土地增值稅既不公平合理，又不合乎租稅原理，是十九世紀中葉約翰彌勒在存量、流量混沌不明的情況下提出來的粗糙的租稅觀念，目的是漲價歸公。但是各國實施的經驗，這個稅已經變成交易稅〈售地賠錢也要納稅〉，扼制經濟活動。再配合以非常低的地價稅負擔〈持有稅〉，形成鎖定效果（Lock-in effect），致使財團百分之百或儘可能將土地增值稅轉嫁給一般民眾負擔之，若不能轉嫁時，則不出售房地產。增值稅與地價稅一則偏高，一則偏低，使土地供求發生變化，以致土地市場無法反應真實合理的市價！尤有進者，一地三價（市價、公告地價、公告現值），莫衷一是，全國土地市場形同無市，包括政府都無法掌握真正的市場價格。公告現值與公告地價失去客觀依據，全國都在造假，徵收補償一團亂，租稅負擔不公平‧‧‧。八十年代以來泡沬經濟的發生，房地產市場投機風氣熾盛與平均地權土地稅制的不合學理，不合公平正義原則實有非常密切的關係。

因此，調降土地增值稅，配合以調高公告地價來彌補稅收損失才是挽救濟房地產市場、健全地方財政、恢復經濟活力的重要措施。理由如后：

土地增值稅是有交易有移轉才納稅是機會稅；地價稅則是經常稅。因此，只要降低或全免增值稅，提高地價稅負擔，自然會使房地產價格向下調整刺激買氣，創造三贏的局面：讓民眾買到價格合理的房子，營建業取得低廉的土地蓋房子，經濟活絡後政府增加稅收，解決財政困難的問題。

八十九年土地增值稅總收入七九五億元，若予減半徵稅，其稅收損失約為四００億元。可由調高全國平均佔市價一七％的公告地價一倍來彌補之，或提高營業稅稅率一％來彌補之。減半徵收土地增值稅可以調低公告現值，也可以調低稅率。吾人主張切不可調低公告現值（全國平均四五％）以免又發生徵收土地補償不足的抗爭及延宕工程進行的情事，換言之將偏高的稅率調低才是合乎減稅的原則。

建議各縣市及早規劃統一的公告現值及公告地價佔市價的比例。即改革之首要在於清查地價，然後訂定一個固定的評估比（Assessment ratio）做為課稅及補償一致的標準．

減免契稅(６％)對房地產市場的活絡效果有限。市價一千萬元的房地產其契價不滿一百萬元者比比皆是，以一百萬元計契稅只有六萬元，與增值稅動輒百萬元實在太少，無補實際。代書業者、仲介業者及營建業者應著眼於基本的健全市場的制度大格局去思考而不要小格局以減免契稅的錯誤訴求掩蓋挽救經濟危機及金融危機的改革。

土地稅制度的改革一旦上咯，將土地增值稅全予減免，而以地價稅彌補稅收損失時，想六百萬家戶的地價稅將自數百元負擔提高到數千元，但是在買賣房地產時可以免除數以百萬計的增值稅負擔。財團則因持有大片土地而必須因目前幾近零負擔變成地價稅極大的負擔。因此，財團務必提高土地利用度，增益地租收入，以彌補地價稅負擔。屆時，財團囤積居奇讓土地長草的情形將會消失，土地價格回歸基本面後，外流的資金將因地價下跌、租金便宜，工資合理而回到國內與我們升斗小民共創台灣經濟的明天。

（本評論刊登於90.5.19中央日報是非集）