可以真正達到抑制房地產投機的行為，我們支持這樣的說法。因為囤房稅是專門針對持有大量房屋者所設計的租稅，例如每戶持有四棟以上者，台灣只有2%的家庭符合這個標準，受到影響的家庭不是很多，符合公平原則。其次，囤房稅是持有稅，每年都要繳，將成為持有大量房屋者的長期負擔，從而降低持有大量房屋的意願。因此，囤房稅對於房地產投機與房價的抑制效果遠大於房地合一稅。

另外，部分縣市現行囤房稅率較高，房價現值估價卻很低，因此實際繳交的房屋稅和地價稅都很低，所以中央官員才會認為調整房屋現值也很重要。問題是，房價現值的認定是由各縣市政府決定，未必會配合中央的政策。也就是說，中央不應該把這些問題和責任推給地方政府，這將會大幅降低囤房稅的效果。當然，中央可以鼓勵地方政府的「財政努力」，意即如果地方政府願意調高房屋現值，因而增加地方房屋稅和地價稅的收入，中央政府就可提供更多的財政補貼。

但是，衍生出來的問題是，如果把現值都調高到接近市價，一般自用住宅的家庭就必須同時面對較高的房屋稅與地價稅，大部分家庭其實只有一棟房子，理應不受囤房稅的影響才對。因而如果要提高房屋認定現值，就必須調降自住宅的稅率，以減輕自住家庭的負擔。

總而言之，最簡單的方法還是應該回到由中央決定囤房稅的稅率，且全國採取一致的稅率；如果地方政府願意配合，同時提高房屋現值的認定，中央即可以給予更多的財政補貼，以鼓勵地方政府增加房屋稅與地價稅的收入。如果同時實施房地合一稅與囤房稅，多管齊下，將會大幅增加囤房者的成本，降低囤房動機，長期而言，房地產價格才有可能受到抑制。否則，如果只實施房地合一稅，即使可以降溫炒房，對於控制房價上漲的效果卻可能很有限。

(本文刊於2021年3月21日經濟日報)