財政部終於推出房地合一課稅方案，預計明年元月1日實施，這是我國房地產稅制的重大變革，對於房地產未來發展將有深遠影響，相關學者與業者紛紛發表意見。大致而言，由於稅改方案中投資者的相對稅負比以前少，業者與投資客大都表態支持，房改聯盟則強烈反對，而財政部將把多收入的房地產稅收用在照顧弱勢族群的居住補助上，讓不動產投資的資源合理分配，先跨出改革第一步再說。
任何稅改的過程爭議難免，但總不能達不成目標，空有改革外表而無改革內涵，這次改革就有幾項爭議：第一，房地稅合併課徵，確實是很重要的一步。以前不動產交易中的房屋與土地增值稅是分開課徵的，現在合併課稅，這對於未來實施實價課稅有很大的助益，因此學者與業者對這部分都沒有太大爭議。
第二，非自用住宅者在兩年內出售時，課徵30%的投資利得稅；兩年以上的持有者則課17%利得稅，而且後者如果長期持有，每年可以再減4%的稅，最高可減少80%。本來依投資利得來課徵資本利得稅是沒有問題的，但是現行的奢侈稅對於兩年內出售者要課徵交易價格的15%，此一稅負要遠高於修正後兩年內交易只要交30%的資本利得稅。換言之，新稅制對於兩年內交易的炒房行為幾乎不再有任何的抑制作用，這是本次稅改中最受到詬病的部分。
第三，長期持有的非自用（投資）者只需負擔17%，而且未來又可以逐年降稅，財政部認為此舉可以提高長期持有的誘因。但是，一般台灣家庭平均約十年才會搬一次家，因此以兩年以上當成長期持有的標準似乎太低。也就是說，只要投資客持有超過兩年，就得以享有很低的資本利得稅，這也幾乎達不到抑制不動產炒作與投機的目的。
第四，相關的排富條款為4,000萬元以下，自用且持有六年以上者，得以享有一次出售利得免稅的優惠。這項規定的主要爭議在於4,000萬的排富條款是否過於寬鬆？依財政部估計，大約只有2.5%的住宅會課到稅，那麼對於抑制投機的效果自然就十分有限。
任何租稅改革應該要有一個明確的目標，比方說，是要增加不動產的租稅收入？或是要達到不動產租稅支付的合理性，包括增加不動產投機或炒作者的負擔，減少自住者負擔？或是其他目的，包括抑制不動產投機，更直接打房？現在來一一檢視房地合一稅是否能達到上述目標。
首先，依財政部估計，房地合一稅實施之後，第一年稅收只會增加3.9億元，到第十年會增加到113億元，顯然房地合一稅的租稅收入並不多，因此財政部想要把增加的收入用來補助其他弱勢居住者的效益會有限。其次，台灣不動產持有者的租稅負擔普遍偏低，因此要達到不動產租稅合理性的最佳方式，就是全面提升不動產相關稅負，但是本次房地合一稅顯然也沒有達到此一目的。最後，其實國人最關心的還是國內房地產價格過高，尤其是年輕人買不起房的問題，這又更達不到目的了，因為財政部自己都說房地合一稅不是用來打房的，但是用來抑制投資與炒作，這麼輕的稅率及寬鬆減免，也不會有效果。財政部把抑制不動產投機與炒作最有效果的奢侈稅廢掉了，相信這是大家最不能接受的部分，財政部應該再把這一部分留下來，讓投機者無法進行短期炒作交易。
最後，我們要再強調，台灣房地產價格會長期上漲的最重要因素之一，是在於不動產持有者的持有成本太低，包括每年都要繳納的房屋稅與地價稅。由於本次房地合一稅只考慮交易與利得稅，未來應該進一步提高房屋稅與地價稅，讓不動產的持有成本提高，如此大家才不會一再把房地產當作投機標的，這應該才是房地合一稅的最終目標。
(本文轉載於104年2月15日經濟日報論壇)
任何稅改的過程爭議難免，但總不能達不成目標，空有改革外表而無改革內涵，這次改革就有幾項爭議：第一，房地稅合併課徵，確實是很重要的一步。以前不動產交易中的房屋與土地增值稅是分開課徵的，現在合併課稅，這對於未來實施實價課稅有很大的助益，因此學者與業者對這部分都沒有太大爭議。
第二，非自用住宅者在兩年內出售時，課徵30%的投資利得稅；兩年以上的持有者則課17%利得稅，而且後者如果長期持有，每年可以再減4%的稅，最高可減少80%。本來依投資利得來課徵資本利得稅是沒有問題的，但是現行的奢侈稅對於兩年內出售者要課徵交易價格的15%，此一稅負要遠高於修正後兩年內交易只要交30%的資本利得稅。換言之，新稅制對於兩年內交易的炒房行為幾乎不再有任何的抑制作用，這是本次稅改中最受到詬病的部分。
第三，長期持有的非自用（投資）者只需負擔17%，而且未來又可以逐年降稅，財政部認為此舉可以提高長期持有的誘因。但是，一般台灣家庭平均約十年才會搬一次家，因此以兩年以上當成長期持有的標準似乎太低。也就是說，只要投資客持有超過兩年，就得以享有很低的資本利得稅，這也幾乎達不到抑制不動產炒作與投機的目的。
第四，相關的排富條款為4,000萬元以下，自用且持有六年以上者，得以享有一次出售利得免稅的優惠。這項規定的主要爭議在於4,000萬的排富條款是否過於寬鬆？依財政部估計，大約只有2.5%的住宅會課到稅，那麼對於抑制投機的效果自然就十分有限。
任何租稅改革應該要有一個明確的目標，比方說，是要增加不動產的租稅收入？或是要達到不動產租稅支付的合理性，包括增加不動產投機或炒作者的負擔，減少自住者負擔？或是其他目的，包括抑制不動產投機，更直接打房？現在來一一檢視房地合一稅是否能達到上述目標。
首先，依財政部估計，房地合一稅實施之後，第一年稅收只會增加3.9億元，到第十年會增加到113億元，顯然房地合一稅的租稅收入並不多，因此財政部想要把增加的收入用來補助其他弱勢居住者的效益會有限。其次，台灣不動產持有者的租稅負擔普遍偏低，因此要達到不動產租稅合理性的最佳方式，就是全面提升不動產相關稅負，但是本次房地合一稅顯然也沒有達到此一目的。最後，其實國人最關心的還是國內房地產價格過高，尤其是年輕人買不起房的問題，這又更達不到目的了，因為財政部自己都說房地合一稅不是用來打房的，但是用來抑制投資與炒作，這麼輕的稅率及寬鬆減免，也不會有效果。財政部把抑制不動產投機與炒作最有效果的奢侈稅廢掉了，相信這是大家最不能接受的部分，財政部應該再把這一部分留下來，讓投機者無法進行短期炒作交易。
最後，我們要再強調，台灣房地產價格會長期上漲的最重要因素之一，是在於不動產持有者的持有成本太低，包括每年都要繳納的房屋稅與地價稅。由於本次房地合一稅只考慮交易與利得稅，未來應該進一步提高房屋稅與地價稅，讓不動產的持有成本提高，如此大家才不會一再把房地產當作投機標的，這應該才是房地合一稅的最終目標。
(本文轉載於104年2月15日經濟日報論壇)