眾所矚目的不動產實價登錄制度，終於將在8月開始試行2個月，然後就要正式上路。由於實價登錄可使不動產「一物多價」的問題，統一成一個價格，讓不動產市場的訊息公開化，這對於健全我國的不動產交易制度有莫大的助益，因此我們殷切期盼早日落實。

長久以來，台灣的不動產價格呈現一物多價的奇怪現象，包括公告地價、公告現值、評定現值等多種價格。由於估價方式不同、估價人員不同，使得各地方的不動產價格與市場上的實際交易價格相去甚遠。尤其是，各地方政府的地價評議委員會受到各地方相關利益人士的把持，為了減少支付不動產的稅負，而經常刻意壓低價格。據調查，平均公告地價曾經低到只有市價的一成，而平均公告現值也低到只有市價的四成，這導致不動產稅基大幅流失，也使得不動產相關稅收大幅減少；另一方面，由於市場上缺乏有效的不動產價格訊息，使得不動產在進行交易時，經常出現許多糾紛。依據消基會統計，不動產交易糾紛件數遙遙領先其他交易。

不動產實價登錄上路以後，立即產生的效益包括：第一，由於價格透明，買賣雙方的訊息接近，因此不至於產生一方剝削另一方的問題。第二，由於買賣雙方對於價格認知接近，在交易時議價的過程會縮短許多，可以加速交易流程，這有助於活絡不動產交易。第三，政府對於不動產市場的變化會更清楚，當不動產市場出現重大變化時，政府可以立即推出相關政策，來降低市場的波動，以保持市場的長期穩定。最後，由於不動產交易價格確定，未來對於不動產課稅時，得以有更大的稅基，增加租稅收入，也讓不動產交易人或持有人，得以依實際價格課稅，也符合租稅公平原則。

然而，不動產實價登錄制度也必須立即建立配套措施，才能收到真正效益，其中包括：第一，登錄表格要完整，以便收集到不動產交易的充分訊息。雖然，現在制度設計是只準備公布區段平均價格，但是政府在擬定相關政策時當然要有完整的資訊，因此登錄價格時的相關訊息一定要充分且完整。

第二，在民眾登錄價格之後，政府也必須有一套辦法，來確定此一登錄的價格是否正確。現在不動產估價方法中有一種很方便且成本很低的「大量估價法」，只要政府預先有一些大量而足夠的資料，就可以利用大量估價法，再依據每一棟房子的特性，很快的估計出可能的市場價格，以便與實際登錄的價格相比較。

第三，為了讓登錄制度能夠確實執行，相關罰則要訂清楚，在實價登錄制度正式上路之後，就應該要求交易雙方要確實登錄，違反者應加以處罰，以確保此一制度得以順利推行。

最後，建立實價登錄制度的最終目的，還是要推行實價課稅，以便讓租稅制度更建全、更公平。然而，國內的自有住宅比例很高，大部分的人都只有1棟自用住宅，因此未來在推行實價課稅時，不能讓大多數只擁有1棟自用住宅的民眾支付更多的租稅。因此，在實施實價登錄之後，我們建議各地方政府應該先以實際交易價格為基礎，逐漸調高公告地價與公告現值，讓其接近市價，然後再進行實價課稅，如此產生的衝擊會少很多。同時，如果只擁有1棟自用住宅者，因為調高現值而使其租稅負擔增加時，政府甚至可以考慮降低自用住宅者的不動產相關稅率，以避免讓他們負擔過高的租稅。

（本文刊載於2012年7月7日經濟日報社論）
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